【實案分享】因購房政策變化引發的房產糾紛
【客戶案例】
案情簡介：2011年1月25日，李小姐在簽訂了中介合同并向房東張先生支付10萬元定金后，次日國務院出臺調控房地產市場的“國八條”，1月31日上海也出臺了“滬九條”，李小姐在離婚后且與前夫等共有本市2處房屋的前提下，屬于單身的上海戶籍人士，在國家及上海市房產調控限購范圍內，李小姐因為購房不能辦理過戶登記想解除合同而和上家產生糾紛。最終，嘉定區法院判決雙方合同解除，同時免除了李小姐違約責任。
主審案件的法官認為，居間協議簽訂后，國務院及上海市人民政府出臺了房地產限購政策，按照李小姐的戶籍及擁有房產的情況屬于此次限購的對象。由于客觀上已經不能再次購房，簽署的相關協議已難以履行，并且合同難以履行的結果不能歸責于李小姐一方，所以張先生也不可以據此追究對方的違約責任。據此，法院判決解除雙方簽訂的居間協議，張先生向李小姐返還定金。
【律師分享】
一、由于“限購令”導致購房人無法繼續履行購房合同，購房合同解除后，購房人無需向房東承擔違約責任。
因“限購令”政策導致交易無法進行，這屬于買、賣雙方不可預測的情形，根據《合同法》第117條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。” 雖然我國對于購房政策調整是否屬于“不可抗力”缺乏明文規定，但不管政府的限購政策的變化并非出于買、賣雙方的主觀意愿，屬于“客觀因素”導致合同目的無法實現，由此導致購房合同無法繼續履行的后果不可歸責于任何一方，根據公平原則，購房合同也應當判令解除，且買、賣雙方互不承擔違約責任。
最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》第20條：房屋買受人在合同簽訂后由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權轉移登記的，買受人以不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當事人并主張賠償損失的，原則不予支持。
二、買房人明知自己屬限購范圍仍買房而導致不能過戶交易，是否構成違約呢？
若買房人在簽訂居間協議之前就已經屬限購對象，故意隱瞞其限購的事實而仍與賣方簽署協議購買房屋，最終導致不能過戶的，則賣房人有權要求買房人承擔違約責任，賠償損失。(來源：上海房產律師)
