供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-127）
兄弟間借名買房無協議遭反悔,尚有貸款抵押、能否訴訟過戶？
---肖某1與肖某2、中行某支行房屋買賣合同糾紛（二審）案例解析
【關鍵詞】
借名買房 借名買房協議 房屋買賣合同糾紛 訴訟過戶 證據
【要點提示】
盡管不存在書面的借名買房協議，但是有充分的證據證明房產首期房款、按揭款、還款以及其他相關款項等實際由借名人支付，與房屋相關的合同、房產證、票據等文件的簽署和原件由借名人持有，以及房屋的交付、裝修、實際居住使用等事實，則可認定借名人與被借名人形成了事實上的借名買賣房屋合同的法律關系，房屋所有權不歸被借名人所有，而應歸借名人所有。
【當事人信息】
原告：肖某2（借名人、被上訴人）
被告：肖某1（被借名人、上訴人）
第三人：中行某支行
【案情簡介】
肖某2與肖某1系兄弟關系，2007年9月14日，肖某2為降低購買商品房首付款比例，與肖某1約定以肖某1名義同某開發商簽訂《商品房預售合同》，購買其開發建設的涉案房屋一套，房屋預測建筑面積170.62平方米，房屋總價2478134元，付款方式為首付款30%，其余價款向銀行或住房公積金管理機構借款支付�！渡唐贩款A售合同》簽訂后，肖某2以肖某1的名義依照合同約定支付了首付款、面積補差款、專項維修基金以及相關的稅費，并如期按照借款合同向第三人某銀行還款。自2008年7月25日房屋交付之日起，肖某2便一直居住涉案房屋至今，并實際支付了居住使用涉案房屋的物業管理費、水電等費用，其相關的費用票據以及商品房購房合同、房產證、購房發票等相關原件均在肖某2處保存。2009年2月3日，涉案房屋登記至肖某1名下。此后，第三人某銀行成為涉案房屋的抵押權人。肖某2要求肖某1將房屋過戶到肖某2名下，肖某1卻遲遲不予配合。因沒有簽訂書面的借名買房協議，雙方協商未果，肖某2向法院起訴，請求：一、肖某1繼續履行借名買房協議，將涉案房屋過戶到肖某2名下；二、肖某2代肖某1償還對于某銀行的貸款，并要求某銀行協助解除涉案房屋的抵押。
【法院判決】
一審判決：一、肖某1、第三人某銀行協助肖某2辦理其代肖某1向第三人某銀行一次性結清貸款手續（具體數額以某銀行依據其與肖某1簽訂的借款合同計算后出具的結算信息為準）；二、肖某1、第三人某銀行協助肖某2消除涉案房屋上的抵押權；三、肖某1協助肖某2辦理將位于涉案房屋過戶到肖某2名下的轉移登記手續。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、在沒有借名買房協議的情況下，法院為何會認定肖某1和肖某2存在借名買房的事實？
雖然肖某2與肖與1之間不存在書面的借名買房協議，但存在以下客觀事實：（一）涉案房屋的首付款、貸款和還款均由肖某2支付。（二）涉案房屋的預售合同上預留了肖某2的電話，多份收房單據、票據上均由肖某2簽署，且預售合同、房產證、票據原件均由肖某2一方持有。（三）涉案房屋由肖某2收房并居住至今。（四）肖某2與肖某1錄音對話過程中明確提及借肖某1的名義買房，而肖某1并未對此明確予以否認，卻多次提到了份額問題。正常情況下，肖某1理應積極反駁對其嚴重不利的事實，但肖某1卻沒有此類表示，而肖某1所提的份額更讓人對此問題產生合理的懷疑。（五）雙方共同親屬的證言，聽肖某1說過當時是出了身份證給肖某2買房。
綜合上述事實，根據《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋[2012]8號）》第一條第一款“當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。”法院認定肖某2與肖某1就涉案房屋形成了事實上的借名買賣房屋合同的法律關系。
二、對規避和防范借名買房風險的律師建議
1、借名買房存在極大的交易風險，建議慎之又慎。雖然本案中作為實際出資的借名人人贏得了訴訟，但也是廢了九牛二虎之力收集各種證據，這些證據不僅要證明存在合意借名買房的事實，而且要證明實際支付房款和事實占有使用等關鍵事實，承擔的巨大的舉證責任，稍有不慎即有可能敗訴，導致房財兩空。
2、鑒于當前房屋價值巨大，萬不得已必須借名買房的，強烈建議不論借誰的名義購買房屋，都應委托專業的律師起草并簽訂借名買房協議，約定清楚雙方的權利義務，并保存全流程的證據原件，包括但不限于首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等。如首付款是以出名人的名義繳納的，在向出名人匯款時，一定要備注匯款用途是與代本人（借名人）支付購房首付款有關。
3、借名人借名購買的房屋符合過戶登記條件時，應及時要求出名人將房屋過戶至自己的名下，預防不必要的糾紛發生。在房屋符合交付使用條件時，應及時占有使用該房屋。
【涉案法條】
１.《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋[2012]8號）》
第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。
對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
２.《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條
當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
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