買受人逾期未支付購房款，出賣人依據合同約定行使解除權，法院為何未支持？
——于某與郭某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-051-1總第161）
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【關鍵詞】
房屋買賣合同 網簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續履行 約定違約金 調整違約金 解除合同 約定解除權 房屋買賣三方協議
【要點提示】
房屋買賣合同雙方當事人就網簽產生爭議不足以導致合同無法履行的，根據誠實信用的履約精神，雙方應當積極磋商，有效配合，繼續履行。
【當事人信息】
原告：于某（買受人/反訴被告/被上訴人）
被告：郭某（出賣人/反訴原告/上訴人）
第三人：某公司（居間方/中介公司）
【案情簡介】
2016年1月19日，于某作為買受人與郭某作為出賣人在居間人某公司的居間下簽訂了《房屋買賣三方協議書》，約定：……1.總成交款人民幣9000000元；2.買受人承擔本次房產交易中的全部稅費；3.付款方式：貸款；4.……；（2）2016年4月30日辦理完畢權屬登記手續；……。
2016年1月23日，于某與郭某簽訂了《房屋買賣合同》，約定：……；該房屋成交價格為597萬元；該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價為303萬元，上述價款由買受人一并另行支付給出賣人；買受人申請辦理抵押貸款，擬貸款金額為人民幣200萬元。……；逾期付款責任，買受人未按照補充協議約定的時間付款的，按照下列方式處理，按照逾期時間，分別處理，1.逾期在十五日之內，自約定應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日結算向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金，并于實際支付應付款之日起十五日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行；2.逾期超過十五日后，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起十五日內按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款……；當事人雙方同意，于2016年5月31日前，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。
2016年1月23日，郭某與于某簽訂了《補充協議》，約定：……買受人在已簽訂的《房屋買賣合同》第四條第（一）款和第（二）款約定的價款總和共計為人民幣900萬元，具體支付日期為：1.買受人應于簽訂《房屋買賣合同》當日支付給出賣人購房定金人民幣10萬元；2.買賣雙方同意于辦理該房屋權屬轉移登記手續前三個工作日，將購房款人民幣685萬元，在浦發銀行東三環支行進行資金監管，于取得新房屋所有權證后當日解凍給出賣人；3.剩余購房款人民幣200萬元，買受人于辦理完畢該房屋權屬轉移登記手續后以銀行貸款形式支付給出賣人；支付期限為：銀行取得買受人名下該房屋的他項權利證后三到五個工作日（具體時間以貸款銀行實際辦理情況為準）；4.剩余購房款人民幣5萬元，買受人于辦理完畢該房屋物業交接手續當日支付給出賣人；買受人貸款應于2016年3月1日前向銀行申辦抵押貸款，出賣人有義務積極配合，提供相關資料及簽署有關文件材料等。如果出賣人或買受人未按以上期限履行各自義務，則違約方應按日向守約方支付該房屋成交價萬分之五的違約金；……
某公司曾向于某及郭某發送了落款日期為2016年5月14日的《告知函》1份，其中顯示：合同約定的辦理權屬轉移登記手續的時間為2016年5月31日，加上合同中約定違約超過15日守約方可以單方解除合同，因此最晚應于2016年6月15日前辦理完畢過戶手續；……請務必按照履約提示中約定的時間出面配合辦理相關手續。如本人或配偶時間不便，可以公證委托代理人辦理，如因乙方未能按時辦理相關手續導致未能在約定的期限內辦理完畢權屬轉移登記手續，守約方有權依據《房屋買賣合同》及《補充協議》追究違約責任，請交易雙方知悉，確有不便之處，不能在期限內配合辦理相關手續，請交易雙方自收到協議后2日內文字告知居間方，居間方協助甲乙雙方簽訂延期協議，避免出現違約。
