“營改增”對個人二手房買賣造成什么影響？交易稅費究竟是增是減？
3月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署落實《政府工作報告》責任分工，確保實現(xiàn)全年發(fā)展主要目標任務；確定今年經濟體制改革重點工作，為促發(fā)展惠民生防風險提供保障；部署全面推開營改增試點，進一步減輕企業(yè)稅負。
為落實《政府工作報告》關于全面實施營改增的要求，進一步減輕企業(yè)負擔，促進經濟結構轉型升級，會議進行了部署。
房地產業(yè)11%稅率，金融業(yè)6%稅率
從今年5月1日起，一是擴大試點行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍，自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。實現(xiàn)貨物和服務行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。其中，建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率。這些新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍；年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
二是將不動產納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉型改革將企業(yè)購進機器設備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。加大企業(yè)減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負只減不增。預計今年營改增將減輕企業(yè)稅負5000多億元。
那么，“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響？交易稅費到底是增加了還是減少了？
現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅
目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。
其中，營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。
“營改增”后二手房交易稅費是增還減
對此，鏈家網(wǎng)認為，國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負，二手房交易的整體稅收是下降的，不會增加。
比如：北京市民王先生有一套未滿2年的住宅，以80萬元的價格轉手賣出，他需要繳納成交價格5.6%的營業(yè)稅，也就是4.48萬元。改繳增值稅后，假設增值稅稅率定為10%，該住房買入價為30萬元，增值稅=銷項稅額-進項稅額，需要繳納5萬元的增值稅（80×10%-30×10%）；若該住房買入價為60萬元，則只需繳納2萬元（80×10%-60×10%）。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“營改增”的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能夠得到抵扣�？梢詮膬深惒煌馁彿啃袨橹械玫浇忉專�
第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為5萬元。
第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
“如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。”嚴躍進表示。
上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。
深圳繼續(xù)領跑全國
國家統(tǒng)計局今天公布的數(shù)據(jù)顯示，2月房價上漲城市繼續(xù)增加，漲幅擴大。一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴大0.5、0.1和0.1個百分點。其中，深圳同比暴漲近60%。
一線城市房地產市場持續(xù)火熱，新建商品住宅中，深圳繼續(xù)領漲，環(huán)比漲幅為3.6%。上海二手房環(huán)比漲幅高達5.3%。無論是新建商品住宅還是二手房，深圳房價同比漲幅均超50%，上海房價的同比漲幅也超20%。
此外，部分二線城市房價也出現(xiàn)大漲。合肥2月二手房價格環(huán)比跳漲6.7%，同比漲13.2%；新建商品房價格環(huán)比也上漲2.3%，同比漲6%。南京2月新房價格環(huán)比漲2.7%，同比漲14.1%；二手房環(huán)比漲1.5%，同比漲9.2%。
國家統(tǒng)計局解讀稱，2月份房價上漲城市個數(shù)增加，漲幅繼續(xù)擴大。環(huán)比來看，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴大0.5、0.1和0.1個百分點。城市間房價漲幅差距進一步加大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市，分化現(xiàn)象持續(xù)。同比來看，一、二線城市房價同比平均上漲，漲幅比上月擴大；三線城市同比平均下降，降幅繼續(xù)縮小。
三月成交銳減30%
不過，價格大幅飆升之后，深圳樓市的成交量卻出現(xiàn)了銳減。這可能是個危險的信號：房價上漲的動力——有效需求開始萎縮。
《深圳特區(qū)報》近期報道稱，深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示，深圳3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。
該報道援引深圳中原研究中心表示，業(yè)主報價已連續(xù)三周收窄上調幅度。南山、龍華、寶安北及坂田等去年漲幅較大的區(qū)域業(yè)主報價有所下調，而后海、蛇口和科技園北等區(qū)業(yè)主報價環(huán)比下跌3%。
對于近期成交量走低的狀況，深圳鏈家市場研究中心則表示，政策收緊的預期傳聞較大程度上影響了市場成交，加之房價處于高位，令到置業(yè)者入市不積極。另一方面，業(yè)主方多看好后市，心里價位堅挺，因此雙方存在一定博弈。
對于后市發(fā)展，美聯(lián)物業(yè)分析認為，因樓市調控收緊傳聞，目前深圳市場上觀望心態(tài)與著急入市心態(tài)各占一半，預計4月1日評估價調整政策落地后，二手房市場或進入短暫的調整期。
上周五，深圳市房地產經紀行業(yè)協(xié)會稱，深圳市二手房交易評估價格將于4月1日起上調50%左右。這是深圳近3年來首次僅隔半年時間即調整房產評估價格。分析稱，這將導致二手房交易稅費大幅增加。
該協(xié)會表示，在目前樓市火爆的情況下，房產評估價上調勢在必行，本次調整預計會對深市房產實際情況有不同程度地反映。
該報道還指出，除了二手房成交量有明顯下滑，深圳新房成交量同樣出現(xiàn)下降。價格熱度驚人的深圳樓市成交量開始降溫。
