上半年在政策的多輪利好刺激下，帶來的曙光給蕭瑟已久的北京樓市帶來了絲絲暖意。
從930，330新政，到年內三次降息、降準，從下調營業稅，到進一步放寬公積金貸款申請門檻，一系列的托市政策刺激了2015年上半年改善型購房需求的持續釋放，支撐了樓市的復蘇，尤其是北京的房地產市場基本走出了2014年的歷史低谷。
值得注意的是，北京新房以及二手房在成交量方面出現了截然相反的趨勢。
數據顯示，2015上半年北京新房住宅成交依然延續去年的低迷態勢，并且再度創造歷史新低。而二手房市場卻表現出量增價穩的趨勢，成交量卻較去年同期上漲88.6%。
上半年住宅成交量創歷史新低 成交均價創新高
事實上，對于北京新房市場而言，這些在政府銀行方面所獲得的利好只是杯水車薪，無法將其拉出眼下所陷入的泥沼。
根據亞豪機構數據統計顯示，2015年上半年（截止6月25日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交27403套，同期下降11%，創造了有史以來的同期新低，甚至低于調控重災年的2011年。 “成交量下降的原因主要在于四個方面。” 亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者，首先從宏觀背景來看，中國經濟在持續30多年高速增長之后，近年來已逐漸出現頹勢，房地產市場也進入“慢行道”；其次是受到房地產緊縮調控的余波影響，雖然調控政策不斷出現松動，但最根本的“限購”并未觸及，因此并未從根本上解決需求不足的影響。
同時他表示，從北京住宅市場價格十年間的變動來看，幾次調控均未能止住價格上行的步伐，十年間價格上升幅度高達280%，房價太高導致大量中低端需求流失；第四是自住型商品房帶來的沖擊，擠占了剛需純商品住宅的成交。
政府、銀行等多方加碼支持樓市的背后，是供應量下降帶來的危機。
根據亞豪機構數據統計顯示，2015年上半年（截止6月25日）北京純商品住宅市場（不含保障房與自住房）僅有90個項目實現開盤，相比去年同期減少了62個，共提供純商住宅產品13311套，同比大幅下滑59%，同時也創造了有史以來的同期供應新低。
“土地資源的減少以及土地供應中自住房擠占純商品房份額，使得供應量落至低谷。”中原地產市場總監張大偉表示。
值得注意的是，雖然上半年整體成交位于低谷，但成交均價出現大幅上漲。統計數據顯示，上半年北京商品住宅成交均價為29222元/平方米，同比上漲13%，創造了有史以來的同期新高。
“從上半年市場供應來看，受到自住房配建推高土地成本的影響，超高價入市項目開始明顯增多，其中甚至包括萬柳書院與龍湖西宸原著兩個整盤單價超過10萬元的頂豪項目。由于豪宅在上半年爭相入市，改善型需求的活躍引領了這輪低谷期的成交回暖，拉高了成交均價�！� 任啟鑫表示。
從上半年成交特征中也可以看出，上半年成交單價3-6萬/平米中端產品成交占比同比上升4個百分點，而6萬/平米以上的高端產品成交則由去年同期的417套增加至806套。
據記者了解，上半年入市的中高端改善型產品居多，而且大部分項目去化率達到90%。其中在1月3日今年首個開盤的項目當代旭輝墅首期開盤共推出88套房源當天售罄，為新年樓市開了個好頭。
而中端產品領秀慧谷在上半年開盤兩次，共完成銷售額15億元，售出房源超500套。豪宅同樣銷售不凡，其中龍湖西宸原著在首期開盤首推30套房，當天全部售完，認購額超10億元。
