房管單位不能提供公房相關檔案資料是否應在承租人變更問題上與申請人存在惡意串通承擔舉證不能責任？
公房管理單位不能提供變更承租人相關檔案材料，是否影響法院在確認公有住房租賃合同無效糾紛中的判定？
——張1等與張2等確認合同無效糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-036-2總第247）
【關鍵詞】
公房承租人 確認公有住房租賃合同無效 惡意串通 檔案材料 訴訟時效 確認合同無效糾紛 變更公房承租人
【要點提示】
房管單位不僅是租賃合同關系中的出租人，同時還是公有住宅的所有人和管理人，應當依法保留公有住宅房屋租賃合同及其辦理更名手續時所需的全部文件。本判例中，由于其他家庭成員在申請人變更公房原承租人時不在訴爭房屋內居住，法院認為其在證明申請人與公房管理單位惡意串通上，未能完成最基本的舉證責任，即證明該單位明知其享有居住權益仍然不向其征求意見，在此基礎上證明責任并未轉移至房管單位一方。
【當事人信息】
原告1：張1（原承租人長子、上訴人）
原告2：張2（原承租人次子、上訴人）
被告1：張3（申請變更承租人、原承租人之子、被上訴人）
被告2：北京某房投資管理公司（房管公司、被上訴人）
【案情簡介】
張4夫妻生育子女5名，即張1、張某某、張3、張2、張×1。訴爭房屋原承租人為張1、張2與張3之父張4。1988年5月，張3在訴爭房屋結婚并一直居住至今。1988年8月，張4去世。后張3將訴爭房屋的承租人變更為自己。
1995年5月1日，張3與房管公司再次就上述房屋簽署了《北京市公有住宅租賃合同》。
張1、張2遂訴至法院，請求：確認房管公司與張3于1988年簽署的《北京市公有住房租賃合同》無效。
【法院判決】
一審：駁回張1、張2的訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、管理單位未入戶調查共同居住人即變更公房承租人，是否可推定其與申請人存在惡意侵害第三人利益的主觀意思聯絡？
【詳見上文解析...】
二、房管單位不能提供公房相關檔案資料是否應在承租人變更問題上與申請人存在惡意串通承擔舉證不能責任？
（公房承租人變更及租賃合同）簽訂行為系房管公司與張3所為，張1、張2無從知曉；房管公司不僅是租賃合同關系中的出租人，同時還是公有住宅的所有人和管理人，應當依法保留公有住宅房屋租賃合同及其辦理更名手續時所需的全部文件。據此，在惡意串通簽訂合同的事實認知上，張1、張2一方與房管公司、張3一方在此明顯處于信息不對稱的地位，故不宜要求張1、張2一方證明責任的證明標準達到完全確鑿無疑的程度。然而，張1、張2作為主張事實的一方，仍然負有一定程度的證明責任；張1、張2至少應當證明房管公司明知其享有居住權益仍然不向其征求意見。而事實上，張4去世后，在張1、張2未在訴爭房屋居住的情況下，難以苛責當時的公房管理單位通過入戶調查等手段向其了解情況并征求意見。張1、張2未能完成最基本的證明責任，故證明責任并未轉移至房管公司一方。據此，房管公司未能提供相關檔案資料，不論出于主觀故意還是客觀失職，仍不能以此徑直推定房管公司與張3存在惡意串通的行為。
三、公房管理部門對于相關檔案材料管理不當，性質如何認定、應承擔何種責任？
【詳見下文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
《北京市住房和城鄉建設委員會關于加強公房承租人變更管理有關問題的通知》
一、我市直管公房變更承租人必須符合以下條件：原承租人遷出本市或死亡,與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員愿意繼續履行合同，符合承租條件的其他家庭成員無異議的，可按原承租面積繼續承租。
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