以投資房產作為購房目的為由主張解除合同，與國家及政府堅持的房屋是用來住的不是用來炒的政策相違背，法院不支持，判決繼續履行！
非賣方原因延期取得不動產權證不構成根本違約，法院不支持房屋買賣合同解除！
---呂某與余某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-049-1總第260）
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【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 二手房買賣 房屋產權證 解除合同 約定解除 法定解除 延期辦證 根本違約 定金罰則 繼續履行 預期利益
【要點提示】
當事人任何一方違約后，合同繼續履行是法定義務，解除合同不是承擔違約責任首選項。只有合同當事人根本性違約，拒不履行合同主要義務的情況下才解除合同，當事人的違約行為不構成根本性違約的，合同不能輕易解除。
【當事人信息】
原告：呂某（上訴人、買受人）
被告：余某（被上訴人、出賣人）
第三人：范某（房產中介、居間人）
【案情簡介】
2016年9月3日，呂某為了投資而購買涉案房屋，通過居間人范某協助，與余某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補充協議》。
合同約定：余某將涉案房屋以4950000元出售呂某；涉案房屋預計于2017年2月取得房屋所有權證，具體時間視開發建設單位實際辦理而定；余某在合同簽訂當日將涉案房屋相關資料的原件交由呂某保管，在合同簽訂之日起3日內將涉案房屋交付呂某使用；特別約定，如非當事人雙方原因致使該房屋自本合同簽訂之日起1年內未取得房屋權屬證書的，當事人雙方繼續履行合同，余某從房屋開發商處所獲違約金及賠償款歸呂某所有，如因當事人一方的原因致使該房屋自本合同簽訂之日起1年內未取得房屋權屬證書的，當事人雙方同意繼續履行合同，由過錯方向另一方支付總房款的20%作為補償。
補充協議約定：余某承諾在2017年6月1日取得該房屋所有權證，在取得房屋產權證后5日內通知呂某和第三人，并積極配合辦理房屋產權轉移登記手續;2016年9月3日、4日、30日、10月31日、2017年1月31日分五次給付購房款50000元（定金）、150000元（定金）、1100000元、1300000元、1400000元，剩余購房款950000元于房屋房權轉移過戶后，由銀行支付給余某；余某逾期未取得房屋產權證，余某構成根本違約，呂某有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同，余某應在違約行為發生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向呂某支付違約金。
合同簽訂后，2016年9月3日，余某將涉案房屋原始購房合同、原始購房發票、公積金票據交給呂某保管，余某將涉案房交給呂某。呂某按照“合同”和“補充協議”約定的期限，分五次向余某支付購房款共計4000000元，同時通過銀行轉帳向居間人范某支付9900元，余某于2016年9月9日前向開發商交付了辦理涉案房屋產權證所需的全部手續。2016年10月20日將涉案房屋抵押貸款1270000元償清。2016年底，因政府成立不動產管理局，致使辦理房屋不動產權證手續暫時無法辦理。
2017年10月17日，縣不動產管理局頒發不動產權證書，2017年11月6日，余某從開發商處領取到涉案不動產權證，并通知呂某，要求呂某辦理房屋過戶手續，交納剩余購房款。2017年11月10日后，呂某與余某及余某妻子就涉案房屋合同履行，辦理后續貸款手續及過戶事宜進行溝通協商，余某告之呂某如呂某在2017年12月14日完成購房尾款支付，房屋尾款可以便宜50000元。雙方就如何履行合同未達成一致意見，呂某于2017年11月14日將余某訴致法院。請求：1、解除呂某與余某于2016年9月3日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補充協議》；2、余某立即返還呂某購房款4000000元；3、余某向呂某支付違約金3910500元、居間服務費10000元；4、余某向呂某支付上述欠款的利息。
【法院判決】
【一審】：
1.【后文揭秘】；
2.駁回呂某其他訴訟請求。
【二審】
1.維持一審判決第二項；
2.變更一審判決第一項【后文揭秘】。
【案件解析】
一、以投資房產作為購房目的與國家及政府堅持的房屋是用來住的不是用來炒的政策相違背，法院不支持解除，雙方合同繼續履行！
呂某、余某及第三人簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補充協議》是當事人真實意思表示，且內容不違反法律的強制性規定，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形，故呂某、余某簽訂的房屋買賣合同及補充協議合法有效。根據法律規定，依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。涉案房屋產權證的取得，不完全受余某個人之行為控制，亦并非余某一人行為所能完成，從主合同中特別約定的條款分析，呂某、余某雙方對涉案房屋不動產權證不能如期取得已有預見，補充協議約定余某必須在2017年6月1日前取得房屋產權證書，否則呂某有權解除合同的條款，加重了余某履行合同義務的負擔。《合同法》第一百零七條約定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任。由此條確定，雙方當事人任何一方違約后，合同繼續履行是法定義務，解除合同不是承擔違約責任首選項。只有合同當事人根本性違約，拒不履行合同主要義務的情況下才解除合同，當事人的違約行為不構成根本性違約的，合同不能輕易解除。因為根本性違約是限制一方當事人在對方違約以后濫用解除合同的權利，因為無限制的、頻繁的合同解除是對資源的極大浪費，同時又是對交易安全的極大威脅。本案中呂某、余某雙方合同主要目的是為了合同的履行利益，即買方獲得所購房屋，出賣方獲得購房款，而不是為了取得涉案房屋不動產權證及違約金，現呂某取得、占有、使用涉案房屋，余某接收購房款4000000元，雙方合同的主要義務就已完成，合同的主要目的已經實現。呂某稱其購買涉案房屋是為了投資，余某未能按約及時辦理涉案房屋產權手續，其無法及時將涉案房屋再次出售，涉案房屋現因市場原因出現價格波動，致使其無法獲得投資時所預期的利益，從而導致其購買房屋目的不能實現的理由不成立，因呂某以投資房產作為購買涉案房屋目的與國家及政府堅持的房屋是用來住的不是用來炒的政策相違背，法院不予認可。
且余某在呂某起訴之前（2017年11月14日）就涉案房屋已于2017年10月17日獲得不動產管理局頒發的不動產權證書，不影響到呂某、余某雙方簽訂的合同繼續履行。故對呂某要求解除呂某、余某于2016年9月3日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補充協議》，返還呂某購房款4000000元，支付上述欠款的利息的訴訟請求，法院不予支持，雙方合同應繼續履行。
二、因客觀原因致出賣人延期取得不動產權證，并造成后續房屋買賣合同履行糾紛，如何判定出賣人的行為性質及責任承擔？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
