房價暴漲致違約事件頻發，如何才能避免被“坐地加價”
2016年青島樓市一片火熱，部分區域房價暴漲。面對飆升的房價帶來的巨大利益，賣方違約情形時有發生。
青島的李女士就遇到了這一最壞的情形，今年6月份，李女士以108萬價格購買了青島某小區的住房，然而就在等待貸款審核的一個月時間里，房價漲了30萬。房主后悔了，拒絕配合過戶，無奈之下，李女士將房主告上法庭，要求房主繼續履行合同，法院判決李女士敗訴。
明明是房主違約為什么法院會判李女士敗訴，且聽律師給你講解。
原來房主將房屋以138萬的價格賣給第三人，并且已經辦理了過戶。如果房屋賣給第三人并已辦理了過戶，那么合同不能繼續履行。李女士訴訟請求錯誤。這時李女士可以要求解除合同，同時可以根據合同追究出賣人違約責任并要求賠償房屋差價。
那么房價漲價后如何避免賣方毀約呢？
聽律師給你支招
第一種合同簽訂階段：
1、為防止賣方因房價上漲主動違約，首先是增加定金數額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，增加了賣方的違約成本。但是需要注意的是，定金的金額不能超過合同總金額的20%。根據《中華人民共和國擔保法》第91條規定：“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。”
2、增加違約金數額，賣方違約需要支付高昂違約金，需要注意根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的司法解釋《二》第二十九條當事人主張違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同履行的情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失百分之三十的，一般可以認定為合同法一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失” 但是無形之中對違約者起到了震懾作用。
根據合同法116條規定當事人既約定違約金又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇使用違約金或者定金條款。
3、盡量將合同條款約定詳盡細致，防止因約定不明產生糾紛;
4、盡可能地縮短房屋交易時間，讓賣方沒有違約的理由與借口。
第二種合同履行階段：出賣人要求提高房價辦理過戶
出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求查封所購房屋，進行財產保全，防止出賣人將房屋賣與第三人并進行過戶，同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。
房屋是大宗商品，買賣需要多加謹慎，尤其是二手房，狀況五花八門，在購買二手房時一定要注意查看房屋手續是否齊全，確定房屋產權是否明晰，買房雙方在簽訂合同時需要對細節問題進行全面考慮，并在合同中約定清楚權利保證、房屋價款、交易方式、出現違約的處理方式和違約責任的承擔方式都是不可忽視的方面，守約一方主張權利的成本比如訴訟費、律師費等也可在合同中約定由違約方來承擔。最好請專業的律師參與整個過程。（來源：崇杰律所文化)
