未取得商品房預售許可證等手續而簽訂的房屋交易合同是否有效？
承包人的工程價款優先受償權是否能對抗已支付（1000多萬）房屋大部分價款的買受人的交付、過戶請求權？
——某管理局訴某建筑公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-013-1總第224）
【關鍵詞】
商品房預售 尚未取得商品房預售許可證 工程價款優先受償權 交付、過戶請求權 一房二賣 承包人 買受人 房產交易合同
【要點提示】
如房屋買賣合同簽訂于《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前，則應適用《中華人民共和國民法通則》和最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)。《解答》第25條規定：“商品房的預售方沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。”
【當事人信息】
原告：某管理局（第一買受人）
被告：某建筑公司（開發商）
【案情簡介】
1992年12月27日，某管理局與某建筑公司簽訂了4份《房產交易合同》，并進行了公證。合同約定：某管理局購買某建筑公司開發的商住樓房產一套，交易總額為1842．75萬元；房產交付期限最遲不能晚于1994年10月31日。若某建筑公司不按合同規定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一個月，按拖延部分賠償某管理局1％的延工金，拖延兩個月為嚴重違約，應向某管理局賠償與定金全額相等的經濟損失。合同簽訂后，某管理局依約于1992年12月30日分三筆向某建筑公司支付了4份合同的第一期款項共計736萬元作為定金，截止1993年12月，某管理局共向某建筑公司支付款項1198．79萬元。該項工程因資金不足，至今尚未竣工。至本案訴訟前，某建筑公司未向某管理局交付房屋，某管理局尚有643．95萬元購房款未付。
另查明，某建筑公司在與某管理局簽訂4份《房產交易合同》時，尚未取得開發房產所占土地使用權證、建筑規劃許可證、建筑施工許可證及預售房屋許可證等相關手續。2002年3月20日，某建筑公司取得商品房預售許可證。2001年1月10日，某建筑公司與承包人簽訂商某綜合樓補充協議，約定若某建筑公司未依約支付工程款，則承包人有權將五層以下按原設計降低標準裝修后使用……。后因拖欠工程款，承包人實際占有該房產B座一至三層。B座四至十三層已賣出24套，房產交易合同均已登記備案。該24套房至今未交付，也未辦理產權過戶登記手續。
某管理局請求法院判令開發方即某建筑公司按合同約定交付房產并支付違約金及賠償損失共2357．62萬元。
【法院判決】
【一審】
1.房產交易合同及補充協議合法有效，應繼續履行；
2.【后文揭秘...】；
3.【后文揭秘...】。
【二審】
【后文揭秘...】
【案件解析】
一、涉案《房產交易合同》簽訂時開發商尚未取得商品房預售許可證等相關手續是否影響合同效力？
由于涉案雙方的房屋買賣合同簽訂于《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前，故應適用《中華人民共和國民法通則》和最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)。
《解答》第25條規定：“商品房的預售方沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。”本案中，雙方所簽4份《房地產交易合同》及補充協議均系雙方真實意思表示，且不違反國家法律、法規禁止性規定。開發方即某建筑公司在案件成訟前已投入了一定的開發建設資金，進行了施工建設，并取得了土地使用證，辦理了相關的開發建設及預售手續，因此，雙方所簽預售合同應為有效合同。
【以下內容后文解析...】
二、出賣人能否以房屋的工程價款需優先受償為由對抗已支付大部分價款的買受人的交付、過戶請求權？
三、開發商一房二賣，已經辦理房屋備案登記手續的在后買受人能否對抗在先買受人的合同履行請求權？
【涉案法條】
1.《中華人民共和國民法通則》
第四條 民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。
2.《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》
第25條：商品房的預售方沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。