于某在收到某公司的《告知函》后，向郭某和某公司發送了落款日期為2016年5月16日的《告知函》1份，其中顯示：依據合同約定，也為更好地履行合同義務，保障交易順利進行，按時辦理完畢過戶手續。本人決定改為以公司名義購買，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房產交易手續，如期讓郭某拿到全部購房款，特告知郭某及居間方。望郭某、某公司，于2016年5月23日至5月31日安排好時間，配合本人辦理：網簽、資金監管、交稅過戶等手續，以保證共同遵守合同約定，使上述房產順利交易過戶。
后雙方發生爭議，于某起訴請求：要求繼續履行合同，郭某協助于某辦理涉訴房屋的轉移登記手續。
郭某反訴請求：1.要求解除郭某與于某簽訂的《房屋買賣合同》以及《補充協議》；2.于某支付郭某2016年3月1日至3月31日期間未履行向銀行申辦抵押貸款的違約金92535元；3.于某支付郭某逾期付款違約金137萬元。
【法院判決】
【一審】
1.【后文揭秘…】；
2. 【后文揭秘…】；
3. 【后文揭秘…】；
4.駁回郭某的其他反訴請求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、買受人逾期未支付購房款，出賣人依據合同約定行使解除權，法院為何未支持？
首先，于某與郭某簽訂的《房屋買賣合同》、《補充協議》等合同系雙方當事人的真實性意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，當事人均應遵守，并依法依約履行相應的合同義務。
其次，根據上述合同約定，于某應當在簽訂《房屋買賣合同》當日支付給郭某定金人民幣10萬元；于某應當最遲于2016年3月1日前向銀行申請辦理抵押貸款；于某與郭某應當在2016年5月31日前共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續，于某應當在辦理房屋權屬轉移登記手續前三個工作日，將購房款人民幣685萬元，在浦發銀行東三環支行進行資金監管，并于取得新房屋所有權證后當日解凍給郭某，剩余購房款200萬元，于某于辦理完畢房屋權屬轉移登記手續后以銀行貸款形式支付給郭某，支付期限是銀行取得于某名下涉訴房屋的他項權利證后三到五個工作日（具體時間以貸款銀行實際辦理情況為準），剩余購房款5萬元，于某于辦理完畢涉訴房屋物業交接手續當日支付給郭某。于某僅支付郭某購房定金10萬元，后未再支付后續購房款。根據上述合同的約定，后續貸款及房款的支付均是以房屋轉移登記手續以及物業交接手續的辦理作為參考節點來確定，而無論是貸款還是房屋權屬轉移登記均應以作為前置程序的網簽手續辦理為基礎，但買賣雙方未辦理網簽，中介公司也未組織、協助辦理網簽手續【有關此部分的解讀詳見后文：買賣雙方未網簽，中介公司也未組織、協助辦理網簽手續，致后續房屋買賣合同無法繼續履行，誰的責任？】。因為網簽未能辦理，由此導致本案中所涉及的部分合同內容無法正常履行。于某的行為在客觀上已經構成了違約，郭某可以依據合同的約定行使解除權。
再次，呈上，于某的行為雖在客觀上已經構成了違約，郭某可以依據約定獲得并行合同使解除權，但，郭某并未依照合同的約定向于某發送書面的解除合同通知，并在2016年5月31日到中介公司處欲配合辦理網簽及后續房屋權屬轉移登記手續，由此可見，郭某有繼續履行該合同的意思表示，只不過后來郭某認為于某所提供的委托書存在瑕疵，故拒絕辦理網簽手續。于某未依約提供經過公證的授權委托書，其履約行為確實存在一定瑕疵，但該瑕疵不足以導致合同目的不達，不足以成為郭某拒絕網簽以及拒絕繼續履行合同的合理、合法事由，故此后合同未能正常履行的責任應在郭某。雙方之間就網簽產生的爭議不足以導致合同無法履行，根據誠實信用的履約精神，雙方應當積極磋商，有效配合，繼續履行。
綜上，一方面，因網簽未完成，以致合同約定的后續房款的支付條件不能成就，郭某主張于某逾期付款15日缺乏依據；另一方面，郭某對網簽未完成負有責任，郭某并非守約方，故法院判定郭某不能依據合同約定獲得解除權，不支持其要求解除房屋買賣合同的訴求。
二、買賣雙方未網簽，中介公司也未組織、協助辦理網簽手續，致后續房屋買賣合同無法繼續履行，誰的責任？
【詳見后文解析…】
三、房屋買賣雙方均有過錯，合同繼續履行，法院為何又判決買受人承擔100余萬的高額違約金？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條第二款 當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
