故意隱瞞“兇宅”信息可否作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的撤銷事由
導(dǎo)讀：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，因賣(mài)方故意隱瞞或未完全披露房屋重要信息而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，如賣(mài)方故意隱瞞了交易房屋原為“兇宅”的信息，買(mǎi)方知情后訴至法院要求撤銷買(mǎi)賣(mài)合同。實(shí)踐中，該類案件法院將如何處理？本文精選《人民司法·案例》2016年第23期中的代表案例及觀點(diǎn)，并結(jié)合其他案例、法條，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的信息披露義務(wù)及其法定后果作了梳理，為法律人處理相關(guān)案件提供參考。
人民司法 · 案例
出賣(mài)人對(duì)其明知且實(shí)際會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或者締約條件的房屋信息負(fù)有披露義務(wù)——肖宇、潘麗與杜海榮房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
案例要旨：出賣(mài)人對(duì)其明知且實(shí)際會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或者締約條件的房屋信息負(fù)有披露義務(wù)。在訂立合同時(shí)，單純沉默不構(gòu)成欺詐，但若負(fù)有信息披露義務(wù)，并因沉默獲得利益，則構(gòu)成欺詐。買(mǎi)受人因欺詐而作出錯(cuò)誤意思表示，系可撤銷的民事行為。合同撤銷后，因欺詐造成買(mǎi)受人損失的，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
案號(hào)：（2015）浦民一（民）初字第3599號(hào)
審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院
案例來(lái)源：《人民司法·案例》 2016年第23期
專家觀點(diǎn)
1.訂立合同時(shí)出賣(mài)人有義務(wù)向買(mǎi)受人披露實(shí)際對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓價(jià)格產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或者締約條件的房屋信息
現(xiàn)代民法認(rèn)為，在合同訂立階段，買(mǎi)賣(mài)雙方為了訂立合同進(jìn)行磋商之際，雙方當(dāng)事人負(fù)有保護(hù)信賴關(guān)系的附隨義務(wù)即先合同義務(wù)，違反此義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。先合同義務(wù)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容是告知義務(wù)，即信息提供義務(wù)。本質(zhì)上，先合同義務(wù)是對(duì)當(dāng)事人之間信用的確認(rèn)和保護(hù)，是對(duì)民法最高原則誠(chéng)實(shí)信用原則的遵守。誠(chéng)信原則是整個(gè)民法體系的基本原則，是現(xiàn)代合同法理論的最高原則。合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況……”。該條是關(guān)于締約過(guò)失責(zé)任的條文，根據(jù)該條規(guī)定，有締約欺詐行為的，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。該條并未正面說(shuō)明合同一方具有信息披露義務(wù)或告知義務(wù)，但從該條文可以看出締約欺詐分為兩種情況：第一種是沉默性欺詐，第二種是誤導(dǎo)性欺詐。構(gòu)成沉默性欺詐的邏輯前提是與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)不能隱瞞，應(yīng)予披露。但何為與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，即信息披露的范圍，合同法并未做進(jìn)一步規(guī)定。
系爭(zhēng)房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)租客自殺的非正常死亡事件，該項(xiàng)房屋的歷史信息并非存在于房屋本身，不能通過(guò)房屋的物理屬性表現(xiàn)出來(lái)，又與房屋的產(chǎn)權(quán)信息不同。房屋的產(chǎn)權(quán)信息登記在房地產(chǎn)交易中心等國(guó)家有關(guān)部門(mén)，購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)受人可以去相關(guān)部門(mén)查詢。因此僅是看過(guò)幾次房屋的買(mǎi)受人較之于產(chǎn)權(quán)人，無(wú)從或者難以知曉房屋的該項(xiàng)歷史信息。在締結(jié)合同時(shí)，由于買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱，必將造成雙方談判地位的不平等。