以欺詐為由要求撤銷合同的司法認(rèn)定 | 二手房買賣合同
2012年12月6日，李先生與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同及“免責(zé)協(xié)議”，免責(zé)協(xié)議約定“鑒于買房人所購(gòu)買的房屋位于所在樓棟的一層，買房人購(gòu)買房屋時(shí)開發(fā)商明確告知買房人該房屋今后使用過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)發(fā)霉、返潮、陽(yáng)臺(tái)下沉等問(wèn)題，考慮到該因素，雙方就該房屋的價(jià)格進(jìn)行了充分協(xié)商，買房人同意該房屋的成交價(jià)格，同時(shí)基于該房屋的成交價(jià)格已對(duì)該房屋在今后使用過(guò)程中可能出現(xiàn)的發(fā)霉、返潮、陽(yáng)臺(tái)下沉等問(wèn)題進(jìn)行補(bǔ)償，買房人同意今后該房屋出現(xiàn)上述問(wèn)題，開發(fā)商不再就上述問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任。”
2013年4月底，李先生入住，發(fā)現(xiàn)墻上有霉點(diǎn)，用墻紙重新粘貼覆蓋了發(fā)霉的地方；2013年6月、10月、11月，李先生就涉案房屋的霉變、返潮問(wèn)題向物業(yè)報(bào)修。
2013年11月，張女士生育兒子，因要讓老人過(guò)來(lái)幫忙帶兒子，現(xiàn)有房屋居住條件不夠，張女士開始決定買房。經(jīng)中介居間，張女士到涉案房屋實(shí)地踏勘兩次，一次陰天，一次晴天。
2014年1月21日，李先生將涉案房屋出售給張女士；2014年3月-8月，張女士準(zhǔn)備入場(chǎng)裝修，發(fā)現(xiàn)涉案房屋霉變、返潮現(xiàn)象嚴(yán)重。
因雙方無(wú)法協(xié)商解決，張女士向法院提起訴訟因在購(gòu)房過(guò)程中遭受李先生欺詐而要求撤銷二手房買賣合同。
原告［張女士］提起訴訟的理由是“在締約過(guò)程中因受被告欺詐簽訂了合同而要求撤銷合同”，故本案處理的基礎(chǔ)關(guān)系是在合同締約過(guò)程中被告隱瞞了相關(guān)事實(shí)導(dǎo)致原告作出錯(cuò)誤意思表示而引發(fā)的構(gòu)成締約過(guò)失的糾紛，不是在合同履行過(guò)程中出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的構(gòu)成違約的糾紛。被告［李先生］在這點(diǎn)上沒(méi)有清晰認(rèn)識(shí)，一直片面認(rèn)為原告是在主張被告的合同違約責(zé)任，這導(dǎo)致其答辯或抗辯都是從被告履行合同符合約定這一點(diǎn)出發(fā)，而未對(duì)被告是否在締約過(guò)程中存在欺詐進(jìn)行正面回答
故本案的事實(shí)調(diào)查重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是在原被告締約階段的情況，而非合同履行階段涉案房屋的現(xiàn)狀。實(shí)際上，合同履約階段所出現(xiàn)的房屋發(fā)霉問(wèn)題只是為原告提供了一個(gè)發(fā)現(xiàn)被告欺詐的契機(jī)，原告正是基于這個(gè)問(wèn)題才展開調(diào)查，逐步發(fā)現(xiàn)被告在締約過(guò)程中隱瞞了“質(zhì)量免責(zé)協(xié)議”。故不論涉案房屋現(xiàn)狀如何，均不能推翻被告在締約時(shí)隱瞞真相的事實(shí)。
基于此認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為處理本案的路徑應(yīng)當(dāng)是判斷如下四個(gè)存在遞進(jìn)關(guān)系的問(wèn)題：
（1）被告在締約過(guò)程中是否有隱瞞的情節(jié)；
(2）假如被告有隱瞞的情節(jié)，原告對(duì)被告隱瞞的事實(shí)是否有發(fā)現(xiàn)的可能；
（3）假如被告有隱瞞的情節(jié)，被告是否有權(quán)利去隱瞞事實(shí)；
（4）被告所隱瞞的事實(shí)是否對(duì)原告合同目的造成侵害。
（一）被告在締約過(guò)程中隱瞞了質(zhì)量免責(zé)協(xié)議
被告早在2012年向開發(fā)商購(gòu)買涉案房屋的時(shí)候，就已經(jīng)簽署了質(zhì)量免責(zé)協(xié)議。被告在與原告締約過(guò)程中，并未向原告告知、或提示該份質(zhì)量免責(zé)協(xié)議。在原告準(zhǔn)備入住發(fā)現(xiàn)涉案房屋出現(xiàn)發(fā)霉的質(zhì)量問(wèn)題后，第一時(shí)間向被告電話詢問(wèn)，被告在此種情形下仍舊未向原告披露。后來(lái)原告找開發(fā)商協(xié)商維修事宜，才從開發(fā)商處獲知涉案房屋上設(shè)定有對(duì)開發(fā)商的免責(zé)協(xié)議。
