訴訟期間將已出售房屋抵押借款，法院認定惡意，判決無效！
——張某與張某1、張某2確認合同無效糾紛案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-023總第234）
【關鍵詞】
惡意串通 抵押合同 已售房屋 合同無效 違約 損害第三人利益
【要點提示】
惡意串通，損害第三人利益的合同無效。本案中，雙方在履行房屋買賣合同的過程中發生爭議，并在法院進行了相關訴訟，在此情形下，出賣人卻與第三人簽訂了借款抵押合同，將上述房屋抵押給第三人，從主觀上來看，出賣人存有惡意。
【當事人信息】
原告：張某（買受人）
被告：張某1（出賣人、抵押人）
被告：張某2（抵押權人）
【案情簡介】
涉訴房屋所有權人登記為蔡某、張某1，二人各占50%的份額。
2012年11月26日，張某與張某1及其夫蔡某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：張某購買蔡某、張某1所有的涉訴房屋；房屋已設定抵押，出售人應于2013年4月9日前辦理完成抵押注銷手續。同日，雙方簽訂補充協議，約定房屋成交總價為175萬元；張某貸款獲得銀行批準后的10日內，雙方共同完成權屬轉移登記（過戶）手續。在網簽通過后當日，張某給付張某1、蔡某100萬元。
2012年12月10日，雙方辦理了網上簽約手續，張某于當日支付蔡某、張某1購房款一百萬元。此后，蔡某、張某1未配合張某辦理貸款手續及銀行抵押注銷手續，合同無法繼續履行。
2013年，張某將蔡某、張某1訴至法院，后法院判決蔡某、張某1協助張某辦理上述房屋的解除抵押、貸款、過戶等事宜，并支付張某相應的違約金。蔡某、張某1不服于2013年11月7日提起上訴。
2013年11月1日，蔡某、張某1（借款人）與張某2（出借人）簽訂《借款合同》，借款人民幣260萬元整； 2013年11月4日，共同在某公證處對上述借款合同辦理了有強制執行力的公證。2013年11月4日，蔡某、張某1先后向張某2出具《借款條》，分別借款人民幣75萬元、185萬元。2013年11月5日，張某1、蔡某（抵押人）與張某2（抵押權人）簽訂《借款抵押合同》。2013年11月26日，張某2取得上述房屋的抵押登記。
張某訴至法院，請求：確認蔡某、張某1與張某2于2013年11月5日簽訂的抵押合同無效。
【法院判決】
確認張某2與張某1、蔡某與于二○一三年十一月五日簽訂的關于涉訴房屋的《借款抵押合同》無效。
【案件解析】
出賣人在訴訟期間將房屋抵押第三人借款，是否構成惡意，法院如何認定？
惡意串通，損害第三人利益的合同無效。本案中，張某與蔡某、張某1之間簽訂了房屋買賣合同，約定蔡某、張某1將涉訴房屋出賣給張某。雙方在履行房屋買賣合同的過程中發生爭議，并在法院進行了相關訴訟，在此情形下，蔡某、張某1不應再將該房屋抵押給他人。但是，蔡某、張某1卻在其與張某房屋買賣合同糾紛訴訟中與張某2簽訂了借款抵押合同，將上述房屋抵押給張某2，從主觀上來看，蔡某、張某1應存有惡意。在張某2方面，從其提交的銀行憑單上來看，其應是在2013年11月4日共計給付張某1 借款241萬元，在2013年11月5日給付被告張某119萬元。但張某2提交的收款條及收條上均未注明日期，且該收款條及收條上所記載的金額也與張某2分別在上述兩日所給付的金額不符。在借款期限上，蔡某、張某1與張某2簽訂并進行公證的借款合同上期限為自2013年11月4日至2014年3月3日，而蔡某、張某1所出具的借款條上的借款期限卻顯示為自2013年11月4日至2013年12月2日，二者期限也無法對應。在辦理抵押登記的問題上，因張某1稱其在借款前與張某2互不相識，張某2對此也予以認可，在此情形下，常規做法應是先辦理抵押登記后借出款項，而在本案中，張某2于2013年11月4日即已將大部分款項出借，但在同年11月5日才申請辦理抵押登記，遲至2013年11月26日才取得房屋的抵押登記，此種做法也不符合常理。且張某與張某1之間的買賣合同在2012年12月10日即辦理了網簽，張某2在此之后才辦理的抵押登記，取得抵押權。故考慮這些因素，法院認為張某2在簽訂借款抵押合同時具有惡意。綜上，法院對張某要求確認被告之間簽訂的借款抵押合同無效的訴訟請求，予以支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條
有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
