丈夫無權處分出售房屋，妻子作為共有人主張已實際居住使用的買受人騰退、返還，法院未支持？！
——邵某1等與朱某排除妨害糾紛案（二審）法律解析
【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 排除妨害糾紛 夫妻共有房屋 單方出售 無權處分 合同效力 實際居住 騰退返還
【要點提示】
本案中，買受人已支付大部分房款且已實際入住多年，出賣人妻子主張丈夫單方出售夫妻共有房屋其不知情，訴請買受人騰退返還，法院認為應當在解決雙方房屋買賣合同糾紛后，再處理買受人是否應當返還房屋問題。
【當事人信息】
原告: 朱某（被上訴人）
被告：邵某1、孫某、邵某2、賈某（上訴人）
第三人：張某、某房產公司
【案情簡介】
朱某、張某系夫妻關系。2009年10月22日，張某購得涉案房屋（該房屋于2013年2月4日取得所有權證，登記在張某個人名下。） 2012年4月5日，張某作為出賣人與邵某1、孫某經某房產公司居間，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協議》，房屋成交價格319萬元，邵某1、孫某先后共計支付房款240萬元，2012年4月6日張某將涉案房屋交付邵某1，后房屋由邵某1、孫某與其親屬邵某2、賈某居住使用，房屋交付后的物業費、供暖費及水電費均由其繳納。朱某向法院訴請：邵某1、孫某、邵某2、賈某將涉案房屋騰退給朱某 。
案情補充：①2014年1月3日，朱某向法院訴請訴確認張某、邵某1、孫某，第三人某房產公司所簽訂的房屋買賣合同及補充協議無效。2015年10月16日，法院判決駁回朱某的全部訴訟請求。朱某不服該判決提出上訴，上訴法院判決駁回上訴，維持原判。
②2014年4月22日，朱某向法院訴請確認涉案房屋系其與張某的夫妻共同財產，并要求張某辦理該房屋的登記手續。經審理，法院于2014年9月15日作出判決，確認涉案房屋為朱某與張某共同所有，并駁回了朱某的其他訴訟請求。該判決已生效。
③2018年9月，邵某1、孫某以房屋買賣合同糾紛為由將朱某、張某訴至法院，訴請朱某、張某協助辦理涉案房屋的過戶登記手續并支付相應的違約金，該案尚未審結。
【法院判決】
【一審】：
邵某1、孫某、邵某2、賈某將涉案房屋騰退并交還給朱某。
【二審】：
一、撤銷一審判決；
二、駁回朱某的訴訟請求。
【案件解析】
一、無直接證據證明配偶同意,丈夫單方出售共有房屋構成無權處分？！
詳見前文解析
二、丈夫無權處分出售房屋，妻子作為共有人主張已實際居住使用的買受人騰退、返還，法院支持嗎？
一審認為：首先，朱某是涉案房屋的法定共有人，依法對涉案房屋享有所有權，在張某無權處分涉案房屋時，朱某有權追回；其次，邵某1、孫某是否適用善意取得制度，必須同時滿足三個條件，即善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，只要有一個條件不滿足，則不構成善意取得�，F涉案房屋尚未完成權屬轉移登記手續，所以邵某1、孫某不構成善意取得，對涉案房屋不享有所有權；最后，因張某的無權處分行為雖不影響張某與邵某1、孫某之間的房屋買賣合同的效力，邵某1、孫某基于該房屋買賣合同確享有對涉案房屋的占有權利，但該權利的性質為債權，根據物權優先性原則，此債權不能對抗朱某所享有的所有權，邵某2、賈某基于與邵某1、孫某的親屬關系而占有使用房屋，亦不能對抗朱某所享有的所有權。綜上，朱某作為涉案房屋所有權人，能追回涉案房屋。
二審（改判）認為：根據涉案房屋買賣合同的履行程度及當事人之間的訴訟情況，邵某1、孫某在2012年締約后即開始使用涉案房屋，且已依約履行了相應的付款義務�，F邵某1、孫某以房屋買賣合同糾紛為由將朱某、張某訴至法院，訴請朱某、張某協助辦理涉案房屋的過戶登記手續并支付相應的違約金，該案尚在審理之中，故，應當在解決買賣雙方相關合同糾紛后，再行處理邵某1、孫某、邵某2、賈某是否應當返還房屋，遂撤銷一審判決，改判駁回騰退交還訴請。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權法》
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》
第十七條 婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為：
(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》
第十一條 婚姻關系存續期間，下列財產屬于婚姻法第十七條規定的“其他應當歸共同所有的財產”：
（一）一方以個人財產投資取得的收益；
（二）男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積
（三）男女雙方實際取得或者應當取得的養老保險金、破產安置補償費。