“從330新政開始，中央的托市政策開始從對首次置業購房人群的支持，轉向對購買二套的改善型購房家庭的支持。受此影響，積壓的改善型購房需求得以釋放，利好市場聯動效應的釋放，加快房產流轉，促進樓市復蘇�！� 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者。
同時他認為下半年的金融、稅收等市場環境等都將進一步寬松，有利于改善型和首次置業人群購房需求的持續釋放，支撐樓市下半年持續回暖勢頭，預計下半年北京樓市交易量或將超過上半年的水平。
上半年二手房較去年同期漲8成 房價恢復至高位水平
從2015年2月4日央行降準、2月28日央行下調存款利率、3月30日央行調整二套房首付比例同時調整個人住房轉讓免征營業稅的期限、4月19日央行再次降準、5月10日央行再次下調存款利率、6月27日央行降準并下調存款利率。 半年時間，經歷了六次政策調整。
截至6月30日，2015年上半年北京市二手住宅網簽量為84809套，較去年同期上升92%。價格方面，上半年北京市二手住宅成交均價為34985元/平米，同比去年上半年下降1.6%。實際上2014年1-4月份成交均價仍處于相對較高水平，從5月份開始成交均價進入下行通道，因此2014年上半年成交均價高于今年上半年。
“2015年6月份成交均價為34606元/平米，同比去年6月上漲3.8%。若刨除結構性因素影響，目前的全市成交均價已基本回升至去年4月份的水平�！辨溂业禺a分析師李巧玲表示。
在首次調整前，記者走訪市場時，市民節后買房的意愿并沒有那么強烈。在廣渠門遠洋德邑店的置業顧問小孫介紹，都初八了，看房的人還沒有上來。當時記者多數得到的答復是擔心年后政策會調整，要么早早出手，要么還在觀望。
果然，春節后一大波政策襲來。
首次降息后，記者再次走訪市場，相隔不過一周，太陽宮火星園店置業顧問小郭卻表示，他手里的一套143平米的3居室，降息之前掛牌價為830萬，降息之后業主馬上調整到840萬。3月1日一天就帶看4次但由于價格談不攏一直還沒賣出去，其實降息之前的價格都是可以談的，在降息后，連 5萬都很難談下來。
一個月后再次降息，記者前往朝陽區房屋權屬登記中心采訪了解，過戶大廳現場大概有五百余人在等待辦理，新政后每天過戶的購房人超400個，同比之前過戶量100多個上漲了4倍，創近年新高。
這期間記者頻繁接到中介打來的電話催促買房，可以感覺到市場在迅速回暖。
鏈家地產市場研究部李巧玲認為上半年市場的繁榮主要依賴于陸續出臺的各項寬松政策。去年“930”政策出臺后，北京二手住宅市場即進入回暖軌道，2014年第四季度和2015年第一季度二手住宅市場均表現出量增價穩的趨勢，到第二季度，二手住宅均價開始有小幅上升趨勢，成交量也較上個季度上升了54.4%。這期間幾乎每月都有貨幣金融政策或房產稅費政策的調整，這些政策調整的目的明確，一步步地將潛在的購房需求釋放出來，促進了市場繁榮，同時也進一步改善了人們對未來市場的預期。
除了降息、降準帶來的利好，記者認為，二手房全面回暖的不可忽視的一點是，公積金！
記者發現最近一個月購買二手房的許多買家大多使用公積金貸款。這也得到相關數據支持，根據鏈家地產市場研究中心的統計，6月鏈家成交案例中有33.4%的客戶選擇使用公積金貸款，較5月份增加12.3%。而使用公積金貸款的客戶的置業方向多集中在五環至六環區域。
鏈家地產市場研究部李巧玲認為，公積金貸款首套認定標準及首付比例修改后，許多原先不能使用公積金貸款或只能按二套貸款的客戶變為可以按照首套購房貸款，這大大提高了剛需和改善性需求使用公積金的積極性。由于五環至六環區域是剛需和剛改客戶較為密集的區域，相對較低的房屋總價也比較適合使用公積金貸款，所以此區域公積金使用量增幅較為明顯
（轉自：新浪樂居）
