什么是小產權房？與大產權房有什么區別、有哪些法律風險？
以不能辦理產權轉移小產權房以房抵債，法院認定違反法律法規強制性規定、無效！
---嚴1、戴某等與嚴3確認合同無效糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-039-4總第250）
【關鍵詞】
小產權房 以房抵債 非同一集體經濟組織成員 合同無效 法律法規強制性規定 非真實意思表示
【要點提示】
小產權房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。
【當事人信息】
原告、被上訴人：嚴1、戴某、嚴2
被告、上訴人：嚴3
【案情簡介】
嚴1和戴某是夫妻關系，案外人嚴4是嚴1和戴某的大兒子，嚴2是嚴1和戴某的小兒子。
2015年8月19日，嚴4向嚴3出具借條，內容為今借到嚴3計人民幣59萬元整，此款在2015年8月28日之前結清。當日嚴3將49萬元匯入焦某（嚴3的女婿）的賬戶，焦某后將49萬元轉匯嚴4賬戶。2015年12月17日，嚴4向嚴3出具承諾，承諾在2015年12月21日下午結清欠款，否則轉讓某花園二期4號樓303、304房屋。2015年12月23日，嚴1、戴某（甲方）與嚴3（乙方）簽訂以房抵債協議，內容為：現有甲方的兒子欠乙方人民幣伍拾萬元整，現無力償還，將某花園A4號樓303、304室抵債給乙方，不得反悔。1、協議簽訂之日起甲方將所有手續交付給乙方，后續手續次日去管委會補簽（鑰匙在2015年12月29日交付）。2、需辦理過戶手續，甲方必須無條件配合。3、甲方將房屋抵債給乙方后兩清，乙方不得再向甲方要債。4、本協議簽訂完成屬雙方自愿（不可反悔）。后嚴2在嚴4的要求下也在該協議的甲方處補簽了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花園二期4號樓303、304房屋抵債給其為由撬鎖進入該房屋，并更換了門鎖，引發糾紛，嚴1、戴某報警，公安部門出警后均要求雙方通過法律途徑解決。
案情補充：2010年12月A市經濟開發區管委會（H鎮）因開發區項目建設需要，對嚴1位于B村的房屋進行拆遷，嚴1選擇的拆遷安置房即某花園二期4號樓303、304房屋，該安置房屬于農村小產權房，至今未進行相關產權登記。
另，嚴4因涉嫌詐騙于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判決：一、被告人嚴4犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年，并處罰金人民幣五十萬元。二、責令被告人嚴4退出贓款人民幣1033.5415萬元，分別發還給相關被害人（詳見發還清單）。發還清單中載明：被害人焦某106.9萬元。
【法院判決】
一審：嚴1、戴某、嚴2與嚴3于2015年12月23日簽訂的以房抵債協議無效。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、子女對父母拆遷安置房是否享有處分權？簽署的以房抵債承諾書是否有效？
【詳見前文解析...】
二、民間借貸債務糾紛中可否約定以房抵債，性質如何認定？
【詳見前文解析...】
三、以農村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協議是否有效？
【詳見前文解析...】
四、什么是小產權房？與大產權房有什么區別、有哪些法律風險？
小產權房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。
鄉鎮政府發的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。小產權房分為3種：
1、在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。
2、在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。
3、各類農業園或養老院的別墅。
大產權房：由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產權房。
區 別：
1、大產權房有五證，受法律保護，有完整產權。小產權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產權。通俗了說，就是大產權有房產證，小產權沒有房產證；
2、大產權拆遷有補償，小產權沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產權業主基本不會得到拆遷安置補償；
3、小產權房屋質量沒人監督，存在安全隱患，而且除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題；
4、小產權由于沒有正規的產權證，不能作為抵押或上市專賣。而且小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產權房不能貸款，只能一次性付全款。
綜上所述，小產權房存在的重要因素是因為它的價格非常便宜，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。近日，國土資源部再次重申：小產權房不得通過不動產登記合法化！
【涉案法條】
《中華人民共和國土地管理法》
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益”；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
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