最高法公報(bào)類案要旨：房屋買賣合同糾紛要旨10條
導(dǎo)讀：《最高人民法院公報(bào)》是最高人民法院公開介紹我國審判工作和司法制度的官方文獻(xiàn)，是最高人民法院對外公布司法解釋、司法文件、裁判文書、典型案例及其他有關(guān)司法信息資料的法定刊物。本文整理人民法院出版社最新出版的《最高人民法院公報(bào)案例匯編（1985 - 2015年）》一書中《最高人民法院公報(bào)》所刊載的類案裁判要旨，希望為廣大法官、法律工作者及社會各界人士學(xué)習(xí)、研究《公報(bào)》案例提供便攜有效的幫助和支持。
1.張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
——最高人民法院公報(bào) 2012年第11期(總第193期)
案例要旨：預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
2.
丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案——最高人民法院公報(bào) 2012年第11期(總第193期)
案例要旨：房屋行政主管部門對未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備《中華人民共和國合同法》第52條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。
3.
宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財(cái)投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案
——最高人民法院公報(bào) 2013年第3期(總第197期)
案例要旨：買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，并依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，對抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請求權(quán)，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實(shí)上存在眾多疑點(diǎn)，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。
4.
徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案
——最高人民法院公報(bào) 2013年第12期(總第206期)
案例要旨：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
5.湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛再審案
——最高人民法院公報(bào) 2014年第1期(總第207期)
案例要旨：（1）人民法院審理檢察機(jī)關(guān)抗訴的再審案件一般應(yīng)以原審審理范圍為限。當(dāng)事人的訴訟請求不同于支持其提出請求的理由和依據(jù)，如當(dāng)事人提出請求的理由和依據(jù)不同于檢察機(jī)關(guān)抗訴所提出的理由和依據(jù)，并不意味其申請抗訴的請求未獲得檢察機(jī)關(guān)抗訴支持；當(dāng)事人的再審請求未超出原審審理范圍的，人民法院再審中應(yīng)予審理。
（2）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請求，人民法院不予支持。
6.
中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案
——最高人民法院公報(bào) 2014年第9期(總第215期)
案例要旨：（1）開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
（2）預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。
7.
朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案——最高人民法院公報(bào) 2014年第12期(總第218期)
案例要旨：（1）雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
（2）借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。
8.
李彥東訴上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司居間合同糾紛案——最高人民法院公報(bào) 2015年第2期(總第220期)
案例要旨：在房屋買賣居間活動中，中介公司（居間人）對于受托事項(xiàng)及居間服務(wù)應(yīng)承擔(dān)符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù)，注重審查核實(shí)與交易相關(guān)的主體身份、房產(chǎn)權(quán)屬、委托代理、信用資信等證明材料的真實(shí)性。中介公司因未盡必要的注意義務(wù)而未能發(fā)現(xiàn)一方提供的相關(guān)材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺詐遭受損失的，應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)程度在相應(yīng)的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。
9.
周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案——最高人民法院公報(bào) 2016年第11期(總第241期)
案例要旨：商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時(shí)又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開發(fā)商按時(shí)辦證義務(wù)的無效格式條款，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)。
10.
李明柏訴南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
——最高人民法院公報(bào) 2016年第12期(總第242期)
案例要旨：（1）對于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實(shí)性、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實(shí)情況，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。
（2）因出賣人所售房屋存在質(zhì)量問題，致購房人無法對房屋正常使用、收益，雙方當(dāng)事人對由此造成的實(shí)際損失如何計(jì)算未作明確約定的，人民法院可以房屋同期租金作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購房人的實(shí)際損失。(來源：法信)
