新建小區中配套的社區辦公用房產權歸屬:新建小區中配建的社區辦公用房到底屬于誰?
社區服務用房產權歸屬產生糾紛的原因
新建小區中配建的社區辦公用房到底屬于誰，開發商的、小區全體業主、還是政府?按照我國《物權法》第七十三條“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有”的規定，小區業主認為社區辦公用房也應當屬于業主共有，除此直接依據之外，還基于兩方面理由：一方面，社區辦公用房作為小區配建項目，開發商肯定把這部分投資攤入了售房建設成本，由全體業主買單，因而產權屬于全體業主共有。另一方面，一些開發商還把社區辦公用房作為分攤的共有建筑面積，既然公攤了，其產權應該屬于共有產權人，也就是全體業主。
而開發商則認為，通過招投標程序取得國有土地使用權再投資建設，本著誰投資誰受益原則，配建的社區辦公用房應該屬于開發商。如果居委會要用，政府可以通過行政征收或租賃方式取得使用權，其法律依據是民法基本原則和《物權法》第一百四十二條之規定。
從政府角度來看，社區辦公用房一般是歸各級政府所有，由社區居委會實際使用。這對一些老小區和各級政府投資建設的社區辦公用房來說，是沒有爭議的，但對《物權法》實施后新建小區中配套建設的社區辦公用房，則不能簡單類推。
正是全體業主、開發商、政府對于同一事項，站在不同角度，各自尋求著有利于自己的法律、情理與事實層面的支撐，從而使得關于社區辦公用房的歸屬問題在業主、開發商、政府間產生重大分歧。
社區服務用房產權歸屬糾紛的思考方式
產權歸屬糾紛的背后反映出了《物權法》實施后各方主體權利意識的覺醒與張揚，同時也反映出了不同的思維方式。具體說，在社區辦公用房歸屬問題上有三種思考方式：
一 是“面積說”。主要依據社區辦公用房的建筑面積是否進行了公攤進而確定其產權歸屬。這種界定方法有一定的合理性，但不能從根本上解決社區辦公用房的產權歸 屬問題：一則面積是否進行了公攤，內幕信息完全由開發商掌握，外界不易知曉；二則面積即使公攤了，社區辦公用房也不能專屬本小區業主，因為社區居委會服務 對象不僅包括本小區居民，還包括不在本小區的其他居民。
二是“成本說”或“價格說”。主要依據社區辦公用房的這部分投資是否進入住房銷售價格而確定其產權歸屬。如投資攤入售房建設成本，其產權就屬于小區業主共有；投資未攤入售房建設成本，其產權就屬于開發商。將成本(或價格)作為確定產權歸屬的依據，這缺乏相應的法理基礎與實踐基礎，因為成本(或價格)和 所有權轉移是兩個不同層面的概念，開發商為了收回成本，會將其建設過程中的各種成本全部計入商品住宅銷售價格，但攤入成本的東西并不一定按成本內容在銷售 時按比例出售給購買者。實踐中，物價部門雖然進行價格核算，但在相關信息完全由開發商掌控下，也很難具體測算出社區辦公用房的這部分投資是多少、是否進入 了住房銷售價格，所以，成本說(或價格說)根本不能解決這一問題。
三 是“主物從物說”。依據民法從物隨主物原則，在買賣合同沒有特別約定的情況下，主物所有權發生移轉時，從物的所有權也當然轉移。但社區辦公用房雖是配套設 施，但本身就與住宅一樣是具有獨立經濟價值與使用價值，并非從物，其所有權的移轉不能根據從物隨主物原則來定。另一方面，小區范圍內的一些配套設施(如通訊、人防等設施)即使作為從物，但根據法律法規規定屬于國家所有，對此類配套設施也不能依據從物隨生物原則來解決。所以，主物從物說只能解決小區范圍內一部分配套設施的權屬問題，而不是全部。
鑒于以上思考方式不能或不足以解決社區辦公用房權屬糾紛，只有另辟途徑尋求更加妥當合法的解決方式。
社區服務用房產權歸屬糾紛的解決之路任何懸置而充滿爭議的權利之爭，都是亟待解決的爭議糾紛，尤其是在私力救濟難以達到解決糾紛、平息矛盾時，公力救濟應當及時介入，更何況要求配建社區辦公用房完全是政府行為，所以政府有責任和義務介入解決。
配建社區辦公用房是否等同于《物權法》第七十三條規定的“公用設施和物業服務用房”?對 這一規定的理解直接決定著產權是否屬于小區業主。配建社區辦公用房和社區內的其他公用設施和物業服務用房關鍵區別在于，其不僅用于服務本小區居民，還包含 外小區居民，不具有排他性。對這種具有社會公益性質的配建設施，顯然不當然由小區業主獨自占有。依據民法原則和《物權法》第一百四十二條規定，具有社會公 益性質的配建社區辦公用房卻屬于開發商。同樣，開發商也不適合長期占有使用社區辦公用房，這違背了配建的宗旨，因此要思考解決從開發商所有轉變為政府所有 的路徑，才能解決產權歸屬糾紛。
而且從《物權法》第七十、七十二、七十三、七十四 條整體規定看，小區范圍內的公用設施并不都是屬于業主共有的，其中一些帶有社會公益性質的配套設施，如電力、通訊、人防設施和一些道路與綠化依法就屬于國 有。配建社區辦公用房也具有相同的性質。應該和小區內一般的公用設施和物業服務用房區別開來。由政府所有才是徹底解決糾紛必由之路。
