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據說近期鄭州二手房市場業主反水現象高達50%，賣方違約不履行合同或者是違約加價現象遍地開花。為什么如此？

分享這樣下面這一篇文章，希望在二收房屋交易的法律方面，能給二手房交易的買賣雙方（尤其是買方）有所提示和幫助。

根據筆者操辦的多個二手房買賣案件來看，15年中下旬簽訂的房屋買賣合同，至16年3月左右，上海房價基本漲了近40%左右。其中一套房產，15年簽訂合同時房價為300萬元，16年3月漲了40%至420萬元，就存在了整整120萬元的差價。

就賣家來說，如果他拿到現在來賣，就能賣420萬元。然而，并沒有，他賣早了，所以做一下加減法，如果他過戶給原來的買家，就等于虧損了近120萬元。那賣家就不樂意了，人類趨利避害的天性開始蠢動，你說他會怎么做？

“要么加錢，要么這房我不賣了，定金雙倍還你。”

筆者的幾個當事人在談論案情至該部分的時候無不咬牙切齒，憤恨不已。想來也是，嘔心瀝血積攢了好久的購房款，有的為了購置婚房，有的為了孩子上學，有的為了孝敬父母，結果房價上漲后，合同對賣方就像一張廢紙，毫無約束力。

“咽不下這口氣，不買了？以合同簽訂的價格，現在哪里還買得到同樣的房子。加錢？但賣方獅子大開口，都是血汗錢實在難以接受。”

是不是很糾結？

難道賣方違約買方只能咽下這口氣加錢？難道只能雙倍返還定金？難道違約最多也只能按合同上的約定的房款總額的20%主張違約金？

這時候，就需要一個好律師來幫助你分析，你的處境如何，及接下來該如何做了。

一、首先，要先確定買賣雙方是否已簽訂房屋買賣合同

雙方簽訂買賣合同是接下來一切對策的基礎，如果雙方沒有簽訂買賣合同，僅交付定金，則只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。

注意，此處所謂的“房屋買賣合同”，并非特指在房地產交易中心網上備案的買賣合同（所謂的“網簽”），因為網簽合同僅為行政備案需要，并不影響合同本身的效力，故，只要雙方簽訂的協議具備了房屋買賣合同的主要內容，即可認定為已簽訂房屋買賣合同。

二、固定賣方違約的證據

固定賣方違約的證據是也是非常重要一環，如果你都沒有證據證明賣方違約，甚至賣方都可以反咬買方一口，主張買方違約要求解除合同都有可能。

1、哪怕賣方怠于履行合同義務，買方也要嚴格遵循合同履行相應的義務，不要給賣方留下買方違約的把柄。

2、房屋買賣合同一般會約定具體期限要求雙方辦理相應的手續，比如約定具體日期進行審稅及網簽等，如果賣方怠于履行，買方一定要固定催告的證據：如發函催告賣方在一定期限履行合同義務，催告函最好以快遞方式寄發，注意在快遞單上寫明快遞品名，并保留快遞底單以證明送達賣方。同時可以其他方式同時催告賣方，比如發送短信給或打電話錄音等。

3、如果賣方仍怠于履行或拒絕履行，則可委托律師發送律師函，進行進一步的催告。經催告無效的，則可固定賣方違約的事實，就可以著手提起民事訴訟了。

起訴，這時買方有兩個選擇，擇一行使：

（1）要求繼續履行；（2）要求解除合同并賠償損失。

三、起訴要求繼續履行

根據《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條規定，“除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。”

實際履行必須除《合同法》第110條情形之外，那該規定是包括哪些情形呢？

《合同法》第110條規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行；

（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；

（三）債權人在合理期限內未要求履行。

因此，在司法實踐中，如果買房需要貸款買房的情況下，法院很難判決繼續履行，原因在于貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續，法院難以強制執行。

而在買方能夠全款清掉房款的情況下，法院則可以判決繼續履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執行。

四、起訴要求解除合同并賠償實際損失

1、違約金和實際損失

一般房屋買賣合同的違約金會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲超過20%，主張違約金仍不能彌補買方的實際損失。這時，可以要求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。

2、實際損失的確定

實際損失，在房屋買賣合同賣方違約的情況下，可以理解為買方喪失以同等價格購買涉案房屋的機會，造成買方的價差價損失，因此，房價的上漲金額可以作為買方的實際損失。

根據《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條第二款規定，“對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。

其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

一、雙方協商確定的，從其約定；

二、雙方不能協商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。”

五、結語

綜上所述，買方遭遇賣方因房價上漲而違約的情況，完全可以拿起法律的武器，只要雙方簽訂的房屋買賣合同真實有效，就不僅僅是定金雙倍返還這么簡單了。拿我們開頭的案例來說，買方完全可以起訴賣方，要求繼續履行合同，或者主張房價上漲120萬元的實際損失。

伯爾曼在《法律與宗教》一書中曾言“法律必須被信仰，否則便形同虛設。”

因而，不信仰法律，無視合同約束力的人們，也終會因此付出代價。（來源：律途涵說）

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