北京商用房全部暫停抵押 ‖ 政策解讀
商住房正遭遇全面圍剿。北京商報記者了解到，目前，北京各銀行商用房全部暫停抵押。此外，據悉，廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。分析人士表示，這是對商住房調控的一個補充性政策，暫停也充分說明了收緊政策的導向。
北京商用房抵押貸停止
貸款機構偉嘉安捷在4月24日發布的報告中提到，接近年中，不少消費者的貸款需求不斷上升，近期不少外省市銀行開展了消費金融產品，而目前北京地區的抵押消費政策依然趨緊，商用房全部暫停抵押。
兩家國有銀行人士表示，他們一直沒有做商用房抵押業務。一位國有大行貸款經理向北京商報記者表示，因為商用房抵押消費貸款的用途控制不了，不知道資金去向，所以一直不給貸款。
事實上，在4月中旬就傳出消息，北京多家銀行已禁止商用房做抵押貸款，一些能做該業務的銀行審查也已經趨嚴。北京某國有大行的支行人士直言，“能做不一定好批”。根據4月中旬該行的規定，商用房抵押用于經營性貸款，根據評級來確定利率，正常貸款利率是在基準利率基礎上上浮30%，最長貸款年限為三年，一般為一年。如果抵押貸款用于個人消費，用途要明確，有發票證明。
此外，據媒體報道，廣州的國有大行、股份制銀行等多家銀行目前已不能做商住房抵押貸款。
在分析人士看來，商用房抵押貸款被暫停也是情理之中的事情。研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去商用房本身就是屬于商品房的一種，所以做抵押貸款本身也沒有問題。但目前關鍵是此類物業的投資性價比非常糟糕，流通性也很糟糕。如果做抵押貸款，甚至會出現抵押品不如貸款價值的現象。所以過去銀行會涉足，但現在確實會回避。
全面圍剿商住房
對于商用房抵押貸款暫停的原因，在分析人士看來，主要是之前商用房限購政策的延續。
偉嘉安捷在報告中提到，由于商用房已暫停交易，因此目前多家銀行均不接受個人名下商用房的抵押。亞豪機構市場研究部總監郭毅也表示，這是對商住調控的一個補充性政策。
事實上，此前北京三度收緊商用房政策。3月26日晚間，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，用以監管本市的商業、辦公類項目，其中，開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。此外，政策執行之前已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織和個人，但個人購買應當符合相應條件。
中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控政策是政策力度最強的一次。其中，商辦與學區房是本次調控的主要對象，各種政策疊加出臺，對市場壓力越來越大。歷史上首次針對商辦類物業全面收緊調控政策。
“暫停也充分說明了收緊政策的導向，對于此類收緊的做法，實際上說明銀行‘也不愿意蹚渾水’，畢竟部分抵押是否合規還不好說”，嚴躍進說道。
商住房流動性降至冰點
實際上，抵押貸款也是購房者將商住房進行套現的一種方式。
郭毅表示，眾多商住房的購房者都會考慮將商住房套現出來再去購買其他的住宅類產品，以實現居住升級。一般而言，購房者會選擇出售房產實現套現，然而在商住房限購政策出臺后，這種套現方式已經難以實現。其次，抵押貸是除了銷售之外的一種套現方式。但目前抵押貸款套現方式也被堵死，這就意味著商住房的流通價值已經降到一個很低的程度。
她也補充道，如果喪失流通價值后，商住房的購房者只能依托于對外出租，實現租金回報，但目前來看也存在兩個問題，首先，租金回報非常漫長，其次，它的收益很難保證，特別是對于這種商改住的違規產品，目前的監管比較嚴格，能否順利實現對外出租給個人存一定疑問。
對于在售的商住房開發商而言，未來銷售可能將面臨較大問題，已經購買商住房的個人購房者也形成新的打壓。在郭毅看來，督促開發商將手中的商住房產品還原成它的商業功能和辦公功能，再對外出租，這種方式既有利于商住市場的規范，也能對人口控制起到非常有效的作用。
“但是對于已經購買了商住類產品的個人購房者來說，這樣的政策無異于在商住限購的基礎之上，對他們形成新的打壓，是一個雪上加霜的調控政策。”郭毅補充道。
未來商住房的政策是否有可能放松？嚴躍進表示，至少今年三季度前類似政策會持續收緊，到了四季度就要看后續市場的變化。放開的話也是處于極其審慎的政策監管之下的，而且也是考慮到個人資金實際的需要。
抵押貸需求依舊很大
需要指出的是，商用房抵押貸款暫停了，但并未影響普通住宅的抵押貸款。銀行人士表示，個人住房抵押貸款仍在正常進行。
在房貸按揭業務受到嚴格管控之后，住房抵押貸款成為不少銀行的次優選擇。
據悉，目前雖然抵押貸款審查趨嚴，但抵押貸款的需求依然很大。偉嘉安捷在報告中提到，從4月各家銀行的抵押政策可以看出，目前對于借款人自身資質的審查仍然趨于嚴格，個人必須提供自身的工資流水，抵押用途為裝修或購買家具或珠寶等，在貸后需要提供真實的發票。
偉嘉安捷認為，接近年中，借款人對于抵押消費的需求也在不斷擴大，雖然銀行抵押貸款的上限僅為100萬元，但是名下擁有房產的借款人在融資方面仍然首選為銀行。一方面是借款人的借貸成本相對較低；另一方面是個人消費用途方面，抵押貸款的額度也能夠滿足大多數人的要求，所以銀行額度也在從房貸逐漸轉移至消費信貸方面。
此前，房貸業務一直是銀行的“心頭好”，央行數據顯示，今年一季度末，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%。不過，伴隨房貸調控趨緊，一些銀行正在舍棄房貸按揭業務，將目光轉向房屋抵押貸款上。
海通證券分析師姜超認為，3月的新增居民中長期貸款僅為4500億元，已經低于去年的平均水平，同比多增額也降至零左右。而按照央行此前的計劃，今年新增房貸占信貸的比重將控制在30%以內，由此計算今年的房貸總額將從2016年的6萬億元降至17年的4萬億元左右，未來每個月的房貸將降至3000億元左右，換言之，即將步入負增長時代。
分析人士指出，房貸業務是銀行最為優質的資產，不良率低于0.4%，最近兩年房貸成為銀行最為青睞的業務。而在房貸業務要求越來越嚴格的背景下，一些銀行正在舍棄房貸按揭業務，將目光轉向了利率更高、更能賺錢的房屋抵押貸款上。
文章來源：北京商報
