開發商一房二賣，已經辦理房屋備案登記手續的在后買受人能否對抗在先買受人的合同履行請求權？
承包人的工程價款優先受償權是否能對抗已支付（1000多萬）房屋大部分價款的買受人的交付、過戶請求權？
——某管理局訴某建設公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-013-3總第224）
【關鍵詞】
商品房預售 尚未取得商品房預售許可證 工程價款優先受償權 交付、過戶請求權 一房二賣 承包人 買受人 房產交易合同
【要點提示】
《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條：預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。
【當事人信息】
原告：某管理局（第一買受人）
被告：某建設公司（開發商）
【案情簡介】
1992年12月27日，某管理局與某建設公司簽訂了4份《房產交易合同》，并進行了公證。合同約定：某管理局購買某建設公司開發的商住樓房產一套，交易總額為1842．75萬元；房產交付期限最遲不能晚于1994年10月31日。若某建設公司不按合同規定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一個月，按拖延部分賠償某管理局1％的延工金，拖延兩個月為嚴重違約，應向某管理局賠償與定金全額相等的經濟損失。合同簽訂后，某管理局依約于1992年12月30日分三筆向某建設公司支付了4份合同的第一期款項共計736萬元作為定金，截止1993年12月，某管理局共向某建設公司支付款項1198．79萬元。該項工程因資金不足，至今尚未竣工。至本案訴訟前，某建設公司未向某管理局交付房屋，某管理局尚有643．95萬元購房款未付。
另查明，某建設公司在與某管理局簽訂4份《房產交易合同》時，尚未取得開發房產所占土地使用權證、建筑規劃許可證、建筑施工許可證及預售房屋許可證等相關手續。2002年3月20日，某建設公司取得商品房預售許可證。2001年1月10日，某建設公司與承包人簽訂商某綜合樓補充協議，約定若某建設公司未依約支付工程款，則承包人有權將五層以下按原設計降低標準裝修后使用……。后因拖欠工程款，承包人實際占有該房產B座一至三層。B座四至十三層已賣出24套，房產交易合同均已登記備案。該24套房至今未交付，也未辦理產權過戶登記手續。
某管理局請求法院判令開發方即某建設公司按合同約定交付房產并支付違約金及賠償損失共2357．62萬元。
【法院判決】
【一審】
1.房產交易合同及補充協議合法有效，應繼續履行；
2.某建設公司應向某管理局交付合同約定房產；
3.某建設公司應向某管理局支付違約金736萬元，某管理局應某建設公司支付購房款643．95萬元，以上給付款項相抵后，某建設公司應向某管理局支付92．05萬元。
案件受理費187831元及案件保全費178350元，共計366181元，由某建設公司負擔。
【二審】
和解撤訴。
二審案件受理費93915．5元由由某建設公司負擔。
【案件解析】
一、涉案《房產交易合同》簽訂時開發商尚未取得商品房預售許可證等相關手續是否影響合同效力？
【詳見前文解析...】
二、出賣人能否以房屋的工程價款需優先受償為由對抗已支付大部分價款的買受人的交付、過戶請求權？
【詳見前文解析...】
三、開發商一房二賣，已經辦理房屋備案登記手續的在后買受人能否對抗在先買受人的合同履行請求權？應承擔什么責任？
《解答》第27條規定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。”本案中，某建設公司與某管理局的合同簽訂在先，與左某某等24位購房人的房屋買賣合同簽訂在后，雖然后買受人在房產管理部門辦理了登記備案手續，但所購房產并未交付，也未實際取得房屋所有權證。因此，后買受人不能對抗某管理局作為購房人的權利，法院對某管理局要求交付房屋的訴訟請求予以支持。
另，從合同約定及誠實信用、公平原則出發，開發商即出賣人建設公司應向在先買受人管理局賠償與定金全額相等的經濟損失。依雙方合同約定，出賣人拖延兩個月以上交付房屋，應向買受人賠償與定金相等的損失，即736萬元。由于買受人某管理局尚有643．95萬元購房款未付，可與出賣人某建設公司支付的賠償金相抵。建設公司辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續履行的主張不符合法律規定，法院未予采信，故有上述判決。
【涉案法條】
1.《中華人民共和國民法通則》
第四條 民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。
2.《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》
第25條：商品房的預售方沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。
第27條：預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。
