簽訂購(gòu)房合同一定要較真
買房無(wú)小事。簽署購(gòu)房合同，又是買房的必經(jīng)程序，“較真”精神絕不能少。那么，合同如何簽，需要注意哪些方面?也許這些內(nèi)容能對(duì)你有所幫助。如果還不放心，也可以咨詢律師。
“五證”是合同成立的前提
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。”
這些手續(xù)的證明材料，就是我們通常所說(shuō)的“五證”，即：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。業(yè)內(nèi)指出，由于“預(yù)售許可證”是在其他證件齊全的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商最后一步辦理的，想知道自己簽署的購(gòu)房合同是否合法有效，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注此證。
買房人往往會(huì)碰到這樣的困惑：看上的樓盤(pán)證件不全，置業(yè)顧問(wèn)告知可以先把錢交了，簽一份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)或者買賣合同，這不也算是有書(shū)面協(xié)議嗎?陜西永嘉信律師事務(wù)所律師姬英凡指出，“五證”不齊的項(xiàng)目，并不具備合法銷售的資格。此時(shí)，買賣方所簽訂的買房協(xié)議是無(wú)效協(xié)議。也就是說(shuō)，如果遇到退房等糾紛，只能返還所交房款，其他違約責(zé)任難以追究。
不要忽視了賣方的義務(wù)
簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者往往關(guān)注買受人的權(quán)利、義務(wù)，事實(shí)上，出賣人的義務(wù)也不能忽視，在這方面合同中有多個(gè)條款涉及。考慮到有的開(kāi)發(fā)商會(huì)委托中介或代理方代銷自己的樓盤(pán)，所以在商品房買賣合同中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)首先認(rèn)準(zhǔn)簽約主體是誰(shuí)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商作為出賣人，最主要的義務(wù)就是交付符合法律規(guī)定及合同約定的商品房并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)。此外，出賣人還負(fù)有保證所賣的房屋質(zhì)量、所有權(quán)具有合法性、保修以及忠于預(yù)售商品房設(shè)計(jì)的義務(wù)等。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：合同約定12月31日前交房。臨到期時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以市政施工等借口拖延交房時(shí)間。不管理由多么冠冕堂皇，只要不屬于合同約定的不可抗力事件，均屬出賣人未能按約履行義務(wù)，買房人可據(jù)此主張自己的權(quán)利，追究違約責(zé)任。
專家指出，出賣人的每一項(xiàng)義務(wù)都和買房人的權(quán)利息息相關(guān)，是用買房人口袋中的“銀子”換來(lái)的，因此，絕不能掉以輕心。任何一個(gè)合同條款，如果沒(méi)看懂，千萬(wàn)別草率簽字。
口頭承諾寫(xiě)在紙上才有效
“買房帶學(xué)位”、“頂層送露臺(tái)”、“小區(qū)會(huì)所帶游泳池”……買房人常常被口頭承諾所吸引，這也是期房所不能避免的。但因買房人與開(kāi)發(fā)商之間存在著信息不對(duì)稱，如果這些承諾不寫(xiě)進(jìn)合同的話，僅憑口頭約定很難追究違約責(zé)任。
特別是精裝修房，如果時(shí)尚、漂亮的樣板間和實(shí)際房屋差距不小，這該找誰(shuí)說(shuō)理?當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)事先申明，樣板間和實(shí)物有一定差距，最后以實(shí)物為準(zhǔn)，那么購(gòu)房者必須做好實(shí)際房屋與樣板間存在差別的心理準(zhǔn)備。姬律師建議，除了書(shū)面約定外，建議買房人還可以將樣板間的情況拍照、錄像等作為證據(jù)保留。
TIPS
這四種“金”后三種都能退
1.定金：是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。
2.訂金：購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。
3.認(rèn)籌金：認(rèn)籌就是購(gòu)房者表現(xiàn)出買房的誠(chéng)意，這個(gè)誠(chéng)意需要通過(guò)繳納認(rèn)籌金來(lái)體現(xiàn)。在繳納認(rèn)籌金后，購(gòu)房者可以獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并在房?jī)r(jià)上享受一定的優(yōu)惠。
4.誠(chéng)意金：即意向金，這在中介與買房或賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn)，其實(shí)法律上并沒(méi)有誠(chéng)意金之說(shuō)。需要指出的是，以上四種“金”，除了“定金”不退還，后三者都可無(wú)條件要回。(來(lái)源:華商報(bào))
