出賣人協助辦理銀行貸款附隨義務約定不明確，不宜強制履行？！
——陳某與北京某房地產開發公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-012-1總第223）
【關鍵詞】
商品房買賣合同 銀行貸款 協助 附隨義務 商業、辦公類項目管理 商品房現房買賣
【要點提示】
買受人請求出賣人履行協助辦理銀行貸款義務，法院認為，買受人在辦理貸款過程中需要出賣人予以協助配合的具體事項尚不明確，且在辦理商業貸款的過程中需涉及的銀行相關貸款手續及流程要求同樣具有不確定性，因此，該債務不宜強制履行。
【當事人信息】
原告：陳某（買受人、上訴人）
被告：北京某房地產開發公司（出賣人、被上訴人，簡稱某公司）
【案情簡介】
2011年8月12日，陳某與某公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定買受人陳某購買訴爭房屋，該房屋已經設定抵押，總價款3365145元，首付款50%，其余價款可以向民生銀行或開發商提供的其他銀行借款支付。
合同簽訂后，陳某在2011年8月15日支付首付款1685145元（含定金10萬元），2011年12月29日，某公司向陳某交付了訴爭房屋，后雙方因為貸款問題發生糾紛，買受人陳某提交其戶口本復印件、結婚證復印件和個人收入證明復印件，證明其曾就辦理商業貸款提交過相關材料，浦發銀行已經發放了銀行卡，但后來未貸款成功。某公司認可真實性，但稱不了解辦理貸款事宜。
買受人陳某向法院起訴，請求：判令某公司協助買受人陳某辦理位于北京市朝陽區呼家樓向軍北里×號院×號樓×號房屋的銀行按揭貸款手續。
【法院判決】
一審：駁回買受人陳某的全部訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持買受人請求出賣人履行協助其辦理銀行貸款的附隨義務？
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，買受人陳某與某公司簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》系雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的相關規定，合法有效，雙方均應依約履行。依據上述合同，陳某的部分購房款需要通過貸款方式支付。在買受人陳某辦理貸款的過程中，基于誠實信用原則，如需要某公司給予合理配合，某公司應提供協助，這是合同履行中雙方附隨義務的體現。但是，買受人陳某在辦理貸款過程中需要某公司予以協助配合的具體事項尚不明確，且在辦理商業貸款的過程中需涉及的銀行相關貸款手續及流程要求同樣具有不確定性，因此，法院認為，某公司在買受人陳某辦理貸款過程中的協助義務屬于不適于強制履行的債務，雙方如對此產生爭議，應協商解決。現買受人陳某主張判令某公司協助其辦理貸款手續，缺乏相應依據，法院無法支持。
二、法院是否應主動適用相關法律、政策以審查買受人請求出賣人協議履行銀行貸款義務是否應予以支持？
【后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；
（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；
（三）債權人在合理期限內未要求履行。
