不動產(chǎn)繼承辦理流程、稅費計算、再出售時稅費計算及稅務(wù)文件參考（長寧區(qū)）
一、不動產(chǎn)繼承：
指依照法定程序把被繼承人死亡后所遺留的房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為；
二、從繼承財產(chǎn)的方式可分為：
法定繼承和遺囑繼承；
三、繼承不動產(chǎn)的辦理流程：
第一步：取得繼承文件
繼承人至房屋所在地的公證處辦理繼承公證手續(xù)或憑人民法院已發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解、裁決書；
第二步：稅費申報、繳納
繼承人攜帶辦理繼承相關(guān)資料【法院文書或繼承公證書、繼承人身份證件、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、被繼承人與繼承人親屬關(guān)系證明（若法定繼承時需提供）、被繼承人死亡證明（若法院文書、公證書未體現(xiàn)時需提供）】至上海市長寧區(qū)不動產(chǎn)交易中心（劍河路606號）二樓辦理稅務(wù)申報及繳納（若需）手續(xù)；
第三步：轉(zhuǎn)移登記
辦理完結(jié)稅費申報后至一樓辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)【繼承人身份證件、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅憑證（二樓稅務(wù)部門開具）、法院文書或繼承公證書】；不動產(chǎn)交易中心依據(jù)法院文書或公證書予以辦理，最快當(dāng)天手續(xù)全部辦結(jié)，20個自然日（法定節(jié)假日除外）不動產(chǎn)交易中心可出具產(chǎn)權(quán)證；
四、繼承當(dāng)次稅費計算：
繼承當(dāng)次應(yīng)繳稅費法定繼承☑公證處按辦理不動產(chǎn)繼承手續(xù)時不動產(chǎn)的市場價格1%左右收取繼承公證費；
☑不動產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門無須繳納稅金；☑不動產(chǎn)交易中心交易部門繳納80元登記費；繼承當(dāng)次應(yīng)繳稅費遺囑繼承（本條特指給法定繼承人以外的人）☑公證處按辦理不動產(chǎn)繼承手續(xù)時不動產(chǎn)的市場價格1%左右收取繼承公證費；
☑不動產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門繳納3%契稅；☑不動產(chǎn)交易中心交易部門繳納80元登記費；
特別注意：若是憑借法院文書辦理繼承手續(xù)的，應(yīng)注意是否會出現(xiàn)買賣或贈與的情況；例如：原產(chǎn)權(quán)人為B、C。A與B為夫妻但未登記產(chǎn)證，C為A、B的子女，產(chǎn)權(quán)B、C各占1/2；現(xiàn)在B去世了，通常A為B的配偶則必須先占B份額部分的1/2即為所有產(chǎn)權(quán)的1/4，剩余1/4部分由A、C繼承，但若涉及法院判決的情況則可能判決的結(jié)果會直接判決給C，此時拿法院文書至不動產(chǎn)交易中心辦理繼承手續(xù)時，稅務(wù)部門會先讓A、C選擇A本該繼承B的1/4部分是通過贈與的方式還是買賣的方式給到C（因為法院文書上未提及給到C的方式，且法院文書至寫了新登記的產(chǎn)證為C），遇到此類情況，在計算稅費時會比原來多一個買賣或者贈與的情況；
五、通過繼承方式獲得再出售繳稅：
通過繼承方式獲得不動產(chǎn)再出售應(yīng)繳稅費法定繼承及遺囑繼承☑增值稅及增值稅附加按正常買賣計算（時間及原值按被繼承人原購進時計算）；
☑個人所得稅分兩種情況：
a. 出售不動產(chǎn)為繼承人家庭自住5年（時間從被繼承人原購進時起算）以上且為家庭唯一生活住房：免征；
b. 出售不動產(chǎn)不為繼承人家庭自住5年以上且家庭唯一生活住房：應(yīng)繳個人所得稅=【繼承人本次出售核定價格—被繼承人原購進價格—本繼承人原購進繳納契稅—繼承人本次出售繳納增值稅及其附加—繼承人辦理繼承公證的公證費】*20%
六、法定繼承：
法定繼承人分為第一順序及第二順序（繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承）：
★第一順序：配偶、子女、父母。喪偶的兒媳對公婆、喪偶的女婿對岳父母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人；
★第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。養(yǎng)子女與生子女之間、養(yǎng)子女與養(yǎng)子女之間，是養(yǎng)兄弟姐妹，都可成為第二順序的繼承人；
七、稅務(wù)文件參考：
★財稅【2009】78號關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知：房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅。
★國稅發(fā)【2006】144號個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知：個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）中第四條有關(guān)購房時間的規(guī)定執(zhí)行；
注意：因繼承情況復(fù)雜多樣，特別針對遺囑繼承這一類情況，可能各區(qū)不動產(chǎn)交易中心對文件的理解不一，故特此說明本文僅供參考，詳情還請各位至房屋所在地的不動產(chǎn)交易中心咨詢或與交易監(jiān)管部進行確認(rèn)！（來源：三千石地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)）
