【庭審再現】房價大漲賣家違約超額索賠買家勝訴
2015年年底，陳女士和熊先生就一套別墅的買賣達成了協議，當時雙方約定房價為435萬元。之后，陳女士按約支付了定金30萬元，但在上海房價暴漲后，熊先生卻拒絕以原價網簽交易。為此，陳女士起訴熊先生，并放棄定金罰則，提出了超出定金雙倍的索賠數額……
2015年12月24日，上海的陳女士與賣家熊先生達成了一套連體別墅的買賣協議。雙方約定房屋總價435萬元，定金20萬元，首付180萬元，余款由陳女士辦理貸款，并約定三天內到房地產交易中心進行網簽。簽約當天，陳女士就向熊先生支付了5萬元現金。 事實上，熊先生并未向陳女士說明其名下的這套別墅已被法院司法凍結，是中介公司次日發現該情況后才告知了陳女士。 當天，中介安排熊先生和陳女士再次碰頭，熊先生這才承認自己在法院有6萬元判決債務未能償還。但他表示，只要拿到陳女士的定金去法院還錢，即可解除房屋的凍結。于是，雙方相約于2015年12月30日去法院辦解封手續。 然而12月30日這天，熊先生卻去了美國，他委托自己的父親出面，和陳女士與中介公司一起，去法院辦理還款解凍手續。當天，陳女士給了熊先生的父親6萬元現金，由熊先生父親將錢交給法院并寫了解封申請；陳女士又轉賬9萬元到熊先生的卡上，并拿到了20萬元的房屋買賣定金收據。 此后，因房屋解封需要一段時間，熊先生在電話里向陳女士提出，等他從美國回來且房屋解封后，再簽訂正式的買賣合同，當時雙方口頭約定的時間是2016年4月。 2016年1月11日，熊先生打電話給陳女士，要求她追加定金10萬元，陳女士便又支付了10萬元。 2016年春節以后，上海房價大幅度上漲。3月16日，熊先生的母親找到陳女士及中介公司，要求漲價75萬元再進行交易。陳女士不同意，熊先生的母親表示不漲價就不賣了。陳女士打電話給熊先生，熊先生表示等他回來再說。 4月11日，熊先生回國與陳女士當面協商，并表示需要時間考慮一下。4月13日，熊先生微信告知陳女士因其母親不同意出售，所以不再簽訂該房屋的買賣合同。 4月27日，陳女士向上海市寶山區人民法院提起訴訟，要求對方返還定金30萬元，并賠償因違約造成的經濟損失170萬元。 庭審中，熊先生同意解除合同，同意返還陳女士定金20萬元及預付款10萬元，但不同意賠償原告主張的違約損失。熊先生還認為，房屋買賣協議中既然約定了對違約適用定金罰則，就應該適用定金罰則，并且和賠償違約損失是不能并存的。況且原告支付的定金是訂約定金，不是履約定金，所以對于原告的訴訟主張不予認可。 9月13日，法庭組織雙方對于評估報告確定的537萬元房價進行質證，原告雖然認為偏低，但還是表示接受，并且根據評估價格，將索賠額調整為112萬元。被告則認為評估價格太高。被告認為原、被告之間的合同處于很淺的階段，也沒有影響原告另行購房，原告沒有支付首付款，即使被告要承擔責任，也只是在定金范圍內承擔責任。雙方所爭議的協議，只是對后續房屋買賣合同的簽訂的預約，如果原告違約，只需要承擔定金責任，而被告違約，若需要承擔大額違約金，對被告是不公平的。 經過審慎審理，寶山法院在審理中考慮合同的履行情況、原告支付的款項金額、被告的違約情況，參照評估意見，根據誠實信用原則和公平原則，酌情確定熊先生應賠償陳女士85萬元。
原告的損失只是一種踏空的間接損失，究竟是適用定金罰則還是由被告進行更多的賠償？ 寶山法院主審法官認為，本案系爭房地產買賣協議具備了房屋買賣合同的構成要件，雙方當事人均應當嚴格履行。根據協議約定，雙方應當于本協議簽署后3天內進行網簽。但此后因系爭房屋上存在司法查封無法進行網簽，且解封需要周期，買賣雙方進行了協商，約定待解封后再行網簽。司法限制被解除后，系爭房屋具備了進行網簽的條件，被告理應積極履行合同義務，但被告先以母親拒絕出售為由要求加價，此后明確拒絕出售，顯已有違誠信，構成違約，理應承擔相應的法律責任。 倘若僅僅適用雙倍返還定金，在房價大幅上漲的前提下，已經不能完全體現法律的公平正義和對誠信者的保護。
對于近期由于房價上漲引起的房屋買賣糾紛增多的情況，結合司法實踐中的具體案件，辦案法官給房屋買賣雙方提出以下兩點建議： 一、遭遇拒絕賣房，買方可以選擇要求賣方繼續履行或解除合同 根據合同法第一百零七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 因此，買房人在遭遇賣方違約拒絕買賣房屋時，可以根據自身情況，選擇要求賣方繼續履行，或解除合同并要求賣方賠償損失。但是，有幾種特殊情形，導致合同不能繼續履行的，買方要求繼續履行合同的主張不能得到法院支持。例如，簽訂房屋買賣合同的賣方因未取得房屋全部所有權，而房屋產權人不同意賣房，致使房屋所有權不能轉移，造成合同在事實上不具備繼續履行的條件。上述案例即屬于此種情形。又如，房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，導致房屋無法過戶。 二、解除合同后，守約方可要求違約方賠償損失或按合同約定支付違約金 合同法第一百一十四條第一款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。由于違約金即是合同約定的損失賠償數額，因此，違約金和實際損失不能重復計算。 關于違約金具體賠償數額的確定，根據合同法第一百一十四條第二款的規定，約定違約金低于或過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加或減少。合同法司法解釋（二）第二十九條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。 因此，法院在綜合案情后，會酌情確定違約金賠償數額。上述案例中，因賣方拒絕賣房的時期正處于房價上漲期間，買方不能按合同價款購房將會造成購房的差價損失，故應得到相應的賠償。（來源：最高人民法院 作者：李新衛）
