網簽合同與實際成交情況不符，賣方拒絕簽字行為正當不構成違約？！
---張某訴賈某、某房產中介房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-010-1總第221）
【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 網簽 繼續履行 違約金 購房資質 過戶 根本違約 解除合同 延期履行合同
【要點提示】
網簽，系相關行政部門在民事法律以外自行創設的備案程序，出賣人有權要求相關備案信息與所簽存量房屋買賣合同及補充協議內容相互一致。二手房交易過程中，如果網簽合同文本之重要內容與買賣雙方在存量房屋買賣合同及補充協議中的原有約定存在出入的，賣方拒絕予以簽字的行為系屬正當，并不構成違約。
【當事人信息】
原告：張某（買受人、乙方）
被告：賈某（出賣人、甲方）
第三人：某房地產經紀公司（房產中介、居間人、丙方）
【案情簡介】
2016年1月6日，賈某（甲方）與張某（乙方）雙方簽訂存量房屋買賣合同，約定：1.甲方向乙方出售涉案房屋一套；2.房屋租賃情況為已經出租；3.房屋總價款為330萬元；4.乙方應于合同簽訂當日向甲方支付定金5萬元；5.乙方申辦商業貸款，擬貸款金額220萬元；6.網簽后且2016年4月15日，乙方通過資金監管方式向甲方支付80萬元；7.網簽后且2016年4月30日，乙方通過自行交接方式向甲方支付25萬元；8.乙方因自身原因無法獲得貸款機構批準貸款的，乙方繼續申請貸款，但再次申請貸款獲得批貸函的時間最遲不得超過本合同簽訂后80日；9.甲方應當在房產轉移后且2016年7月31日將房屋交付給乙方；10.本次交易應繳納的所有稅、費由乙方全部承擔；11.甲乙雙方最晚應于合同簽訂之日起90日內共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續；12.因乙方原因致使甲方在合同簽訂之日起120日內未能完成房屋產權轉移且乙方取得房屋產權證書的，甲方有權單方解除合同；13.任何一方未履行合同約定義務，經守約方催告后15日內仍未履行義務，如合同可繼續履行的甲乙雙方須繼續履行，違約方須按該房屋成交總價的10%向守約方承擔違約責任。
2016年1月6日，賈某（甲方）、張某（乙方）與某房產中介（丙方），三方簽訂補充協議，約定：1.因標的房屋的實際成交價330萬元低于國家相關管理部門的計稅和產權轉移價格，甲乙雙方共同委托丙方按照房屋總價款350萬元辦理房屋產權轉移登記的全部相關手續；2.甲乙雙方協商同意，因乙方原因要求簽訂買賣合同后從2016年3月1日起再開始辦理該合同的所有流程及手續；3.上述日期前導致合同履行延期甲乙丙三方均不承擔違約責任，且甲乙雙方不能因此原因解除合同；4.如約定日期后甲乙雙方任何一方仍不能配合辦理手續，視為延期方違約并按照買賣合同違約規定承擔違約責任；5.丙方已告知延期履行合同存在較大風險，甲乙雙方充分理解并自愿承擔此風險，丙方對此不承擔任何責任。
2016年1月13日，中央國家機關房改辦中直機關房改辦在京中央和國家機關住房交易辦公室出具在京中央單位已購住房產權變更登記通知單，同意賈某辦理涉案房屋出售產權變更登記。
2016年1月6日，賈某出具定金收據，確認收到定金5萬元；2016年4月15日，賈某簽寫二手房首付款交付確認函，確認收到首付款25萬元；2016年4月22日，張某通過資金監管支付80萬元。
張某于2016年4月1日提交購房資格審核，后于2016年4月15日通過審核；某房產中介欲于2016年4月27日提交草擬網簽合同，故組織買賣雙方在草擬網簽合同上簽字，該草擬網簽合同記載房屋的租賃情況為：“未出租；成交價格為315萬元；買受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，買受人繼續申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間已發生的及要產生的各項費用由買受人自行負擔；自本合同簽訂之日起90日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續；買受人未能在房屋交付之日起九十日內取得房屋所有權證書的，按照該合同載明的方式處理。”賈某認為草擬網簽合同中關于房屋狀況、貸款、房屋交付及權屬轉移登記方面條款與存量房屋買賣合同的內容存在沖突。某房產中介稱相關部門對網簽合同有制式要求，故即使進行修改，也無法做到與存量房屋買賣合同的內容完全一致。賈某拒絕在草擬網簽合同上簽字，致使后續交易進程無法進行。
賈某稱因張某原因導致雙方未能在合同簽訂之日起120日內（2016年5月5日前）完成房屋產權轉移且取得房屋產權證書，故其于2016年5月7日向張某發送解除合同通知。
2016年5月18日，張某起訴至法院，請求：1.要求賈某繼續履行2016年1月6日簽署的存量房屋買賣合同及補充協議，配合辦理房屋產權轉移登記手續，交付房屋并接受全部剩余房款；2.賈某支付違約金33萬元。
【法院判決】
一、【后文揭秘...】；
二、駁回原告張某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、網簽合同與實際成交情況不符，出賣人拒絕在草擬網簽合同上簽字，為何不構成違約？
網簽，系相關行政部門在民事法律以外自行創設的備案程序，且
網簽合同格式條款中的部分內容確實對于行政備案而言缺乏實際意義；但是，既然相關行政部門有此備案要求，那么出賣人即有權要求相關備案信息與雙方所簽存量房屋買賣合同及補充協議相互一致。
本文案例中，居間方某房產中介提供的草擬網簽合同文本，其部分重要內容確與雙方在存量房屋買賣合同及補充協議中的原有約定存在出入，出賣人賈某拒絕予以簽字的行為系屬正當，并不構成違約。除通過訴訟途徑以外，房屋買賣合同的后續履約均需以網簽為前提，居間方某房產中介于2015年4月27日即出具了草擬網簽合同，但至出賣人賈某發送解除合同通知前長時間不能完成應有修改；鑒于上述情況，雖然出賣人賈某發送的通知不能發生解除合同的效果，但因其此舉事出有因，法院亦不能據此判定其行為構成違約。綜上，對于買受人張某要求出賣人賈某支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。
二、過戶期間已屆滿，賣方以買方購房資質審核、網簽、付款時間均逾期構成根本違約為由要求解除，法院為何仍判決繼續履行？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
