物管把公共區(qū)域劃停車位出租 法院：返還六成收益
沙坪壩區(qū)一家物業(yè)公司擅自把小區(qū)公共道路劃停車位出租，小區(qū)電梯也引入電視和平面廣告，收入全部歸己。為此，小區(qū)業(yè)委會把物業(yè)公司告上法院，要求返還公共收益。近日，市一中院終審判決物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)委會返還49萬余元公共收益。
在不少小區(qū)，物業(yè)公司和業(yè)委會經(jīng)常為各種利益問題發(fā)生矛盾。物業(yè)公司哪些行為是侵犯業(yè)主權(quán)益？業(yè)主們怎樣才能拿回屬于自己的權(quán)益？重慶晚報記者昨日進行了調(diào)查。
公共區(qū)域 劃停車位出租
2003年，被告物業(yè)公司受沙坪壩區(qū)百年世家小區(qū)的開發(fā)商委托，對百年世家進行前期物業(yè)服務。從2008年11月開始，該物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會同意、辦理合法手續(xù)的情況下，擅自利用小區(qū)公共場地和電梯，進行了劃設停車位、發(fā)布商業(yè)廣告等盈利活動，獲得了公共收益。
2013年4月11日，百年世家業(yè)委會與該物業(yè)公司終止了服務合同。
物業(yè)公司在提供服務期間未公布公共收益賬目明細，退場時也未就公共收益與業(yè)委會交接，在業(yè)委會提出收益返還請求時以主體不適、經(jīng)營成本高于收益、已過時效等理由拒絕。
提取收益 是為彌補虧損
2014年9月10日，百年世家業(yè)委會將該物業(yè)公司告到沙坪壩區(qū)法院，要求對方返還公共收益81萬余元并賠償資金占用損失。
百年世家業(yè)委會算了兩筆賬：小區(qū)比較大，公共道路寬，物業(yè)公司在小區(qū)公共區(qū)域劃設了約300個停車位；小區(qū)樓棟多，每個電梯都有電視和平面廣告。這兩項都會產(chǎn)生不小的收益。
物業(yè)公司回應稱，該公司物業(yè)收費標準一直相對較低，后期小區(qū)綠植、公共設施養(yǎng)護都產(chǎn)生大量費用，管理成本不斷增加，給公司造成巨大虧損，但公司一直沒提高物業(yè)費，劃設停車位出租和引入電梯廣告就是為了彌補虧損，是在不提高物業(yè)費的情況下保證向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的一種方式。
物業(yè)公司 返還六成收益
法院審理認為，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意即把業(yè)主共有部分經(jīng)營停車位及廣告位，業(yè)委會有權(quán)要求物業(yè)公司將扣除合理成本后的收益給付業(yè)委會，物業(yè)公司對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。由于該物業(yè)公司抗辯稱停車位、廣告位的經(jīng)營成本高于收益的觀點無證據(jù)支持且與常理相悖，法院不予采信。
最終，法院判決物業(yè)公司返還業(yè)委會的收益為49萬余元，即雙方一致確認的收益總額81萬余元的60%，并賠償資金占用損失。
一審判決后雙方均上訴到市一中院。近日市一中院終審駁回上訴，維持原判。
法官釋疑
該案承辦法官稱，面對物業(yè)公司亂劈柴行為，業(yè)主（業(yè)委會）依法維權(quán)往往有三大問題需要解決。
問題1
原告誰來當？
承辦法官稱，業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁。
本案中的百年世家小區(qū)于2013年3月成立業(yè)委會，并于2013年10月在沙坪壩區(qū)磁器口街道辦事處登記備案。業(yè)委會在審理中舉示了業(yè)主大會決議及業(yè)主簽名，授權(quán)業(yè)委會向物業(yè)公司提起返還公共收益的訴訟。因此，業(yè)委會有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)提起本案訴訟。
問題2
收益如何分？
物業(yè)公司擅自獲取的公共收益，是否應一分不剩全部返還業(yè)主？
承辦法官以本案為例稱，考慮到約300個停車位以及電梯廣告位的設立、運營、維護必然存在成本，在雙方均不申請司法評估、審計的情況下，法院依據(jù)查明的案件事實以及本地區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀等因素，物業(yè)公司應把扣除合理成本后的收益給付業(yè)委會。不過，物業(yè)公司需對成本支出及其合理性承擔舉證責任。
問題3
可以告多久？
承辦法官稱，根據(jù)民法通則，向法院請求保護民事權(quán)益的訴訟時效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。訴訟時效期間從知道或應當知道權(quán)利被侵害時起計算。
本案中，雖然公共收益自2008年就開始產(chǎn)生，但物業(yè)公司進行的物業(yè)服務具有時間上的連續(xù)性，2013年4月11日與業(yè)委會解除合同后才退出該小區(qū)的管理，退出時未與業(yè)委會進行公共收益交接，這個時間點應當認定為知道或應當知道權(quán)利被侵害的時間。因此，訴訟時效期間應從2013年4月11日開始計算，業(yè)委會于2014年9月10日向法院提起訴訟，未超過訴訟時效。
律師說法
物業(yè)有義務公示盈利性收益
重慶晚報新聞律師團成員、重慶捷訊律師事務所主任孫遠強稱，按照物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取車輛管理費前應廣泛征求業(yè)主意見，完備小區(qū)車位出租收費手續(xù)，否則不能劃分車位擅自收費。
孫遠強指出，對于小區(qū)公共部分如電梯、外墻、公共道路等區(qū)域產(chǎn)生的經(jīng)營性收益，還有小區(qū)里各種促銷活動收取的進場費，法律界定十分明確，業(yè)主享有一定的權(quán)利。不過執(zhí)行起來時，往往是物業(yè)公司及有關(guān)機構(gòu)把收益拿走了。其實這一收益應是所有業(yè)主共有，物業(yè)的這類做法與法律相悖。
孫遠強強調(diào)，小區(qū)物業(yè)有義務把盈利性收益定期向業(yè)主公示，但從目前情況來看，很多物業(yè)公司完全不理會業(yè)主權(quán)利，直接把這些費用收入囊中作為物業(yè)盈利。業(yè)主遇到這種情況時，可以向業(yè)委會及物業(yè)公司提出訴求，也可直接向房管部門反映，維護自己的合法權(quán)益。
(來源:重慶晚報 作者：唐中明)
