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出賣人未以明示方式表示撤銷要約、解除房屋買賣合同，又與案外人簽訂合同構成根本違約！
---唐某等與徐某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析之一
【關鍵詞】
房屋買賣合同 變更買受人 撤銷要約 解除合同 根本違約
【要點提示】
本案中，原買受人與出賣人訂立了房屋買賣合同，并通過變更協議將權利義務全部轉移給了新買受人，出賣人在買賣合同及協議中均簽署了名字，表明其發出要約且接受要約的意思表示的約束。出賣人未以明示的方式表示撤銷要約或解除合同，故所簽合同及協議成立且生效，各方應按約履行。
【當事人信息】
原告：徐某（買受人、被上訴人）
被告：唐某、甄某（出賣人、上訴人）
原審第三人：某公司
【案情簡介】
2018年7月25日，唐某、甄某（出賣人）與王某（買受人）擬訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：出賣人將涉案房屋出售給買受人，成交價格為1450萬元，簽訂本合同前，買受人向出賣人支付定金100萬元，該定金于過戶當日時抵作本房屋成交價款。當日王某支付了唐某定金10萬元。
同日，唐某、甄某（出賣人）與王某（買受人）擬訂《補充協議》，雙方約定出賣人或買受人任何一方違約，違約方除按約定承擔違約責任外，還應賠償守約方因主張債權而支付的律師費。
同日，唐某、甄某（出賣人）、王某（原買受人）、某公司（居間方）和徐某（新買受方）擬訂《變更買受方協議書》，四方約定：就王某與唐某、甄某簽訂的涉案房屋買賣合同及補充協議中王某的權利義務全部轉移于徐某，徐某同意受讓前述合同項下的全部權利義務。因為中介費問題，王某在上述協議中并未簽字亦未支付剩余定金，因協商未果，唐某、甄某于2018年7月27日從某公司將部分合同取回。后王某于2018年7月28日給付唐某定金90萬元并于當日對上述合同進行了補簽。
2018年7月31日，唐某向王某發微信表示：“謝謝，結束了，通過中介提供收款帳號，我把你打到我賬號的資金給你打回去。這樣，今天我們還算是友好結束的。”
2018年8月1日，唐某、甄某與案外人楊某就涉案房屋簽訂了網簽合同《北京市存量房屋買賣合同》，且在簽訂該份網簽合同之前，唐某、甄某與案外人楊某已簽訂了紙質合同。
徐某向法院訴請：1、雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2018年11月6日解除；2、唐某、甄某向徐某雙倍返還定金200萬元；3、唐某、甄某賠償徐某支付的傭金15萬元；4、唐某、甄某賠償徐某為主張債權而支付的律師費19萬元；5、唐某、甄某承擔訴訟費、保全費。
【法院判決】
【一審】：
一、確認徐某與唐某、甄某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》解除。
二、三：【后文揭秘】
四、駁回徐某的其他訴訟請求。
【二審】：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
出賣人未以明示方式表示撤銷要約、解除房屋買賣合同，又與案外人簽訂合同構成根本違約！
要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當內容具體確定，表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約到達受要約人時生效。要約可以撤銷，撤銷要約的通知應當在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。
本案中，法院認為，王某與唐某、甄某訂立了房屋買賣合同，并通過變更協議將權利義務全部轉移給了徐某，唐某、甄某于2018年7月25日在買賣合同及協議中均簽署了名字，表明其發出要約且接受要約的意思表示的約束。雖唐某、甄某于2018年7月27日取回了部分合同，但并未明確表示撤銷要約或解除合同并告知某公司和徐某。且王某于2018年7月28日給付剩余定金90萬元后完成了合同簽字，因此，王某、徐某作出承諾前唐某、甄某并未以明示的方式表示過撤銷要約。故王某與唐某、甄某訂立的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》和王某、徐某與唐某、甄某《變更買受方協議書》成立且生效，上述協議內容均系各方的真實意思表示，應按合同約定履行各自的權利義務。
唐某、甄某于2018年7月31日明確表示不再履行合同，且于2018年8月1日與案外人再次就同一房屋簽訂了網簽合同，故唐某、甄某構成根本違約。
徐某向法院訴請解除買賣合同，因徐某于開庭當日明確該項訴訟請求，唐某、甄某當庭知悉，故房屋買賣合同于當日解除。
【相關法條】
《中華人民共和國合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定： （一）內容具體確定； （二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第十六條 要約到達受要約人時生效。 采用數據電文形式訂立合同，收件人指定特定系統接收數據電文的，該數據電文進入該特定系統的時間，視為到達時間；未指定特定系統的，該數據電文進入收件人的任何系統的首次時間，視為到達時間。
第十八條 要約可以撤銷。撤銷要約的通知應當在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