因此在市場(chǎng)交易時(shí)，如因信息不對(duì)稱而導(dǎo)致當(dāng)事人利益不平衡時(shí)，誠(chéng)信原則要求當(dāng)事人進(jìn)行信息披露，改變信息的不對(duì)稱狀態(tài)，從而使得利益平衡得以恢復(fù)，確保真正的合同自由，確保市場(chǎng)交易的安全性和效益性。系爭(zhēng)房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)租客自殺的非正常死亡事件，也就是通常所稱的兇宅。對(duì)于何為兇宅，我國(guó)法律、法規(guī)并無(wú)規(guī)定。按照我國(guó)傳統(tǒng)的民俗習(xí)慣，如出售房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)非正 常死亡的事件，此類房屋通常被稱為兇宅。對(duì)于兇宅的信息是否屬于在合同訂立過(guò)程中賣(mài)方應(yīng)告知買(mǎi)方的重要事實(shí)，法律沒(méi)有進(jìn)一步規(guī)定，但是被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售，或出現(xiàn)價(jià)值貶損。作為追求利益最大化的賣(mài)方，當(dāng)然不愿意在訂立合同過(guò)程中主動(dòng)告知或披露可能影響合同簽訂或買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的不利信息，但該項(xiàng)信息卻會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生重大影響，甚至影響買(mǎi)受人的購(gòu)買(mǎi)決策。
2.判斷欺詐的前提是出賣(mài)人已知?jiǎng)?wù)必披露的信息而沉默或作出虛假陳述
判斷欺詐的前提是出賣(mài)人已知?jiǎng)?wù)必披露的信息而沉默或作出虛假陳述，因此首先必須判斷出賣(mài)人已知房屋是兇宅，出賣(mài)人對(duì)于已知的信息負(fù)有披露義務(wù)，但是賣(mài)方無(wú)需花費(fèi)額外的金錢(qián)和時(shí)間去獲取信息。因?yàn)樵摪傅奶厥庵幵谟冢禒?zhēng)房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件是被告購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋后、房屋過(guò)戶到被告名下之前，所以在本案審理過(guò)程中，從證據(jù)證明力角度分析雙方當(dāng)事人證據(jù)，推斷闡明出賣(mài)人在出售房屋時(shí)對(duì)兇宅信息是已知的，有利于查明案件事實(shí)，較好地維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。對(duì)此該案通過(guò)分析關(guān)鍵證據(jù)——錄音資料、出警記錄，被告杜海某承認(rèn)曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)跳樓事件，只是自己并不在意這個(gè)事情，這與被告的辯稱相互矛盾，闡明推斷出賣(mài)人在出賣(mài)房屋時(shí)就對(duì)房屋內(nèi)租客非正常死亡事件是已知的。
3.沉默欺詐導(dǎo)致合同被撤銷的構(gòu)成要件
合同法第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”。出賣(mài)人如果在房屋交易過(guò)程中以欺詐的手段使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下訂立合同，買(mǎi)受人當(dāng)然有權(quán)請(qǐng)求法院變更或撤銷。問(wèn)題是，沉默是否構(gòu)成欺詐？換言之，保持沉默的行為人認(rèn)識(shí)到自己的行為可能導(dǎo)致對(duì)方陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發(fā)生，視為沉默型欺詐。沉默型欺詐的構(gòu)成要件：（1）出賣(mài)人負(fù)有披露義務(wù)；（2）出賣(mài)人未履行該披露義務(wù)使買(mǎi)受人陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行法律行為；（3）出賣(mài)人認(rèn)識(shí)到其沉默的行為后果。
（以上觀點(diǎn)摘自：魏婷婷《房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的信息披露義務(wù)》，載《人民司法·案例》 2016年第23期，作者單位：上海市浦東新區(qū)人民法院）
相關(guān)案例
1.未及時(shí)披露“兇宅”信息可以作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的撤銷事由——洪某訴王某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
案例要旨：出賣(mài)人對(duì)其明知且已實(shí)際對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或者締約條件的“兇宅”信息負(fù)有信息披露義務(wù)。在訂立合同時(shí)，單純沉默不構(gòu)成欺詐，但若負(fù)有信息披露義務(wù)，并因沉默未披露獲得利益，則構(gòu)成欺詐。
案號(hào)：（2012）浙杭民終字第360號(hào)
審理法院：浙江省杭州市中級(jí)人民法院
來(lái)源：《人民法院案例選》 2013年第4輯(總第86輯)
