編號│易居律師團案例庫YJFC1910329
編者│易居房產律師團案例研究部
聯系│13911056513@139.com
開發商將商業辦公類房屋宣傳為居住用途，法院認定虛假宣傳、存在欺詐過錯，合同解除、判決賠償團購費!
——郭某與某置業公司等商品房預售合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
住房限購政策 商業、辦公類項目 購房資格 團購協議 信息服務費 退房協議 房屋訂購協議 定制開發協議 京建發【2017】第112號
【要點提示】
開發商在銷售房屋時將商業辦公類房屋宣傳為居住用途，進行虛假宣傳，與購房人簽訂定購協議時存在欺詐行為，具有明顯過錯，應當對購房人因定購協議履行不能而遭受的損失承擔賠償責任。
【當事人信息】
原告: 郭某（買受人）
被告：某置地公司（開發商/出賣人）、某公司（團購組織方）
【案情簡介】
2015年12月31日，郭某與某公司簽訂《團購推薦單》，并向其支付團購信息服務費5萬元。當日，郭某與某置地公司簽訂《選房確認單（公寓）》，購買涉案房屋，約定原總房價866600元，成交總價732010元，享受團購優惠折扣為5萬抵8萬、99折、94折，首付金額（50%）372010元，貸款金額36萬元。
2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告（京建發【2017】第112號）》，規定開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時應當出售給企事業單位、社會組織。
涉案房屋的規劃用途為商業辦公類。因（京建發【2017】第112號）公告內容的實施，郭某無法購買涉案的房屋。2017年7月10日，某置地公司（甲方）與郭某（乙方）簽訂《退房協議書》，雙方同意協議簽署之日《定制開發協議》/或《訂購協議》即解除，甲方退還乙方已付購房款及相應利息。同日，雙方又簽署《補充協議》，約定：“對于第三方中介公司或個人違法向乙方收取的上述房屋的中介費用，如第三方中介公司或個人無力償還的，甲方承諾將在有關違法事實被主管行政部門或司法機關認定后1個月內，代第三方中介公司或個人將其收取的費用先行支付受損失的業主。上述費用被追回后，直接支付甲方……。”當日，某置地公司向郭某退還了其已向某置地公司交納的購房款。
案情補充：2017年6，北京市某區住房和城鄉建設委員會認定某置地公司在某以“商改住”的名義進行虛假宣傳、違規銷售，對某置地公司進行了罰款等行政處罰。
因協商退還團購信息服務費未果，郭某訴至法院，要求某公司及某置地公司返還（賠償）其團購信息服務費5萬元并支付利息。
【法院判決】
一、某置業公司賠償郭某信息服務費損失五萬元并支付利息。
二、駁回郭某的其他訴訟請求。
【案件解析】
開發商將商業辦公類房屋宣傳為居住用途，法院認定虛假宣傳、存在欺詐過錯，合同解除、判決退還團購費!
1.買方被限購與開發商協商解除案涉房屋訂購協議
根據法律規定：當事人協商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，郭某及某置地公司經協商已經解除了雙方之間簽訂的關于涉案房屋的定購協議，對此法院亦予以認定。
2.團購協議有約定信息服務費非購房價款，買房后又要求退還的法院不支持！
法院認為根據郭某與某公司簽訂的《團購推薦單》約定，該5萬元屬于團購信息服務費，且明確約定該信息服務費并非購房價款的一部分，現郭某已從某置地公司成功定購房屋，某公司付出了相應的勞務并按照《團購推薦單》的約定履行了相應的義務，故郭某要求某公司退還該5萬元，法院不予支持。
3.開發商虛假宣傳、欺詐，與購房人簽訂房屋訂購協議履行不能所致損失應賠償！
郭某與某置地公司之間關于涉案房屋的定購協議解除的原因系3.26購房新政導致郭某喪失購房資格所致，郭某向某公司交納的5萬元信息服務費系郭某所遭受的損失。某置地公司在銷售房屋時將商業辦公類房屋宣傳為居住用途，進行虛假宣傳，故某置地公司在與郭某簽訂定購協議時存在欺詐行為，具有明顯過錯，應當對郭某因定購協議履行不能而遭受的損失承擔賠償責任，故對于郭某要求某置地公司賠償5萬元信息服務費及利息損失的訴訟請求，法院予以支持。利息損失應按照中國人民銀行同期貸款利率計算。
【相關法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。
第四十二條
當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應該承擔損害賠償責任： (一)假借訂立合同，惡意進行磋商; (二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況; (三)有其他違背誠實信用原則的行為。
第九十七條
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
