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借名買房糾紛相關法律問題探析——以北京地區50份典型判例為樣本
【導讀】
近年來，借名買房以及與借名買房有關的糾紛呈井噴的形勢出現。這與房地產市場的繁榮與發展，以及國家對于房地產市場的調控不無關系。那么何為借名買房？如何界定借名買房中的法律關系？法院又是如何認定借名買房中的實際權利人的？...本文希望從實際案例出發對借名買房相關法律問題進行探析。
【正文】
一、借名買房的含義
借名買房是指當事人一方（借名人）經他方（出名人）同意，以他方名義買房并登記，且房屋歸屬于借名人一方的行為。
借名買房的大致過程是：借名人與出名人書面或口頭訂立借名買房協議，約定借名訂立買房合同、借名登記及房屋歸屬與過戶登記等事項；再由借名人或出名人與房地產公司訂立買房合同，并以出名人名義辦理房產證書和房產登記；購房款項和相關費用均由借名人支付。
以上一系列約定構成了借名買房協議的全部內容，其中既涉及買賣關系，又有間接代理的影子，還牽涉不動產登記和物權歸屬，可謂錯綜復雜。如出名人擅自處分房屋，將涉及借名人、出名人、第三人等多方利益，法律關系則更為復雜。
二、借名買房的原因
近年來房地產市場的繁榮使房地產交易呈現多樣化的特征，筆者通過對北京地區50份典型判例研究，總結借名買房的原因主要有以下幾種：
（一）規避法律或政策
以他人名義購買房屋最主要的原因之一是規避法律或國家政策。截止2019年10月9日，在中國裁判文書網上以關鍵字“借名買房”檢索，北京地區共有2114篇裁判文書，這些裁判文書全部集中在2014年以后，2014年之前有關借名買房的裁判文書每年不到30份。這與“限購令”、“限貸令”的出臺、“遏制房價過快上漲，解決居民住房問題”的國家政策，在時間上具有一致性。
（二）為享受特定購房優惠
政府為解決居民住房問題，制定了很多針對特定人群的優惠政策性住房，經濟適用房、兩限房、自住型商品房，包括現在的共有產權房，還有單位自建房、集資房、拆遷安置房等都是借名買房的對象。
（三）為隱匿財產或逃避債務
例如，婚姻關系存續期間，一方為隱匿財產而借他人名義買房；某些人通過不法手段取得的財產，為隱藏自己的財務狀況而借名買房；還有部分人為規避債務，防止自己的房子被執行而將自己房屋過戶至他人名下等。如(2018)京03民終15493號判例中，被告為離婚隱匿財產而與他人簽訂借名買房協議。
（四）其他類型的借名買房
現實中糾紛發生最多的是為規避法律或政策而借名買房和為享受特定購房優惠的借名買房。但也不排除還有一些其他原因的借名買房，例如境外人士想要在中國買房，借用內地親朋好友的名義買房以縮短購房所需時間或是免去一些繁瑣的審查程序（詳見案例：（2005）珠中法民一終字第196號）；父母為避免自己百年之后子女們在繼承遺產時要多繳稅，或為避免將來的繼承糾紛，而將房子登記在子女名下等情形。
三、借名買房協議的效力認定
除了上面根據借名買房的原因來分類，還可以根據房屋類型對借名買房進行分類，大致可分為借名購買政策性住房與借名購買普通商品房。根據筆者對典型案例的總結，法院在對借名買房協議的效力認定時，因房屋類型的不同而表現出巨大的差異，對于借名購買普通商品房，法院認可居多；而對于借名購買經濟適用房等政策性住房，否定意見則占了絕大多數。詳見筆者的統計數據：
法院對于借名買房協議效力的認定，總體思路是：只要當事人意思表示真實，內容不具有《合同法》第52條和其他法律規定的合同無效情形，即應當認可其效力。總的原則是：為適應現代社會交易的高速和頻繁、維持交易秩序的穩定，應盡量減少無效合同的認定。
《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
對于借名購買經濟適用房等政策房的情形，由于經濟適用房等政策房本就是為保障低收入家庭住房而設，具有極強的社會公益性，若允許借名購買，則將極大損害低收入者的利益。司法實踐中，雖有個別法院認為“經濟適用房購買指標是一種權利，借名購買經濟適用房是行使了他人享有的購房權利”。經濟適用房購買指標固然是一種權利，但卻具有專屬性，其行使受到嚴格限制，權利人要么自己行使，要么放棄，卻不能用來轉讓。因為政策房的本旨在于保障低收入家庭的住房，不該被用作轉讓牟利的工具，一旦被轉讓則意味著一個指標被浪費，一個符合購買條件的低收入家庭將失去購買經濟適用房的機會，這明顯與社會公共利益相悖。因此，絕大多數法院都不認可借名購買經濟適用房等政策房的效力。
對于借名購買商品房的情形，借名者多是為了規避限購令和限購政策。政府限購、限貸政策屬于行政性強制性規定，不屬于法律、行政法規的效力性強制性規定，違反類似規定不必然引起合同無效的后果。因此對于借名買房合同的效力，需要結合《合同法》第52條和當事人具體的房屋情況來進一步判斷。
四、法院如何認定借名買房中的實際權利人
《物權法司法解釋一》第2條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”因此房產登記人，并不必然就是房屋實際權利人。借名買房中由于借名登記的存在，導致了法律物權與事實物權的分離。
