買賣雙方均有過錯，房價大幅上漲合同繼續履行，法院為何又判決買受人承擔100余萬的高額違約金？
——于某與郭某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-051-3總第261）
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【關鍵詞】
房屋買賣合同 網簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續履行 約定違約金 調整違約金 解除合同 約定解除權 房屋買賣三方協議
【要點提示】
在雙方對履行合同均存在過錯的情況下，應當本著維護和促成合同正常履行為原則，綜合考慮雙方的責任，應當以支持《房屋買賣合同》、《補充協議》繼續履行為宜。關于合同約定的違約金，法院將綜合考慮可能給出賣人造成的實際損失之情形，且出賣人在合同履行過程中亦存在違約的情況，根據涉案合同的簽訂、履行等情況，并結合誠實信用原則，在公平原則的基礎上，結合買受人所主張的違約金確實過高因素，對于違約金具體金額予以酌定。
【當事人信息】
原告：于某（買受人/反訴被告/被上訴人）
被告：郭某（出賣人/反訴原告/上訴人）
第三人：某公司（居間方/中介公司）
【案情簡介】
2016年1月19日，于某作為買受人與郭某作為出賣人在居間人某公司的居間下簽訂了《房屋買賣三方協議書》，約定：……1.總成交款人民幣9000000元；2.買受人承擔本次房產交易中的全部稅費；3.付款方式：貸款；4.……；（2）2016年4月30日辦理完畢權屬登記手續；……。
2016年1月23日，于某與郭某簽訂了《房屋買賣合同》，約定：……；該房屋成交價格為597萬元；該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價為303萬元，上述價款由買受人一并另行支付給出賣人；買受人申請辦理抵押貸款，擬貸款金額為人民幣200萬元。……；逾期付款責任，買受人未按照補充協議約定的時間付款的，按照下列方式處理，按照逾期時間，分別處理，1.逾期在十五日之內，自約定應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日結算向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金，并于實際支付應付款之日起十五日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行；2.逾期超過十五日后，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起十五日內按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款……；當事人雙方同意，于2016年5月31日前，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。
2016年1月23日，郭某與于某簽訂了《補充協議》，約定：……買受人在已簽訂的《房屋買賣合同》第四條第（一）款和第（二）款約定的價款總和共計為人民幣900萬元，具體支付日期為：1.買受人應于簽訂《房屋買賣合同》當日支付給出賣人購房定金人民幣10萬元；2.買賣雙方同意于辦理該房屋權屬轉移登記手續前三個工作日，將購房款人民幣685萬元，在浦發銀行東三環支行進行資金監管，于取得新房屋所有權證后當日解凍給出賣人；3.剩余購房款人民幣200萬元，買受人于辦理完畢該房屋權屬轉移登記手續后以銀行貸款形式支付給出賣人；支付期限為：銀行取得買受人名下該房屋的他項權利證后三到五個工作日（具體時間以貸款銀行實際辦理情況為準）；4.剩余購房款人民幣5萬元，買受人于辦理完畢該房屋物業交接手續當日支付給出賣人；買受人貸款應于2016年3月1日前向銀行申辦抵押貸款，出賣人有義務積極配合，提供相關資料及簽署有關文件材料等。如果出賣人或買受人未按以上期限履行各自義務，則違約方應按日向守約方支付該房屋成交價萬分之五的違約金；……
某公司曾向于某及郭某發送了落款日期為2016年5月14日的《告知函》1份，其中顯示：合同約定的辦理權屬轉移登記手續的時間為2016年5月31日，加上合同中約定違約超過15日守約方可以單方解除合同，因此最晚應于2016年6月15日前辦理完畢過戶手續；……請務必按照履約提示中約定的時間出面配合辦理相關手續。如本人或配偶時間不便，可以公證委托代理人辦理，如因乙方未能按時辦理相關手續導致未能在約定的期限內辦理完畢權屬轉移登記手續，守約方有權依據《房屋買賣合同》及《補充協議》追究違約責任，請交易雙方知悉，確有不便之處，不能在期限內配合辦理相關手續，請交易雙方自收到協議后2日內文字告知居間方，居間方協助甲乙雙方簽訂延期協議，避免出現違約。
