編號(hào)│易居律師團(tuán)案例庫(kù)1912341
編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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在雙方簽有《借款合同》的情況下，法院為何仍認(rèn)定為借名買(mǎi)房并判決過(guò)戶(hù)？
---王某等返還原物糾糾紛（二審）法律解析
【關(guān)鍵詞】
經(jīng)濟(jì)適用房 借名買(mǎi)房 借款買(mǎi)房 借款合同 實(shí)際居住 房屋過(guò)戶(hù)
【要點(diǎn)提示】
雖然簽訂有《借款合同》，但根據(jù)借款合同的目的、借款的金額、還款的情況、及購(gòu)房時(shí)其他費(fèi)用的繳納和房屋的實(shí)際居住情況等綜合來(lái)看，法院認(rèn)定雙方之間存在借名買(mǎi)房的約定。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某1（反訴被告、上訴人）
被告：王某2（反訴原告、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
王某1通過(guò)房屋拆遷獲得一個(gè)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的指標(biāo)。2006年12月26日，王某1與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，合同約定王某1購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，購(gòu)房總價(jià)款為271015.5元。上述房屋購(gòu)房款以及購(gòu)買(mǎi)時(shí)交納的契稅、公共維修基金等費(fèi)用都是由王某2實(shí)際支付。房屋交付后，王某2對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并辦理入住手續(xù)居住至案發(fā)。
購(gòu)房合同簽訂當(dāng)日，王某1的父親王某以王某1（乙方）的名義與王某2（甲方）簽訂《借款合同》。合同約定：“乙方因購(gòu)買(mǎi)住房需要，特向甲方借款人民幣叁拾貳萬(wàn)壹仟零壹拾伍元伍角整（321015.5元）。……”
2008年10月6日，北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)了涉案房屋的所有權(quán)證，登記的房屋所有權(quán)人為王某1，房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。
王某1向法院訴請(qǐng)：王某2騰退涉案房屋
王某2反訴請(qǐng)求：王某1履約將涉案房屋過(guò)戶(hù)至王某2名下
【法院判決】
【一審】
一、王某1將涉案房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)至王某2名下
二、駁回王某1的全部訴訟請(qǐng)求
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
在雙方簽有《借款合同》的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款買(mǎi)房關(guān)系還是借名買(mǎi)房關(guān)系？
王某1稱(chēng)：對(duì)《借款合同》她并不知情，其沒(méi)有委托其父親簽訂該合同。但其認(rèn)可借王某2錢(qián)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的事實(shí)。她在2006年12月26日全程辦理了選房、簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款等手續(xù)，但沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)《借款合同》，對(duì)其父親將該房屋“抵”給王某2的事實(shí)也不知情。
王某2稱(chēng)：《借款合同》只是一個(gè)形式，雙方實(shí)質(zhì)上是借名買(mǎi)房，只是因?yàn)榕陆杳I(mǎi)房不合法，所以才簽訂了《借款合同》。關(guān)于所“借”款項(xiàng)，王某2稱(chēng)其中271015.5元是購(gòu)房款，剩余5萬(wàn)元是支付的購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
法院認(rèn)為：雖然王某2與王某1父親簽訂有《借款合同》，但綜合雙方舉證和陳述看，雙方之間關(guān)系應(yīng)該是借名買(mǎi)房關(guān)系，原因有四：一、依《借款合同》看，借款的目的是用于購(gòu)房，而借款金額比購(gòu)房合同載明的購(gòu)房款多五萬(wàn)元，此多余數(shù)額與借款目的不相符，并無(wú)借款必要，而且王某1事后沒(méi)有歸還，也沒(méi)有證據(jù)證明其曾經(jīng)要求歸還，故此從借款金額看，借款意思表示是否真實(shí)存疑；二、除購(gòu)房款外，其他購(gòu)房的稅費(fèi)支出包括裝修支出等都是王某2支付，且購(gòu)房的手續(xù)材料除房屋所有權(quán)證外都在王某2處保管，這不符合如果王某1為產(chǎn)權(quán)人的常理；三、如是王某1購(gòu)房，則其應(yīng)當(dāng)對(duì)款項(xiàng)來(lái)源，還款時(shí)間和進(jìn)程都應(yīng)知曉，且王某1又親身參與了購(gòu)房的全過(guò)程，但現(xiàn)在卻稱(chēng)不知道《借款合同》存在，此種陳述難以令人信服；四、根據(jù)王某2提交的錄音談話(huà)內(nèi)容看，雙方之間一直在討論房屋增值利益的分配問(wèn)題，如果雙方不存在借名買(mǎi)房的關(guān)系，僅為單純的借款，則王某1并無(wú)與王某2討論分享增值利益的必要。綜上，又結(jié)合王某2一直居住在涉案房屋內(nèi)的事實(shí)，法院認(rèn)定雙方之間存在借名買(mǎi)房的約定。
另，因涉案房屋并非是通過(guò)搖號(hào)程序取得的購(gòu)房指標(biāo)，且該涉案房屋的原購(gòu)房合同系2008年4月11日以前簽訂，按北京市相關(guān)政策屬于“老經(jīng)濟(jì)適用住房”，現(xiàn)該房屋已經(jīng)符合上市交易的條件，因此雙方之間的口頭協(xié)議不違反相關(guān)政策，不侵害社會(huì)公共利益，亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效。且王某2以家庭名義符合在京購(gòu)房的條件，故王某1應(yīng)當(dāng)配合將涉案房屋過(guò)戶(hù)至王某2名下。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
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