農村宅基地使用權及房屋買賣合同無效，并不當然導致相應拆遷利益分配方案無效!
---張某與馬某農村房屋買賣合同糾紛案(二審)法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-041-2總第252）
【關鍵詞】
農村房屋買賣 農村房屋買賣合同 拆遷利益 拆遷利益分配 農村宅基地使用權 農村宅基地使用權買賣 住宅房屋拆遷安置補償 宅基地區位補償款 房屋補償款 房屋重置成新價 確認宅基地及房屋買賣合同無效 返還購房款 賠償房屋增值損失
【要點提示】
當事人在宅基地及房屋拆遷之后簽寫的欠條，實際上是雙方在拆遷之后達成的拆遷利益分配方案，是雙方關于拆遷利益劃分協商的結果。（合同）依法成立，受法律保護，對當事人具有法律約束力；當事人應當按照約定履行，不得擅自變更或者解除。
【當事人信息】
原告（被上訴人）：馬某
被告（上訴人）：張某
【案情簡介】
2010年3月5日，馬某與張某在馬×見證下簽訂農村宅基地使用權買賣合同，約定：張某將訴爭某中街11號的宅基地（東鄰馬×，西鄰劉×，南鄰街道，北鄰街道）的使用權出售給馬某興建住房，總房款為70萬元，馬某以現金形式支付給張某；如果因張某原因造成反悔及糾紛，張某自愿賠償馬某5倍違約金，即350萬元；建房后張某不得干涉馬某使用，該宅基地建房成本由馬某負擔；此院如遇拆遷，雙方各占全部補償的50%，包括回遷房及現金。另，該份合同有注明：此院購房款柒拾萬元，張某已收。同日，馬某與張某簽訂委托書一份，約定：因張某長期在外地，本人委托馬某負責在本宅基地上建造房屋及后續處理事宜，如遇拆遷由馬某全權處理；此委托書如遇其他委托書發生沖突時，以此委托書為準。另，房屋買賣合同與委托書簽訂時，張某的戶籍地為訴爭某中街11號號院，且11號院原有五間老北房。后馬某在11號院內五間老房的南側投資新建兩排正房。
因新機場建設涉及拆遷，2015年7月9日，11號院的產權人被確認為張某、張某某，11號院的宅基地面積為555.54平方米，建筑面積為378.39平方米（其中五間老房的建筑面積為73.83平方米，馬某所新建住房的建筑面積為304.56平方米）。2015年7月31日，11號院被分為2戶，張某所在戶的建筑面積為189.20平方米、宅基地面積為277.78平方米，張某某所在戶的建筑面積為189.19平方米、宅基地面積為277.76平方米。后，張某、張某某作為涉案宅基地及房屋的產權人與首都機場集團公司簽訂住宅房屋拆遷安置補償協議以及住宅房屋拆遷安置補償協議（補充協議）。根據協議：張某享有的拆遷補償款項如下：宅基地區位補償款832151元、房屋補償款276248元（含房屋重置成新價96508元、房屋裝修附屬物定額補償179740元）、拆遷補助及獎勵437582元（含未建房獎勵、資源節約和垃圾減量獎勵、工程配合獎勵、房屋周轉費、搬家補助費、棄樓款等）；張某某享有的拆遷補償款項如下：宅基地區位補償款832121元、房屋補償款276235元（含房屋重置成新價96504元、房屋裝修附屬物定額補償179731元）、拆遷補助及獎勵447571元（含未建房獎勵、資源節約和垃圾減量獎勵、工程配合獎勵、房屋周轉費、搬家補助費、棄樓款等）。根據協議確定的200平方米的定向安置房選房指標，張某選購期房三套，面積近200平方米（價值905259元）；張某某選購期房三套，面積近200平方米（價值893068元）。
馬某要求張某支付拆遷利益時張某拒絕。后馬某得知自己非村民，按相關法律規定，與張某簽訂的合同應為無效。馬某出資70萬元購買宅基地與房屋并新建房屋損失巨大，但張某取得拆遷利益后對馬某置之不理，馬某遂起訴至法院，請求：1、確認馬某與張某于2010年3月5日簽訂的宅基地及房屋買賣合同無效；2、判令張某返還馬某購房款70萬元；3、判令張某賠償馬某房屋增值損失20萬元；4、判令張某補償馬某拆遷利益的70%，計77萬元。
【法院判決】
1.馬某與張某于2010年3月5日簽訂的宅基地及房屋買賣合同無效；
2.張某給付馬某拆遷利益120萬元；
3.駁回馬某的其他訴訟請求。
【案件評析】
一、非集體經濟組織成員與村民就農村房屋及宅基地使用權簽訂買賣合同并建房是否有效？
【詳見前文解析...】
二、當事人在宅基地及房屋拆遷之后簽寫的欠條是何性質？農村房屋及宅基地使用權買賣合同無效，是否影響已達成的相關拆遷利益分配方案的效力？
合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；雙方當事人關于補償達成一致的，應當依約履行。
依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力；當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。該案中，雙方當事人在涉案宅基地及房屋拆遷之后簽寫了欠條，法院認為，該份欠條名為欠條，實際上是雙方在拆遷之后達成的拆遷利益分配方案，是雙方關于拆遷利益劃分協商的結果。關于欠條的效力，法院根據依法調取的派出所出警錄像，無法認定欠條的簽訂存在脅迫情形。根據證據規則，張某應當對該欠條的簽訂存在脅迫情形承擔舉證責任，然而其并未提供相應的證據予以證明，其在庭審過程中亦承認欠條簽訂當日不存在身體脅迫情形。綜上，法對于張某辯稱欠條簽訂時存在脅迫情形的抗辯意見，未予采信。既然該案雙方當事人在涉案宅基地及房屋拆遷之后，關于拆遷利益的劃分已經達成協議，故雙方當事人均應當按照約定履行自己的義務。
三、款項是否支付舉證責任在誰？是否影響當事人對涉案房屋及院落拆遷利益的分配？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《中華人民共和國物權法》
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《中華人民共和國土地管理法》
第八條 城市市區的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的。依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
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