因新政增加460萬首付，買受人能否解除合同，要求返還定金？
——張某與李某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-024總第235）
【關鍵詞】
9.30新政 3.17新政 非普通住宅 首付比例提高 解除合同 返還定金 繼續履行
【要點提示】
合同履行期間遇新政，導致買受人首付比例增加，出賣人認為這不能構成履行困難，買受人仍應當繼續履行房屋買賣合同，買受人訴至法院請求確認合同解除、返還定金，一審期間，又出臺了新政。法院認為，上述政策的變化對買受人的履約能力造成重大影響，雙方不能按照合同既定的約定繼續履行，且這不可歸責于雙方，故買受人要求解除合同、返還定金，法院予以支持。
【當事人信息】
原告：張某（被上訴人、買受人）
被告：李某（上訴人、出賣人）
【案情簡介】
2016年9月29日，張某購買李某名下涉訴房屋簽訂北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版），建筑面積267平方米，約定成交價格為3200萬元，定金100萬元，擬貸款金額800萬元。同日，張某（乙方）、李某（甲方）、中介公司（丙方）簽訂《補充協議》，約定訴爭房屋總價3200萬元，其中房價款1150萬元，裝修款2050萬元。
2016年9月29日、10月1日，張某分別通過轉賬方式向李某支付定金50萬元，共計100萬元。
2016年9月30日，北京市政府辦公廳轉發的市住建委等部門制定的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（京政辦發【2016】46號文）【即9.30新政】規定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%。購買非普通自住房屋的，首付款比例不低于70%（北京市規定建筑面積140平方米以下的為普通住宅，建筑面積140平方米以上的為非普通住宅。
訴爭房屋為非普通住宅，根據張某提供的結婚證、產權證顯示，張某之妻鄧某名下有一套房屋，產權登記日期為2008年1月4日。
2017年2月6日張某向李某發送告知書，2月7日李某收到該告知書，告知書載明：李某女士，本人遺憾地通知您，自您或您代理人收到本告知書之日起，您與本人經中介公司居間簽訂的買賣合同、補充協議、居間成交確認書、按揭貸款、過戶代理合同因政策調整無法繼續履行而解除。請于上述合同及協議解除后3日內將本人交付的定金100萬元返還本人。
雙方就此未能達成一致意見，張某訴至法院，請求：1.確認張某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、張某、李某、中介公司簽訂的《補充協議》、《居間成交確認書》、《按揭貸款、過戶代理合同》于2017年2月7日解除；2.判令李某返還購房定金100萬元整。
【法院判決】
【一審】：一、確認張某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、張某、李某、中介公司簽訂的《補充協議》、《居間成交確認書》、《按揭貸款、過戶代理合同》均于二零一七年二月七日解除；二、判決生效后七日內，李某向張某返還定金一百萬元。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
買受人能否以9.30政策致首付比例提高為由解除房屋買賣合同，要求出賣人返還定金？
買受人張某主張，合同約定的除貸款800萬元以外的2400萬元通過出賣已有房屋、向親朋好友借款的方式進行籌措，930政策使得購買訴爭房屋的可貸款數額由805萬元（合同約定的1150萬元的70%）變為345萬元（1150萬元的30%），需額外再籌措460萬元現金，此條件已遠超承受能力，買賣合同等協議因政策調整已無法繼續履行，有權解除合同。
出賣人李某則表示，協議中3200萬元房款并未細分房款和裝修款，應以3200萬元作為核算商業貸款的基數。約定以自有資金支付人民幣2400萬元未超張某根據930政策需自行支付的首付款2240萬元（3200萬元*70%），張某無權解除合同。
對此，中介公司表示，補充協議中明確區分房價款、裝修款是為了適應國家稅收要求，1150萬元房款符合當時的區域指導價格，該價格就是雙方約定的網簽價款，該價格直接作為計算商業貸款的基數。
法院認為：根據查明的事實，張某與李某于2016年9月29日簽訂買賣合同，2016年9月30日北京市即出臺限貸政策，張某購買訴爭房屋的首付款比例應由原來的不低于30%提升為不低于70%；且在一審審理過程中，2017年3月17日北京市又出臺新政，商品住房銷售的信貸政策進一步收緊，張某如購買訴爭房屋的首付比例應不低于80%。應當指出，上述政策的變化導致張某與李某之間的房屋買賣合同無法按照既定的約定繼續履行，且上述差別化信貸政策不僅會提高張某購房的首付款比例，對于商品住房銷售的貸款利率、貸款年限等亦有相應調整，故該政策對張某的貸款審批、還貸能力等亦會造成相應影響。綜合上述因素考慮，新政的實施確會對張某的履約能力造成重大影響。李某主張張某的履約能力未受政策變化影響，但并未就此提交證據予以證明，故法院對此不予采納。因上述政策變化系不可歸責于雙方當事人的原因，由此導致合同無法繼續履行，張某要求解除合同，并要求李某退還100萬元定金，法院予以支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
