編者│易居房產律師團案例研究部
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新冠肺炎疫情期間居住類房屋承租人權利的保護問題
【關鍵詞】
疫情期間 房屋租賃合同 變更、解除 約定解除 法定解除 情勢變更 公平原則 不可抗力 物業代持 房租減免 租金差價
【導讀索引】
廣州女子感染肺炎治愈出院，房東要退租；蛋殼公寓強制業主免租卻不給房客免租。疫情期間居住類房屋承租人權利的該如何保護？
1.疫情期間出租人是否享有單方解除合同的權利？如何理解租賃合同的約定解除、法定解除以及情勢變更？對于從疫區返回或不是從疫區返回的租戶，權利義務有差別嗎？
2.疫情期間，承租人因自身原因導致房屋租賃合同無法繼續履行的，能否要求解除合同？對于實際上確實無法繼續履行的房屋租賃合同，不完全符合法定或約定之解除條件，是否可基于公平原則及時予以解除？承租人因為疫情無法返回務工而不能繼續使用房屋，如何認定和處理？出租人不同意解除合同，出租人該怎么辦？新冠肺炎疫情是否屬于不可抗力？
3.疫情期間非經營性承租人是否可以要求減免房租？疫情發生是當然的免責事由嗎？承租人以“疫情發生”作為無法履行合同義務的事由成立嗎？物業代持（長租公寓）模式下，業主、運營商、租戶之間是怎樣的法律關系？如何評價蛋殼公寓要求業主免租而不給房客免租賺差價的行為？
【前言】
近日，網上媒體的兩則報道引起了人們的強烈關注。一則，廣州一位女子（承租人）好不容易戰勝新型冠狀病毒肺炎，歡天喜地地準備出院回家，卻萬萬沒想到房東（出租人）要退租。二則，蛋殼公寓在疫情時期“強制”業主免租，但自己不給房客免租。此類事件的發生，對承租人的權利無疑是一種侵害。本文就這兩則事件展開，談談疫情期間居住類房屋承租人權利的保護問題。
【正文】
一、疫情期間出租人是否享有單方解除合同的權利？
出租人要承租人退租、不允許繼續租住，實質為單方解除房屋租賃合同的行為。若雙方租賃合同中對解除合同的條件進行了明確約定，且承租人確實存在該情況，符合雙方租賃合同約定解除合同條件，出租人有權單方解除合同，不允許承租人繼續租住。若雙方租賃合同未進行相關約定，需要明確是否存在《合同法》第九十四條所規定的法定解除情形及《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第二十六條規定情形。
如承租人從疫區返回，且存在發熱、咳嗽等相關癥狀，或承租人接觸過受感染及疑似病患，此種情況下，可認定屬于“情勢變更”，繼續履行租賃合同將導致出租人或他人健康權及生命權受到嚴重威脅，出租人出租房屋也面臨衛生及安全風險，繼續履行租賃合同對出租人明顯不公平，且將對公眾健康安全產生重大威脅，合同基礎喪失，出租人有權行使合同解除權，不允許承租人繼續租住。如果承租人不是從疫區返回，且沒有發熱、咳嗽等相關癥狀，也未曾接觸過受感染及疑似病患，亦不存在《合同法》第九十四條之法定解除情形，出租人擅自解除合同，禁止承租人入住，則構成違約。
出租人合法解除租賃合同的情況下，承租人應盡快另尋住處，如確有被感染的可能，應盡快就醫，做好安全防護及隔離工作。出租人違法解除合同禁止承租人入住的情況下，承租人有權要求出租人繼續履行合同，繼續使用租賃房屋；如出租人設置障礙導致承租人無法進入房屋，協商不成的，承租人可向法院起訴，要求出租人繼續履行合同，承擔違約責任，賠償其損失。同時，承租人應通過錄音錄像、拍照、截屏等方式固定、保全相關證據，為后續維權甚至訴訟做好準備。
二、承租人因自身原因導致房屋租賃合同無法繼續履行的，能否要求解除合同？
在某些特定條件情況下，為發揮物的價值，減少財產浪費，有效利用資源，維持社會經濟秩序和法律關系現狀穩定，遵照民法的公平原則，對于實際上確實無法繼續履行的房屋租賃合同，即使不完全符合法定或約定之解除條件，也應及時予以解除。（2010）青民一終字第470號民事判決書中，二審法院認為：承租人與出租人簽訂房屋租賃合同并接收房屋后，于2009年6月10日通過起訴的方式通知出租人解除雙方的合同，并明確表示其接收房屋后一直未實際使用該房屋。鑒于承租人并沒有實際使用涉案房屋，若不解除涉案房屋租賃合同，一方面將導致涉案房屋長期閑置，另一方面將使承租人在不占有使用房屋的情況下承擔租金損失。
結合該案例來看，若承租人因為疫情無法返回務工而不能繼續使用房屋，的確造成了疫情期間的合同目的不能實現，但這是否足以作為解除合同的事由，還要看租賃合同未到期時間的長短、疫情的發生和持續的時間、承租人個人因疫情帶來的身體健康狀況。如果疫情發生和持續時間相對于租賃合同期間，以及承租人的個人健康狀況，只是暫時的、部分地影響到合同履行，可協商通過延期、變更等方式繼續履行合同；如果綜合判斷前述因素，足以構成了合同目的不能實現的情況，則承租人提出退房，可以援引不可抗力條款解除合同。
出租人不同意解除合同的話，承租人可以采取以下方式履行義務并保留相關證據，待疫情結束后通過調解或訴訟途徑解決雙方的糾紛：（1）疫情發生后，承租人將受其影響而不能返回的情況及時通知出租人；（2）承租人應將因此而解除合同的通知告知出租人，以便讓出租人及時采取措施盡量避免損失；（3）與出租人協商減輕或免除自己一方的責任，主動尋求解決辦法，盡可能避免損失擴大；（4）對前述發出通知、采取措施等事項保存好證據。
另，本次疫情具有不能預見、不能避免且不能克服的特征，其性質屬于法律上規定的不可抗力事件（2020年2月10日，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉表示，當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。）根據《合同法》規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，法律另有規定的除外。法律對不可抗力的適用也是有限制的，并不可以任意以不可抗力之名免除義務人的所有責任，也不是相關義務人不經任何補救行為，就當然減輕或者解除其責任。具體到某一份合同的履行是否構成不可抗力，還需要結合合同的具體情況來判斷。