于某在收到某公司的《告知函》后，向郭某和某公司發送了落款日期為2016年5月16日的《告知函》1份，其中顯示：依據合同約定，也為更好地履行合同義務，保障交易順利進行，按時辦理完畢過戶手續。本人決定改為以公司名義購買，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房產交易手續，如期讓郭某拿到全部購房款，特告知郭某及居間方。望郭某、某公司，于2016年5月23日至5月31日安排好時間，配合本人辦理：網簽、資金監管、交稅過戶等手續，以保證共同遵守合同約定，使上述房產順利交易過戶。
后雙方發生爭議，于某起訴請求：要求繼續履行合同，郭某協助于某辦理涉訴房屋的轉移登記手續。
郭某反訴請求：1.要求解除郭某與于某簽訂的《房屋買賣合同》以及《補充協議》；2.于某支付郭某2016年3月1日至3月31日期間未履行向銀行申辦抵押貸款的違約金92535元；3.于某支付郭某逾期付款違約金137萬元。
【法院判決】
【一審】
1.于某給付郭某剩余房款人民幣890萬元，郭某于收到上述房款后協助于某辦理涉訴房屋的產權過戶登記手續，郭某將涉訴房屋交付給于某；
2.于某給付郭某未履行向銀行申辦貸款的違約金6萬元；
3.于某給付郭某逾期付款違約金100萬元；
4.駁回郭某的其他反訴請求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、買受人逾期未支付購房款，出賣人依據合同約定行使解除權，法院為何未支持？
【詳見前文解析…】
二、買賣雙方未網簽，中介公司也未組織、協助辦理網簽手續，致后續房屋買賣合同無法繼續履行，誰的責任？
【詳見前文解析…】
三、房屋買賣雙方均有過錯，合同繼續履行，法院為何又判決買受人承擔100余萬的高額違約金？
房屋買賣雙方在合同履行中產生爭議，郭某認為于某存在逾期付款超過十五天的情況，要求依據合同約定解除合同并要求于某承擔違約責任，于某對此不予認可，主張繼續履行。法院審理后認為，涉案房屋買賣合同、補充協議，合法有效，雙方均應遵守，并依法依約履行。無論買受人辦理貸款、后續房款支付還是房屋權屬轉移登記均應以作為前置程序的網簽手續辦理為基礎，但買賣雙方未網簽，中介公司也未組織、協助辦理網簽手續，致后續房屋買賣合同無法繼續履行，買賣雙方對此均有過錯，因此，于某與郭某均應承擔相應的責任。
在雙方對履行合同均存在過錯的情況下，應當本著維護和促成合同正常履行為原則，綜合考慮雙方的責任，應當以支持《房屋買賣合同》、《補充協議》繼續履行為宜。故法院支持了于某要求繼續履行合同，郭某協助于某辦理涉案房屋的轉移登記手續的訴訟請求。未支持郭某要求解除與于某簽訂的《房屋買賣合同》以及《補充協議》的反訴請求。訴訟中，經法院釋明，于某明確表示不同意向郭某支付違約金，并稱郭某所主張的違約金數額過高。法院審查后認為，涉案房屋的現價格雖與簽訂《房屋買賣合同》及《補充協議》時有了大幅度的上漲，但根據合同約定的違約金標準所計算的金額確實存在過分高于可能給郭某造成的實際損失之情形，且郭某在合同履行過程中亦存在違約的情況，故法院根據涉案《房屋買賣合同》、《補充協議》的簽訂、履行等情況，并結合誠實信用原則，在公平原則的基礎上綜合考慮，認為郭某所主張的違約金確實過高，故法院根據上述考量因素，對于某向郭某支付的違約金具體金額予以酌定。關于郭某要求于某支付未履行向銀行申請辦理抵押貸款的違約金的反訴請求，因于法有據，故法院亦予以支持，具體數額根據證據以及案件的實際情況予以酌定。
基于于某未辦理銀行貸款，郭某亦至今未獲得全部房款，郭某要求于某承擔支付違約金的責任，系屬合理，法院結合合同約定以及雙方責任情況，判決于某向郭某支付未履行向銀行申辦貸款違約金6萬元以及承擔逾期付款違約金100萬元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十三條第二款 當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
第一百二十條 當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。
人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。
