供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-134）
以房價上漲、唯一住房出售無法實現換房目的為由，不同意繼續履行合同，無法律依據！
---馮某、王某與馬某、趙某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
按份共有 情勢變更 商業風險 首付款 貸款審批 合同有效 繼續履行 過戶 合同目的 唯一住房
【要點提示】
買受人與出賣人簽訂的《存量房屋買賣合同》系列協議雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方當事人均應按照約定履行各自義務。出賣人作為完全民事行為能力人，應當知曉賣房的法律后果，其以張房價上漲屬情勢變更、房屋是其唯一住房、售出無法實現換房目的為由不同意繼續履行合同沒有法律依據，難以為法院所采信。
【當事人信息】
原告：馬某、趙某（買受人、被上訴人）
被告：馮某、王某（出賣人、上訴人）
【案情簡介】
馬某與趙某系夫妻關系。602號房屋由馮某和王某按份共有。2016年7月31日馮某、王某與馬某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定馮某、王某將602號房屋出賣給馬某，該房屋未設定抵押。馮某、王某和馬某通過某房地產經紀有限公司（以下簡稱某公司）居間介紹成交。經買賣雙方協商一致，該房屋成交總價格為238萬元，馬某在簽訂合同的同時支付定金2萬元，馬某具體付款方式及期限的約定見附件一《資金劃轉補充協議》。馬某未按照《資金劃轉補充協議》約定的時間付款的，按照逾期時間，分別處理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在三十日之內，自約定的應付款期限屆滿之日起至實際支付應付款之日止，馬某按日計算向馮某、王某支付逾期應付款萬分之五的違約金，并于實際支付應付款之日起十日內向馮某、王某支付違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過三十日后，馮某、王某有權解除合同。馮某、王某解除合同的，馬某應當自解除合同通知送達之日起十日內按照累計的逾期應付款的20%向馮某、王某支付違約金，并由馮某、王某退還馬某全部已付款。當事人雙方同意，本合同網簽且貸款審批合格后三日內雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續至馬某取得房屋所有權證。附件一《資金劃轉補充協議》約定：雙方約定的房屋主體價格為238萬元。馮某、王某承諾對房屋交易有完全處分權、房屋無產權糾紛、未被采取查封、凍結等強制措施、未進行除產權證登記信息外的抵押和對外提供擔保，馬某、趙某知曉并認可馮某、王某的承諾。經雙方協商一致，由馬某、趙某按以下方式將款項劃轉給馮某、王某：1.定金人民幣2萬元，馬某、趙某于2016年7月30日自行劃轉至馮某、王某賬戶，全部定金的最終處理方式為轉化為購房款的一部分。2.首付款（不含定金）人民幣60萬元，馬某、趙某于過戶當日自行劃轉至馮某、王某賬戶。3.尾款（不含定金）人民幣176萬元，馮某、王某同意馬某、趙某向貸款機構申請貸款用于支付，付款方式及時間依銀行放款時間確定。同日，馮某、王某、馬某與某公司簽訂《居間服務合同》，三方對購買房屋的坐落位置、居間費數額等進行了約定。
合同簽訂后，馬某支付馮某、王某購房定金2萬元，并提供相關資料向銀行申請貸款。在此期間，因馬某提交的相關材料出現問題導致其貸款審批出現延遲，直至2016年9月6日馬某、趙某的貸款申請獲得銀行審批通過，貸款數額為176萬元。貸款審批通過后，馮某、王某主張馬某、趙某未按照雙方約定于2016年8月底之前支付首付款，導致其換房目的不能實現，故不同意繼續履行合同，不同意為馬某辦理涉案房屋的過戶手續。
馬某、趙某訴至法院，請求：判令馮某、王某繼續履行2016年7月31日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，并辦理房屋過戶手續。
馮某、王某反訴，請求：解除其與馬某簽訂的房屋買賣合同。
【法院判決】
一審：1、馮某、王某繼續履行其與馬某于二○一六年七月三十一日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。2、馬某支付馮某、王某房款二百三十六萬元，馮某、王某于付款當日協助馬某辦理602號房屋的產權過戶手續。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持賣方提出的解除合同，不繼續履行合同的訴訟請求？
依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。馬某與馮某、王某經某公司提供居間服務，三方就涉案房屋的買賣事宜達成的《北京市存量房屋買賣合同》、《資金劃轉補充協議》及《居間服務合同》均系三方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同屬合法有效，三方當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。
依據馬某與馮某、王某的約定，雙方應于合同辦理網簽且貸款審批合格后三日內辦理涉案房屋的權屬轉移登記，馬某于過戶當日支付馮某、王某首付款60萬元，剩余款項以貸款形式支付。在雙方合同履行過程中，馬某的貸款申請于2016年9月6日獲得審批通過，但馮某、王某未按照雙方的約定辦理涉案房屋的過戶手續，馮某、王某雖主張雙方曾于2016年7月31日對首付款的支付時間進行了變更，變更為馬某于2016年8月底之前支付其首付款，但其提交的錄音并不足以證明上述事實，且其與馬某2016年8月31日的微信聊天記錄顯示，馬某告知其因財務用字有問題導致貸款申請未能批準，不出意外下周可以過戶，馮某對此并未提出異議，故馮某、王某關于雙方曾就首付款支付時間進行過變更的主張，依據不足。即便如馮某、王某所述，雙方曾就首付款的支付時間進行了變更，馬某未及時支付其首付款，但馬某如仍堅持按照原合同約定的時間辦理過戶、支付首付款，馬某逾期付款的時間亦沒有超過三十日，根據合同約定，馮某、王某亦不享有合同解除權，馮某、王某以此為由不同意繼續履行合同沒有充分的事實依據和法律依據，依法不應當得到支持。
二、房價上漲、唯一住房出售無法實現換房目的，網簽合同與實際價款不符，以及首付款比例不足能否成為房屋買賣合同不能履行的理由？
房價上漲、唯一住房出售無法實現換房目的問題。在房屋買賣合同合法有效的情況下，雙方當事人均應按照約定履行各自義務。出賣人作為完全民事行為能力人，應當知曉賣房的法律后果（應該預見到房屋交易期間房屋價格的波動），其以張房價上漲屬情勢變更、房屋是其唯一住房、售出無法實現換房目的為由不同意繼續履行合同沒有法律依據，難以為法院所采信。
網簽合同與房屋實際成交價款不符問題。網簽合同的目的在于實現行政部門對于房屋交易市場的監管。本案中，在買賣雙方均認可《存量房屋買賣合同》系雙方經過協商達成的合意，真實交易價格為238萬元的情況下，應當履行《存量房屋買賣合同》之約定，網簽合同價款與《存量房屋買賣合同》不一致的存在不構成《存量房屋買賣合同》不能履行的理由。
首付款比例不足問題。首付款數額首先是買賣雙方協商一致的結果，不存在導致合同履行不能的情況；其次，關于首付款比例的規定系針對信貸問題而制定的政策，在買受人的貸款經銀行審核批準的情況下，首付比例不構成房屋買賣合同不能履行的原因。
【涉案法條】
《物權法》
第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
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