2.買(mǎi)受人不能僅以自己的主觀心理感受認(rèn)定房屋為“兇宅”，“兇宅”可以達(dá)到普通民眾認(rèn)知中的出現(xiàn)了“橫死”等嚴(yán)重情況的程度來(lái)認(rèn)定——祖榮慶、趙剛與張紀(jì)龍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
案例要旨：買(mǎi)受人主張房屋發(fā)生過(guò)裝修工人手指受傷的事實(shí)，但該種情況遠(yuǎn)未達(dá)到普通民眾認(rèn)知中的出現(xiàn)了“橫死”等嚴(yán)重情況的“兇宅”程度，出賣(mài)人不具備欺詐或隱瞞房屋重大瑕疵的情節(jié)，買(mǎi)受人僅以自己的主觀心理感受認(rèn)定該房屋為“兇宅”并拒絕履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，屬于違約行為。
案號(hào)：（2015）徐民終字第1627號(hào)
審理法院：江蘇省徐州市中級(jí)人民法院
來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 2015-07-17
3.出賣(mài)人故意隱瞞真實(shí)情況未向買(mǎi)受人告知房屋曾發(fā)生過(guò)非正常死亡事件事實(shí)的，構(gòu)成欺詐——詹玲、廖華與馬玲房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
案例要旨：出賣(mài)人對(duì)房屋居住期間發(fā)生的重大事件負(fù)有如實(shí)告知義務(wù)，出賣(mài)人故意隱瞞真實(shí)情況未向買(mǎi)受人告知房屋曾發(fā)生過(guò)非正常死亡事件事實(shí)的，構(gòu)成民法上的欺詐，買(mǎi)受人有權(quán)主張撤銷該合同。
案號(hào)：（2015）資民終字第1022號(hào)
審理法院：四川省資陽(yáng)市中級(jí)人民法院
來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 2016-04-22
4.出賣(mài)人在訂立合同過(guò)程中對(duì)于重要事實(shí)保持沉默，使買(mǎi)受人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)簽約的，買(mǎi)受人可以要求撤銷該買(mǎi)賣(mài)合同并返還定金——潘秀江、劉慧芳與高小軍、姚進(jìn)等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
案例要旨：房屋買(mǎi)賣(mài)屬于生活中重大事項(xiàng)的交易，出賣(mài)人居住期間曾發(fā)生其子不幸從窗戶摔落致死的意外事故，對(duì)合同訂立與否或者對(duì)合同訂立的條件產(chǎn)生重大影響，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人予以披露。出賣(mài)人保持沉默的行為客觀上使買(mǎi)受人未能及時(shí)了解相關(guān)事實(shí)而陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤實(shí)施了簽約行為的，買(mǎi)受人可以要求撤銷該買(mǎi)賣(mài)合同并返還定金。
案號(hào)：（2016）浙06民終3325號(hào)
審理法院：浙江省紹興市中級(jí)人民法院
來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 2016-12-13
5.出賣(mài)人具有披露房屋曾發(fā)生有人死亡事件這一信息的義務(wù)——蘇惠萍與吳秀權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
案例要旨：房屋發(fā)生過(guò)有人死亡事件可能對(duì)合同訂立與否或者對(duì)合同訂立的條件產(chǎn)生重大影響。在合同締約階段，出賣(mài)人有如實(shí)告知與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)的義務(wù)。買(mǎi)受人向中介公司了解相關(guān)信息時(shí)，中介公司為達(dá)成交易，刻意“避重就輕”作虛假陳述，使原告在違背真實(shí)意愿的情況下訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷并返還購(gòu)房定金及首付款。
案號(hào)：（2015）衢開(kāi)民初字第355號(hào)
審理法院：浙江省開(kāi)化縣人民法院
來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 2015-09-22
法律依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)合同法》
第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
第四十二條 當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
第五十四條 下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。
當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。
2.最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國(guó)民法通則﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的意見(jiàn)（試行）》
68.一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。(來(lái)源：法信)
