供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-032-2總第243）
銀行對房屋的產權進行形式審查后即設定抵押權，是否可以認定為善意第三人？
房價上漲借名買房引發利益沖突，出名人先過戶他人再借款抵押，借名人能成功維權嗎？
---胡某等、某銀行所有權確認/抵押合同/執行異議糾紛案法律解析
【關鍵詞】
抵押合同糾紛 所有權確認糾紛執行異議糾紛 借款合同 抵押 抵押權 房屋抵押登記 借名買房
【要點提示】
銀行在對房屋等不動產設定抵押權時，應對房屋等不動產的權屬情況進行審慎地審查，而不僅僅是進行形式審查，在其行使抵押權時，亦不得損害所有權人的權益。
【當事人信息】
原告/被上訴人：胡某、胡某之女
被告/上訴人：某銀行
被告:杜某、杜某之女
【案情簡介】
2004年3月25日，胡某、胡某之女與杜某簽訂房屋買賣協議，約定：胡某、胡某之女借用杜某之名購買涉案房屋；在房產證辦妥后，由杜某將該房屋的產權過戶至胡某之女名下；胡某、胡某之女于2004年3月5日已交付了房屋首付款13萬元。協議簽訂后，胡某、胡某之女對該房屋進行了裝修并實際居住至今。2011年4月，胡某、胡某之女訴至法院，要求確認上述房屋買賣協議合法有效。2011年4月12日，法院作出一審判決書，確認房屋買賣協議有效。杜某不服提起上訴，二審法院于2011年6月15日作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。后杜某向高院申請再審，再審法院作出民事裁定書，裁定駁回杜某的再審申請。
2010年5月28日，杜某與杜某之女簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，以55.3萬元的價格將涉案房屋賣予杜某之女。當月，該房屋產權登記變更至杜某之女名下。2011年4月7日，胡某、胡某之女起訴至人民法院，請求判令杜某、杜某之女之間買賣涉案房屋的民事行為無效。2012年12月18日，法院作出一審判決，認定杜某與杜某之女之間買賣涉案房屋的民事行為無效。杜某、杜某之女不服提起上訴，二審法院作出終審民事判決，判決駁回上訴，維持原判。
2010年6月4日，某銀行與杜某、杜某之女及其配偶王某簽訂了借款合同，約定杜某向某銀行借款120萬元，杜某之女將涉案房屋作為抵押物抵押給某銀行。2010年6月11日，某銀行取得涉案房屋他項權證。雙方就此借款合同，還向公證處申請辦理公證，該公證處出具公證書，對該協議的效力予以公證。
2012年11月16日，由于杜某未按借款合同約定還本付息，某銀行依據公證書，向法院申請強制執行，要求行使其對涉案房屋抵押權。執行期間，胡某、胡某之女向同一法院提出執行異議。2013年8月26日，法院作出執行裁定書，裁定中止對涉案房屋的執行。2013年9月，某銀行向法院提起執行異議之訴，要求判令許可該單位與杜某、杜某之女借款合同糾紛案中對杜某之女名下涉案房的執行。2013年10月12日，法院作出民事判決書，判決駁回某銀行的訴訟請求。某銀行不服提起上訴，二審法院于作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。
2013年11月21日，住建委作出《撤銷房屋登記決定書》“杜X：依據X民事判決、X民終字第XX號民事判決和建設部《房屋登記辦法》第八十一條的規定，我委決定撤銷你名下X房屋登記……”。
后胡某、胡某之女起訴至法院，要求：確認某銀行、杜某、杜某之女之間簽訂的抵押合同無效，并撤銷對×××房屋的抵押權登記。
【法院判決】
【一審】
一、某銀行與杜某、杜某之女簽訂的以涉案房屋為抵押物的抵押合同無效。
二、駁回胡某、胡某之女其他訴訟請求。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、出名人將房屋過戶后抵銀行借款并辦理了抵押權登記，法院認定無效有什么依據？
【詳見后文解析...】
二、銀行對房屋的產權進行形式審查后即設定抵押權，是否可以認定為善意第三人？
某銀行稱其對抵押房產的權屬狀況審查不存在過失，屬于善意第三人。對此，法院認為，某銀行在對房屋等不動產設定抵押權時，應對房屋等不動產的權屬情況進行審慎地審查，在其行使抵押權時，亦不得損害所有權人的權益。某銀行稱其在與杜某、杜某之女及其配偶簽訂抵押合同前，對涉案房屋的產權證等進行了形式審查，并委托評估機構到涉案房屋內進行了價值評估。根據法院生效判決認定的事實，實際享有涉案房屋權益的胡某、胡某之女自2004年3月25日與杜某簽訂房屋買賣協議后一直在涉案房屋內居住，某銀行既然可以委托評估機構進入涉案房屋進行價值評估，表明其有機會也有能力對涉案房屋的實際權屬情況進行審查。因此，本案中，某銀行僅對涉案房屋進行價值評估和對產權證進行形式審查，并不足以表明某銀行對涉案房屋的權屬情況履行了審慎審查的義務，某銀行不能認定為善意第三人。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
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