網簽是申請銀行貸款的前提，買賣雙方未做網簽，出賣人未配合辦理貸款是否構成違約？！
---肖某與朱某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-052-2總第263）
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【關鍵詞】
網簽 房屋權屬瑕疵 出賣人的房屋處分權 房屋處分權 商業按揭貸款 配合辦理銀行貸款 單方解除合同 違約責任 違約金
【要點提示】
辦理網簽手續是成功獲取銀行貸款的前提條件，買賣雙方網簽合同未簽署，前一程序未完成且責任并不在出賣人，在此情形下，買受人以出賣人在后一程序中未履行配合義務為由要求法院認定出賣人違約不應得到支持。
【當事人信息】
原告：朱某（上訴人/買受人）
被告：肖某（被上訴人/出賣人）
【案情簡介】
2017年3月8日，朱某（買受人）、肖某（出賣人）在中介公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定：涉訴房屋成交價格為1590萬元。商業按揭貸款：買賣雙方確保本人及配偶（如有）應于網簽后5個工作日內（日期或條件）辦理申請貸款手續，買受人擬貸款數額為500萬元。貸款由銀行直接支付給出賣人。買賣雙方確保本人及配偶（如有）積極配合銀行提交貸款所需的相關資料，貸款所需費用由買受人承擔。具備下列情形之一的，出賣人構成根本違約，買受人有權單方解除《買賣合同》。出賣人應于買受人解除合同之日起十五日內按房屋成交總價的20％向買受人支付違約金。（1）出賣人逾期履行超過十五個工作日；（2）出賣人配偶或其他共有權人不同意出售房屋……（6）出賣人提供的資料或信息不真實，不合法，不完整導致無法辦理交易手續。合同簽訂后，朱某陸續向肖某支付221萬元，并以銀行監管方式支付500萬元。
案情補充：涉案房屋是肖某與前夫朱某1在婚姻關系存續期間取得，雙方已經法院判決離婚，但對相關財產未予涉及。因為房屋權屬有瑕疵，且肖某未配合提供相關材料證明房屋權屬導致朱某未能成功申請銀行貸款。
故此朱某訴至法院：1、請求依法解除《北京市存量房屋買賣合同》；2、肖某退還購房款721萬元；3、肖某賠償違約金318萬元。
【法院判決】
【一審】：
1.確認朱某與肖某于2017年3月8日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、附件及《補充協議》、于2017年6月12日簽訂的《補充協議》均已解除；
2.肖某退還朱某2210000元并配合朱某將朱某存入浦發銀行賬號為×××的監管賬戶內的存款5000000元取回；
3.肖某賠償朱某違約金250000元；
4.駁回朱某其他訴訟請求。
【二審】
1.維持一審法院民事判決第一項、第二項；
2.撤銷一審法院民事判決第三項、第四項；
3.駁回朱某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、出售離婚未處置、權屬存在瑕疵房產，怠于配合影響買受人正常貸款的，出賣人構成根本違約？！
【詳見前文解析…】
二、網簽是申請銀行貸款的前提，買賣雙方未做網簽，出賣人未配合辦理貸款，不構成違約？！
在此問題上，一、二審法院意見不同，具體分述如下：
一審法院認為：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。就朱某要求肖某支付違約金并退還所交錢款一節，肖某作為違約方理應退還朱某交付的相關費用并承擔相關違約責任，就違約金的數額，法院綜合考察合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，最終確定違約金250000元。
二審法院認為：
朱某與肖某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、附件及《補充協議》合法有效。辦理網簽手續是成功獲取銀行貸款的前提條件，截至到目前為止，朱某、肖某均未主動提出辦理網簽事宜。肖某僅收到221萬元且房屋未過戶之時即將房屋交付朱某充分說明了其履約誠意，其不會拖延自身取得剩余房款的時間，即其無拒絕辦理網簽的理由及必要，網簽未辦理的責任并不能歸責于肖某。肖某提供的現有材料確實不能完全排除朱某1的權利，其應當補充法律文書或是公證文書證明房屋排除了朱某1的權益，歸肖某單獨所有。如果網簽手續辦理完畢，進入貸款環節后，肖某未能應相關銀行的要求補足材料，其確實構成違約。本案的實際情況卻是網簽合同未簽署，前一程序未完成且責任并不在肖某，在此情形下，朱某以肖某在后一程序中未履行配合義務為由要求法院認定肖某違約不應得到支持。一審法院認定肖某違約不當，二審法院予以糾正。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
