民間借貸債務糾紛中可否約定以房抵債，性質如何認定？
以不能辦理產權轉移小產權房以房抵債，法院認定違反法律法規強制性規定、無效！
---嚴1、戴某等與嚴3確認合同無效糾紛案（二審）法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-039-2總第250）
【關鍵詞】
小產權房 以房抵債 非同一集體經濟組織成員 合同無效法律法規強制性規定 非真實意思表示
【要點提示】
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有的或經第三人同意以第三人所有的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保（有別于流質抵押），應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。一般情況下，貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。
【當事人信息】
原告、被上訴人：嚴1、戴某、嚴2
被告、上訴人：嚴3
【案情簡介】
嚴1和戴某是夫妻關系，案外人嚴4是嚴1和戴某的大兒子，嚴2是嚴1和戴某的小兒子。
2015年8月19日，嚴4向嚴3出具借條，內容為今借到嚴3計人民幣59萬元整，此款在2015年8月28日之前結清。當日嚴3將49萬元匯入焦某（嚴3的女婿）的賬戶，焦某后將49萬元轉匯嚴4賬戶。2015年12月17日，嚴4向嚴3出具承諾，承諾在2015年12月21日下午結清欠款，否則轉讓某花園二期4號樓303、304房屋。2015年12月23日，嚴1、戴某（甲方）與嚴3（乙方）簽訂以房抵債協議，內容為：現有甲方的兒子欠乙方人民幣伍拾萬元整，現無力償還，將某花園A4號樓303、304室抵債給乙方，不得反悔。1、協議簽訂之日起甲方將所有手續交付給乙方，后續手續次日去管委會補簽（鑰匙在2015年12月29日交付）。2、需辦理過戶手續，甲方必須無條件配合。3、甲方將房屋抵債給乙方后兩清，乙方不得再向甲方要債。4、本協議簽訂完成屬雙方自愿（不可反悔）。后嚴2在嚴4的要求下也在該協議的甲方處補簽了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花園二期4號樓303、304房屋抵債給其為由撬鎖進入該房屋，并更換了門鎖，引發糾紛，嚴1、戴某報警，公安部門出警后均要求雙方通過法律途徑解決。
案情補充：2010年12月A市經濟開發區管委會（H鎮）因開發區項目建設需要，對嚴1位于B村的房屋進行拆遷，嚴1選擇的拆遷安置房即某花園二期4號樓303、304房屋，該安置房屬于農村小產權房，至今未進行相關產權登記。
另，嚴4因涉嫌詐騙于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判決：一、被告人嚴4犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年，并處罰金人民幣五十萬元。二、責令被告人嚴4退出贓款人民幣1033.5415萬元，分別發還給相關被害人（詳見發還清單）。發還清單中載明：被害人焦某106.9萬元。
【法院判決】
一審：嚴1、戴某、嚴2與嚴3于2015年12月23日簽訂的以房抵債協議無效。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、子女對父母拆遷安置房是否享有處分權？簽署的以房抵債承諾書是否有效？
【詳見前文解析...】
二、民間借貸債務糾紛中可否約定以房抵債，性質如何認定？
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有的或經第三人同意以第三人所有的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保（有別于流質抵押），應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。一般情況下，貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項及時退還給借款人。對借款人認為有顯失公平等情形的，可以依照可以依據《合同法》第54條第1款第（2）項的規定行使撤銷權。
【以下詳見后文解析...】
三、以農村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協議是否有效？
四、什么是小產權房？與大產權房有什么區別、有哪些法律風險？
【涉案法條】
《中華人民共和國土地管理法》
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益”；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