另外在被告居住涉案房屋期間，涉案房屋出現(xiàn)過(guò)發(fā)霉情況，被告非但在締約過(guò)程中未告知該情形，反而通過(guò)張貼墻紙的行為來(lái)掩蓋這一事實(shí)。
（二）被告隱瞞了房屋實(shí)際存在的發(fā)霉、返潮情況
被告入住涉案房屋后，在居住過(guò)程中發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在發(fā)霉情況，被告因?yàn)楹炇疬^(guò)免責(zé)協(xié)議，對(duì)涉案房屋存在的“胎里毛病”是知曉的，故被告并未要求開發(fā)商進(jìn)行修繕而是采取粘貼新墻紙的方式進(jìn)行掩蓋。另外，在被告入住期間，被告多次向物業(yè)公司報(bào)修存在的發(fā)霉、返潮情況。故被告對(duì)涉案房屋實(shí)際存在的發(fā)霉、返潮情況是明知的，但是被告與原告在交易涉案房屋的過(guò)程中，并未向原告如實(shí)披露，且在交易過(guò)后原告詢問(wèn)的時(shí)候還不停隱瞞。
（一）被告未主動(dòng)披露質(zhì)量免責(zé)協(xié)議
質(zhì)量免責(zé)協(xié)議是被告與開發(fā)商單獨(dú)簽署的，并不構(gòu)成網(wǎng)簽的商品房買賣合同組成部分，并且其關(guān)于被告對(duì)開發(fā)商免責(zé)的內(nèi)容用下劃線的方式突出顯示，由此可見該份質(zhì)量免責(zé)協(xié)議是有別于正常商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議，其內(nèi)容和形式均具有特殊性。原告作為一名普通的市民，不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)人士，根本不具備預(yù)見和知曉該質(zhì)量免責(zé)協(xié)議的可能性，因此在被告未主動(dòng)披露的情況下，原告在盡到謹(jǐn)慎義務(wù)的前提下也是無(wú)法發(fā)現(xiàn)該份質(zhì)量免責(zé)協(xié)議。
（二）被告采取貼墻紙的行為積極掩蓋了發(fā)霉的情況
根據(jù)被告在庭上陳述，在其入住期間涉案房屋發(fā)生過(guò)墻體發(fā)霉情況，其也通過(guò)貼墻紙的方式進(jìn)行修護(hù)，后來(lái)又曾要求小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修。但原告通過(guò)向小區(qū)物業(yè)了解，因?yàn)樯姘阜课輰儆跇潜P尾樓，所有的交付、維修等事項(xiàng)均是被告和開發(fā)商直接聯(lián)系解決的，小區(qū)物業(yè)只是做好登記工作，并不參與實(shí)質(zhì)性的維修。因此原告不可能從被告或小區(qū)物業(yè)處了解到涉案房屋存在的發(fā)霉問(wèn)題。
另外，原被告交易磋商是在2013年12月-2014年1月期間，時(shí)值冬季，氣候本來(lái)就較為干燥；且這兩個(gè)月僅有幾天是小雨天氣，涉案房屋內(nèi)也沒(méi)有明顯的發(fā)霉痕跡；又加上原告兩次去看房都非雨天，因此對(duì)一個(gè)普通市民而言，其不可能通過(guò)簡(jiǎn)單地看房發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在的問(wèn)題。
（一）房屋質(zhì)量條款屬于合同必備條款
根據(jù)《合同法》十二條，質(zhì)量條款是合同必備條款。原被告雙方在締結(jié)合同的過(guò)程中必然需要對(duì)該條款進(jìn)行深度磋商，如果未能全面就質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行磋商，所締結(jié)的合同是存在不足的，至少是未能真實(shí)反映原告的意思表示。因此被告應(yīng)當(dāng)告知原告涉案房屋的質(zhì)量問(wèn)題并就此進(jìn)行充分協(xié)商。
（二）“質(zhì)量免責(zé)協(xié)議”并非房屋輕微的質(zhì)量瑕疵，而是重大質(zhì)量問(wèn)題
被告與開發(fā)商簽訂的質(zhì)量免除協(xié)議中羅列了“發(fā)霉、返潮、陽(yáng)臺(tái)下沉等問(wèn)題”，這些情形與房屋的質(zhì)量密切相關(guān)，將會(huì)對(duì)房屋使用人正常使用房屋造成重大影響，屬于重大的質(zhì)量問(wèn)題，而不是輕微的質(zhì)量瑕疵。
雖然涉案房屋是二手房，但是該房屋在2010年后才建成，被告也僅于2013年在涉案房屋內(nèi)居住半年多，期間多次發(fā)生霉變問(wèn)題，因此涉案房屋所存在的質(zhì)量問(wèn)題，不是因?yàn)闀r(shí)間推移所造成的正常質(zhì)量損耗，而是房屋在建設(shè)時(shí)就已經(jīng)存在的“胎里毛病”。
對(duì)于“胎里天生的重大質(zhì)量問(wèn)題”，原告對(duì)此不可能有心理預(yù)期，被告在明知這些問(wèn)題的情況下，必須將該等問(wèn)題明確告知原告。
