供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-119）
能否以及該怎樣對相鄰別墅違法建設被拆除后修復施工影響房屋價值進行索賠？
——王某與陳某相鄰關系糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
相鄰別墅 違法建設 拆除 修復施工 房屋價值 租金損失 恢復原狀 因果關系 舉證責任 擴建
【要點提示】
當事人主張鄰居的違法建設行為導致自家別墅價值降低、地面塌陷、地基開裂、房屋框架變形、房屋抗震標準降低、內部裝修受損，應就存在上述事實以及上述事實與對方的違法建設行為存在因果關系承擔舉證責任，若無證據證明自家別墅的價值存在貶損，則其請求不會獲得法院支持。
【當事人信息】
原告：王某（上訴人）
被告：陳某（被上訴人）
【案情簡介】
77幢別墅的登記權利人為王某，陳某自稱原系76幢別墅的權利人，案外人萬某系78幢別墅的登記權利人。76幢別墅、78幢別墅均與77幢別墅相鄰。
2011年6月30日，北京市朝陽區城市管理監察大隊作出《限期拆除通知書》，內容包括：經查，76幢別墅業主陳某于2009年購房入住，該別墅翻、改、擴建情況如下，...總擴建面積為432.73平方米。上述房屋翻、改、擴建行為未取得合法有效的規劃審批手續，屬于違法建設...。2011年7月14日，北京市朝陽區城市管理監察大隊作出《限期拆除決定書》；2013年6月25日上午9時30分，北京市朝陽區城市管理綜合行政執法監察局對76幢別墅的違法建設房屋實施強制拆除，并于2013年8月5日下午17時全部拆除完畢。
王某稱陳某自2009年挖地下室...違法建設行為一直持續至2013年初。2013年8月，違法建筑被政府拆除后，陳某又開始建設，建設行為至少持續至2013年9月6日。陳某稱違法建設行為發生在2009年8、9月份至2010年3月份，違法建筑被拆除后進行了一個月的恢復工作，至2013年9月初恢復完畢。
王某曾以78幢別墅的擴建影響77幢別墅的正常居住進而造成租金損失為由起訴，朝陽法院判決萬某賠償王某2010年10月1日至2012年3月31日期間房租損失38萬元。...2013年3月29日，王某以類似理由將萬某再次訴至朝陽法院，要求其賠償77幢別墅2012年4月1日至2012年12月24日期間租金損失，后王某表示其與萬某達成和解協議，申請撤回起訴。
另外，王某曾以陳某對76幢別墅進行違法建設侵犯其權利為由起訴至朝陽法院，要求陳某賠償2010年10月1日至2012年3月31日期間的租金損失39.4萬元，后經過兩審，最終法院于2015年12月31日判決陳某賠償王某38萬元。
王某還曾以76幢別墅違法建設導致其房屋無法出租，違法建筑的持續存在導致77幢別墅的采光、通風、地基安全以及隱私等一直處于被侵害的狀態為由，起訴陳某至朝陽法院要求陳某賠償2012年4月1日至2012年12月24日的租金損失376966元，該請求經過兩審判決均敗訴。
現王某再一次訴至法院，請求：1.陳某賠償自2012年12月25日至2015年4月24日的房租損失126萬元以及房屋價值損失20萬元；2.陳某將77幢別墅南側院落恢復原狀；3.陳某拆除76幢別墅的違法建筑。
【法院判決】
一審：駁回王某的全部訴訟請求
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持王某請求相鄰別墅在違法建設被拆除前后給自己造成的房屋租金損失？
王某主張相應租金損失，應就陳某在其主張租金的期間段存在違法建設行為以及違法建設行為導致的危險與76幢別墅無法出租存在因果關系承擔舉證責任。
就違法建設行為持續至何時雙方陳述不一，王某主張76幢別墅違法建筑拆除前，陳某的違法建設行為持續至2013年3月，應就此承擔舉證責任。王某提交的物業公司的證明出具于2012年10月22日，且證明所提及的也為裝修施工，該證明不足以證明在2012年12月24日后陳某仍存在違法建設行為。王某提出陳某的違法建設行為導致其房屋存在危險性，無法出租，但現有證據不足以證明陳某的違法建設行為導致了王某所有的77幢別墅存在安全隱患，更無證據證明系77幢別墅存在安全隱患導致不能出租。
關于2013年8月5日76幢別墅違法建設拆除后，陳某是否進行了違法建設的問題，根據陳某的陳述以及王某提交的報警視頻可以認定至2013年9月6日，陳某對76幢別墅存在施工行為，但從王某提交的強制拆除后76幢別墅的照片以及拆除后進行施工的照片看，陳某進行施工的行為尚不足以造成77號幢別墅無法出租。另外，王某提交的與案外人的租賃合同的租賃期限自2010年3月1日至2012年3月31日，而本案王某主張的系2012年12月24日之后的租金損失，王某依據該租賃合同主張損失也缺乏依據。綜上，法院對王某主張的租金損失不予支持。
二、法院為何未支持業主對相鄰別墅違法建設被拆除后的修復施工影響房屋價值提出的索賠？
法院認為，王某主張陳某的違法建設行為導致76幢別墅價值降低、地面塌陷、地基開裂、房屋框架變形、房屋抗震標準降低、內部裝修受損，應就存在上述事實以及上述事實與陳某的違法建設行為存在因果關系承擔舉證責任，經審理，現王某無證據證明77幢別墅的價值存在貶損，故法院對該請求不予支持。
三、法院為何未支持業主對相鄰別墅違法建設被拆除后的修復施工，造成自家院落地面塌陷請求予以恢復原狀的訴請？
法院認為,因地面塌陷的原因復雜，現無證據證明王某主張的77幢別墅院內塌陷與陳某的違法建設行為存在法律上的因果關系，因地面塌陷的因果關系判斷屬于專業性事項，王某申請鑒定后撤回，故對其訴訟請求不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權法》
第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
《中華人民共和國侵權責任法》
第六條 行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。
第十五條 承擔侵權責任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨礙；
（三）消除危險；
（四）返還財產；
（五）恢復原狀；
（六）賠償損失；
（七）賠禮道歉；
（八）消除影響、恢復名譽。
以上承擔侵權責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。
第二十一條 侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人可以請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。
