無證房屋已交付出賣人仍一房二賣，在后買受人未實際看房即過戶，法院認定惡意串通損害他人利益合同無效？！
---謝某等與吳某等確認合同無效糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-057總第268）
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【關鍵詞】
惡意串通 房屋買賣 確認合同無效 無證房屋 一房二賣 善意取得 交付 產權過戶 正常交易習慣 合理謹慎注意義務 重大過失
【要點提示】
惡意串通，指合同雙方對于損害第三人的利益存在通謀的故意。在一房二賣案件中，判斷在后買受人購買時是否善意，需要結合正常交易習慣并從其購房時是否盡到一般普通買受人起碼的合理謹慎注意義務分析。
【當事人信息】
吳某：一審原告/二審被上訴人/買受方（在先）
謝某：一審被告/二審上訴人/出售方
鄭某：一審被告/二審上訴人/買受方（在后）
【案情簡介】
2012年3月11日，謝某（出售方，甲方）與吳某（買受方，乙方）通過中介公司千頃家園簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定：甲方所售房屋910室，成交價格為49萬元。2012年3月13日，吳某按合同約定支付房款，謝某出具收條，稱收到吳某購買前述房屋的購房定金及房屋部分房款共計40萬元。2013年3月24日，謝某出具收條，稱收到吳某購買前述房屋的部分房款7萬元，給錢當日謝某即將前述房屋鑰匙交付給吳某。
2012年3月18日，李某（出租人，甲方，吳某丈夫）與案外人裴某（承租人，乙方）及天通偉業公司（居間人，丙方）簽訂《北京市房屋租賃合同》，案外人裴某租賃該房屋后實際居住至2013年6月19日，自2013年6月19日至今，該房屋一直由吳某實際控制。
2013年1月10日，謝某（賣方，甲方）、鄭某（買方，乙方）與濤順公司（丙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定：房屋910室，交易價格為70萬元整。2013年1月13日，謝某出具收條，稱收到鄭某支付的購房首付款45萬元。
2013年4月22日，謝某取得910號房屋的房屋所有權證書。
在2013年7月份，千頃家園經紀公司告知吳某，謝某已于2013年6月份取得了該房屋的產權證。
2013年7月4日，謝某（出賣人）與鄭某（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定：出賣人所售房屋為910；該房屋性質為商品房；該房屋未設定抵押、出賣人未將該房屋出租；成交價格為510000元（謝某、鄭某稱約定的實際購房款為70萬元，《存量房屋買賣合同》中約定的51萬元是為了避稅）；簽訂該合同當日，謝某與鄭某辦理了房屋所有權轉移登記手續，鄭某于2013年7月4日取得910號房屋產權證書。
吳某認為謝某、鄭某簽訂的《存量房屋買賣合同》違反了《合同法》第52條的相關規定，屬于惡意串通、嚴重損害了自己的利益，該合同應認定為無效。遂起訴請求：確認謝某、鄭某所簽訂的買賣910號的《存量房屋買賣合同》、《房屋買賣合同》（2013年1月10日簽訂的）及與該次房屋買賣相關的合同均無效。
【法院判決】
確認謝某、鄭某及北京濤順房地產經紀有限公司于二○一三年一月十日簽訂的《房屋買賣合同》及謝某、鄭某于二○一三年七月四日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
【案件解析】
無證房屋已交付出賣人仍一房二賣，在后買受人未實際看房即過戶，是否構成惡意串通、損害他人利益？合同是否無效？
一、謝某在將房屋出售并交付吳某后，又一房二賣過戶給鄭某，謝某與鄭某是否構成惡意串通？如何判斷？
所謂惡意串通的合同，是指合同雙方當事人非法勾結，為牟取私利而共同訂立的損害國家、集體或者第三人利益的合同。在其法定構成要素上，主觀要素為惡意串通，即當事人雙方具有共同目的，希望通過訂立合同損害國家、集體或者第三人利益；客觀要素為合同損害國家、集體或者第三人的利益。惡意串通，損害第三人利益的合同無效。所謂惡意串通，應指合同雙方對于損害第三人的利益存在通謀的故意。
1.出賣人謝某是否存在損害在先買受人吳某利益的故意？
謝某在訴爭房屋售出之后，有向吳某進行轉移登記的義務，但其不履行其合同義務，卻將房屋另行出售給他人，謝某存有明顯的損害吳某利益之故意。
2.在后買受人鄭某是否有損害第三人（即本案在先買受人，吳某）利益之故意？
①謝某、鄭某簽訂合同之初，謝某并未取得訴爭房屋的產權證明。鄭某系普通公民，該房屋的購買資金對于鄭某亦屬重要資產，對于該類房屋，鄭某為保證交易安全應當去實地看房，通過房屋的占有情況，從一個方面推斷房屋的權利歸屬。鄭某并未實地看房，其行為與常理不符。②從購買房屋之后的線索，也可以推定房屋購買之時各方的心理狀態。鄭某在購買房屋之后的較長時間里，一直未去實地看房，而了解房屋的占有情況對于買受人獲得使用權至關重要。
綜上，謝某、鄭某均有損害第三人（吳某，下同）利益之故意，法院亦認定謝某、鄭某有惡意串通損害第三人利益之故意。
二、在后買受人鄭某購買涉案房屋是否善意？合同有效無效？
判斷在后買受人鄭某購買涉案房屋時是否善意，需要結合正常交易習慣并從其購房時是否盡到一般普通買受人起碼的合理謹慎注意義務分析。通常根據交易行為時客觀情形，買受人只要盡到一般普通人起碼注意義務就可以知曉出售人提供虛假信息，若行為人未能盡到一般普通人起碼的合理謹慎注意義務而與相對人完成交易，則應認定其主觀上存在重大過失，該重大過失妨礙其善意的成立。鄭某與謝某簽訂《房屋買賣合同》時間為2013年1月10日，謝某取得訴爭房屋產權證時間為2013年4月22日，鄭某在未看到訴爭房屋產權證的情況下，亦未進入訴爭房屋看房的情況下，便與謝某簽訂《房屋買賣合同》，其行為過于草率，與正常的交易習慣及常理不符，故可以認定鄭某未盡到一般買受人的合理注意義務，其對于吳末的利益受損主觀上存在重大過失，亦屬惡意。因此，謝某與鄭某簽訂的房屋買賣合同因侵害了吳某的合法權益應屬無效。
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》
第五十八條 下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋
第一百零五條 人民法院應當按照法定程序，全面、客觀地審核證據，依照法律規定，運用邏輯推理和日常生活經驗法則，對證據有無證明力和證明力大小進行判斷，并公開判斷的理由和結果。