那么法院在審判中是怎樣確定借名買房關系是否成立，誰是真正的房屋所有權人的呢？對此必然要區分借名買房與借錢買房、冒名買房。通過對經典案例的總結，法院對借名買房關系成立的裁判依據主要有以下幾點：
1.爭議雙方是否有書面協議
如果雙方有借名買房的書面協議，協議中有關于房屋出資、房屋歸屬等方面的明確約定。法院可以借此認定借名買房關系的存在，在(2017)京0108民初48323號、(2017)京0114民初13237號、(2016)京0113民初1542號等案例中買房協議的明確約定，均成為證明案件事實的有利證據。如果沒有書面協議，法院則需要進一步審查借名買房的合理性。
2.房屋的出資情況
借名買房中，必定是由實際購房人出資。首先，法院會綜合審查比較實際購房人以及名義購房人的財務狀況、還款能力、工作穩定性、工資收入或者有無其他經濟來源等線索來判斷雙方是否有實際購買房屋的能力；其次，實際購房人對房屋的貸款金額、償還周期、還款期限及其他稅務費用等應當足夠了解并能做出合理解釋；最后，實際購房人一般會直接將購房款通過銀行轉賬的方式直接支付到開發商指定的監管賬戶，亦會妥善保管轉賬交易記錄，如果實際購房人在爭議中無法提供轉賬記錄或是現金交易收據，亦不符合常理。(2017)京01民終3648號、(2017)京02民終3209號等案例均表明房屋的出資情況，是法院在考慮借名買房實際權利人時最重要的因素之一。
3.購房相關手續原件由誰持有
在房屋交易過程中所簽訂或取得的購房合同、購房發票、稅費繳納憑證以及房屋產權證是由誰來持有，也是法院審查的重點。如果是借名買房的話，原則上應該是由實際購房人來持有的，出名人一般不會持有上述資料。如(2016)京0105民初36298號案例中，購房手續的持有情況，購房合同中實際的簽字人，均成為證明借名關系的重要證據。
4.房屋實際使用情況
實際購房人一般會掌握房屋的控制權。如果實際購房人在房屋內自住的話，房屋裝修、房屋水電費、采暖費等一般都是買房人自行辦理繳納。如果將房屋出租，那么租賃合同，出租人與實際收租人也是法院審查的要點之一。
法院認定了借名買房關系的存在，就會判決房屋歸借名人所有嗎？答案并不是必然的，最終審判結果還需要根據具體情況來分別確定。借名人此時是否具有購房資格、房屋是否出售或抵押給善意第三人等都會影響房屋的最終權屬登記。
五、借名買房的風險及風險規避
首先，借名買房最大的風險必然是來自于出名人。（1）面對房價飆升帶來的巨大經濟利益，出名人可能會拒絕承認存在借名事實，更有甚者會向法院主動起訴要求借名人騰退返還房屋。（2）同時也可能會出現出名人將房屋出售給善意第三人，此時借名人想要取得房屋所有權將變得十分困難。（3）還可能出現出名人死亡或離婚等情況，其繼承人或配偶拒不承認借名買房事實，要求分割財產，可能會使借名人陷入漫長的訴訟過程當中。
其次，借名買房的風險還可能來自于前述的借名買房協議被認定為無效；借名人沒有證據證明借名事實；或者借名人始終無法滿足過戶條件，不能進行房屋變更登記等。
面對房產投資所帶來的巨額收益，如何降低借名買房的風險呢？最有效的辦法必然是咨詢專業的律師。同時筆者提出如下幾點建議：
（1）與出名人就借名購房簽訂書面協議，對于房屋產權歸屬、出資情況、違約責任、合同無效的處理方式等事項進行明確約定；（2）注意保存房產交易中的相關證據，尤其是可以證明實際出資、交付稅費、物業費、裝修費等各類發票、收據；（3）實際占有（控制）房屋并保管好相應證據及房屋產權證；（4）待取得相應資格后，盡快與名義購房人辦理產權轉移登記手續；（5）最好不要購買有嚴格政策限制的房屋，如經濟適用房、安置房等。
另外，借名買房合同因違反法律法規強制性規定被確認無效后，根據《合同法》的規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。如果已經就借名買房發生糾紛，建議委托專業律師，盡可能減少損失、爭取利益。
【相關法條】
《物權法》
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
《物權法司法解釋一》
第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
《合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》
十、（借名買房的認定和處理）借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。
《北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》
九、（規避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。
【參考文獻】
【1】馬一德，《借名買房之法律適用》，載《法學家》2014年第6期，第133頁；
【2】張冰，《實務視角下的借名購買商品房產權歸屬研究》，載《法制博覽》2019年第7期，第193頁；
【3】陳玉翠，《借名買房中房屋所有權糾紛判決研究》，安徽財經大學。