三、疫情期間非經營性承租人是否可以要求減免房租？
《民法總則》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。但“疫情發生”并不是當然的免責事由。因房屋租賃合同簽訂后出租人已經交付房屋，其履行了房屋交付義務，因此，作為承租人的合同義務是支付租金，而當今處于支付手段多樣化的信息時代，轉賬方式極為便利，疫情不足以構成承租人不繳納租金的合法事由。承租人僅以“疫情發生”作為無法履行合同義務的事由，顯然不能成立。
結合以往的案例來看，如在（2004）滬二中民二（民）終字第354號民事判決中，二審法院認為：基于我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂業相應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，承租人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，法院予以支持，故承租人所欠租金中應扣除三個月的租金。另，最高院在2003年6月11日下發的《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（已廢止）明確：由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理；因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的關于“不可抗力”相關規定妥善處理。
從前述案例和最高院的通知可以看出，公平原則和不可抗力被作為法院據以改變原有合同約定的重要依據。這說明，如何認定疫情這一影響因素要結合具體個案情況。在遇到廣泛性疫情背景下，原合同約定的利益分配規則和追責機制是否以及如何進行調整，法官可以根據個案情況，決定適用公平原則、情勢變更或不可抗力，進行判斷認定。在上述案例中，終審法院并未明確把“非典”疫情作為一種不可抗力，而是作為一種對合同一方利益有重大影響的情形，適用公平原則原則，進行改判免租。而最高院的通知則明確規定，由于“疫情”對履行合同一方權益有“重大影響的”按公平原則處理；而如“疫情”導致履行合同不能的，明確可以適用“不可抗力”原則處理。
因此，在現有立法框架和司法實踐中，判斷新型肺炎疫情影響下承租人在法律上能否獲得利益的彌補或責任的減免，歸根結底，要看本次疫情的發展是否改變了原有的合同基礎，是否導致了繼續履行合同發生明顯不公、履行不能。居住類房屋所簽訂的住宅租賃合同，承租人的合同目的主要是租賃房屋用來居住，盡管疫情發生，但承租人仍然可以進入所租賃的房屋內居住，房屋的居住功能并未喪失，承租人不能以疫情發生之由認為合同目的無法實現。若承租人因疫情被隔離或被行政機關嚴格管制無法回到承租房屋的，如要求繼續履行雙方租賃合同的，可以與出租人溝通協商，按照公平原則，要求減免承租人部分租金，確定從疫情開始至今已發生的租金，并對可預計期間內的租金標準及租金支付時間進行協商。若承租人確因疫情無法確定返回務工城市的時間，則應當及時與出租人協商變更、解除合同事宜，以免造成不必要的損失。
另外需要指出的是，現在居住類房屋的租賃模式多為物業代持模式，亦可稱“中資產模式”，是指長租公寓運營商通過租賃的方式，向出租人簽訂一定期限的租賃協議，裝修改造后對外出租；這種模式在行業內也被稱為“二房東模式” ，中介主要從中賺取服務費、保潔費、維修費等利潤。市場中自如公寓、魔方公寓等長租公寓運營商亦多采用此種模式。該種模式下，其背后存在兩個法律關系，其一，長租公寓運營商與出租人之間的房屋租賃關系；其二，長租公寓運營商與承租人之間的房屋租賃（轉租）關系。在物業代持模式下，出租人與承租人之間的法律風險主要存在于運營商將房屋轉租給承租人并收取房租后，逾期或不向出租人支付租金，故而造成了出租人要求承租人騰空房屋，但承租人卻主張其已經交了房租享有居住權的尷尬境地。正因為此種模式下，承租人的租金不是直接支付給出租人的，所以導致了此次疫情發生后，如蛋殼公寓出現了“兩頭吃”的行為。根據住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等六部門2019年12月13日聯合下發的《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（現行有效）第六條的規定，房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，故此，在疫情期間房屋中介一方面要求業主減免房租，另一方面又向租戶收取租金并從中賺取差價的行為是違反規定的。
【參考文獻】
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【2】孫閆：《從涉世博房屋租賃合同糾紛案看合同解除事由》，載 《人民司法（應用）》2010年第17期。
【3】韓世遠：《不可抗力、情勢變更與合同解除》，載《法律適用》2014年第11期。
【4】王磊：《“疫情”對房屋租賃合同履行及相關審判工作的影響及建議》，載“北京市第二中級人民法院”微信公眾號2020年2月10日。
【5】（2004）滬二中民二（民）終字第354號上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團)有限責任公司房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書
【6】（2010）青民一終字第470號青島博龍比奧生物科技有限公司訴青島恒立通實業有限公司房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書