（三）被告也認(rèn)可涉案房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題影響居住
被告聲稱購(gòu)買涉案房屋是為老人居住，老人實(shí)際居住后發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在發(fā)霉返潮情況，被告與物業(yè)、開發(fā)商都有多次交涉并讓進(jìn)行了多次維修。由此可見，被告也確認(rèn)涉案房屋存在的發(fā)霉返潮情況影響房屋的正常使用。
根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，被告自己都認(rèn)可的質(zhì)量問(wèn)題，更應(yīng)當(dāng)在與原告締約的過(guò)程中向原告披露。
（一）原告的合同目的是購(gòu)買無(wú)質(zhì)量問(wèn)題、適合嬰兒老人居住的房屋
2013年11月25日，原告的兒子出生，原告需要家里老人從外地老家過(guò)來(lái)蘇州一起幫忙帶孩子，因此置換一套大面積的房子以應(yīng)對(duì)增加的居住面積需求是原告的剛性需求。這是因?yàn)榇耍娌庞?/span>2013年12月開始委托中介尋找房源。涉案房屋是中海公司開發(fā)，房屋質(zhì)量、物業(yè)管理水平、小區(qū)環(huán)境等口碑均好，且涉案房屋又位于一樓，屬精裝修二手房，不會(huì)有裝修污染，利于原告家庭嬰兒老人立即居住。原告最終選擇購(gòu)買涉案房屋，很大原因是在締約過(guò)程中了解到的涉案房屋信息滿足了其需求。
另外，房屋質(zhì)量問(wèn)題是任何一個(gè)買受人都必然關(guān)心的內(nèi)容，購(gòu)買無(wú)質(zhì)量問(wèn)題的房屋必然是原告的一個(gè)基本合同目的。
（二）對(duì)被告欺詐的認(rèn)定不以被告知曉原告合同目的為必要
原告主張被告欺詐撤銷合同，根據(jù)《民法通則》的司法解釋，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。該條內(nèi)容規(guī)定，只要被告實(shí)施了故意告知虛假情況或隱瞞真實(shí)情況的行為，導(dǎo)致原告作出錯(cuò)誤的意思表示即可以認(rèn)定被告構(gòu)成欺詐，采取的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則，與合同法的歸責(zé)原則是一致的。因此，即使被告不知曉原告的合同目的，但是只要原告締約時(shí)的真實(shí)意思表示（合同目的）未能真正體現(xiàn)，且又是被告故意隱瞞導(dǎo)致，即可以判定被告構(gòu)成欺詐。
（三）原告如果提前獲知“質(zhì)量免責(zé)協(xié)議”就不會(huì)與被告締約
“質(zhì)量保證”本身就應(yīng)當(dāng)是交易成立的主要先決條件，就算在普通交易中，購(gòu)買人也不會(huì)去購(gòu)買存在“質(zhì)量免責(zé)”的產(chǎn)品，更何況是本案的標(biāo)的物房屋。
從結(jié)果來(lái)講，開發(fā)商對(duì)涉案房屋是質(zhì)量免責(zé)的，將會(huì)影響原告向開發(fā)商去主張權(quán)利，在而作為一個(gè)理性的人是不會(huì)在就此問(wèn)題未能充分協(xié)商的情況下就接受“質(zhì)量免責(zé)協(xié)議”。
（四）目前現(xiàn)狀是原告的合同目的根本未實(shí)現(xiàn)
原告在2014年春節(jié)后買好家具準(zhǔn)備入住的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在發(fā)霉問(wèn)題，到了2014年7、8月份，涉案房屋的質(zhì)量問(wèn)題暴露得更為嚴(yán)重，原告根本無(wú)法實(shí)際入住。原告購(gòu)房的目的根本未實(shí)現(xiàn)。
另外，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋的問(wèn)題后向開發(fā)商主張權(quán)利，開發(fā)商以“質(zhì)量免責(zé)協(xié)議”對(duì)抗原告，使得原告對(duì)涉案房屋無(wú)法獲得質(zhì)量保障。
我們認(rèn)為被告實(shí)際實(shí)施了“故意隱瞞質(zhì)量免責(zé)協(xié)議、以貼墻紙方式告知房屋未發(fā)霉的虛假情況”的行為；根據(jù)實(shí)際情況，原告對(duì)被告的該等行為無(wú)發(fā)現(xiàn)和避免之可能；再根據(jù)法律規(guī)定，被告也無(wú)權(quán)去實(shí)施該等隱瞞行為，正是因?yàn)檫@三方面原因的結(jié)合，誘使原告作出了錯(cuò)誤意思表示，至今，原告的合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。故被告的行為完全符合“因欺詐而撤銷合同”的構(gòu)成，法院應(yīng)當(dāng)支持原告要求撤銷合同的訴訟請(qǐng)求。
