準(zhǔn)備購(gòu)買商品房的看過來 這幾個(gè)案例也許能幫到你
購(gòu)買商品房是絕大多數(shù)中國(guó)家庭的一件大事。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，由于開發(fā)商千方百計(jì)的掩蓋自己的違約行為，不僅違背了市場(chǎng)交易的誠(chéng)實(shí)信用原則，還導(dǎo)致購(gòu)房者的合法利益受到損害。近日，句容法院就審理了多起這樣的案件。
簽訂“交付通知書”不等于履行交付義務(wù)
2015年5月，句容某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）與原告曾某簽訂購(gòu)房協(xié)議，約定出售其開發(fā)的兩處商品房，交付時(shí)間為2015年9月30日，后曾某全額支付了購(gòu)房款。直到10月12日，被告A公司才正式向曾某交付房屋，曾某在“交付通知書”上簽字確認(rèn)，但拒絕收房。
原來，原告曾某在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，A公司并沒有按照合同約定的交付條件進(jìn)行交付。根據(jù)合同約定， A公司應(yīng)當(dāng)在2015年9月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將建設(shè)主管部門竣工驗(yàn)收備案和經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防部門驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用。但直至2016年4月，原告曾某所購(gòu)房屋仍不符合上述條件。原告曾某遂將A公司訴至法院。
庭審中，被告A公司辯稱，曾某已于10月12日簽訂“交付通知書”，當(dāng)天就對(duì)該房屋占有使用，即使違約，違約的天數(shù)也只有12天，所以原告所主張的違約金也過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原告的實(shí)際損失，請(qǐng)求法院駁回對(duì)原告曾某的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)法院審理認(rèn)為，案件涉爭(zhēng)的工程屬于商住高層建筑,依據(jù)法律規(guī)定,該工程屬于依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程, 未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用,而涉案工程截止2016年4月都未經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防部門驗(yàn)收合格,并不具備合同約定及法律規(guī)定的交付條件，被告提交的房屋“交付通知書”只能證明原告知道了交付通知書中載明的內(nèi)容, 簽署該通知書并不能證明原告于當(dāng)天接收了涉案房屋，被告未能提供證據(jù)證明2015年10月12日被告向原告出示合同規(guī)定的證明文件及原告簽署了房屋交接單,被告亦未能提供其他證據(jù)證明原告于2015年10月12日接收了涉案房屋,故A公司主張?jiān)嬗?/span>2015年10月12日接收了涉案房屋的辯稱意見不能成立。綜上,被告A公司的行為構(gòu)成逾期交房,已構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)按約支付違約金，于是依法判決A公司支付違約金11萬余元。
樣板房展示宣傳可視為要約
2014年10月，原告黃某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）約定購(gòu)買其開發(fā)的一套房屋。2016年1月，原告黃某在驗(yàn)收新房時(shí)發(fā)現(xiàn)，主臥室窗戶的高度明顯小于其購(gòu)買時(shí)被告銷售人員帶其參觀的同戶型樣板房的窗戶尺寸。因此，原告拒絕收取涉案房屋。2016年3月，原告訴至法院，要求被告恢復(fù)原來的尺寸。
庭審中，被告B公司辯稱，涉案房屋已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收，取得竣工驗(yàn)收備案表，根據(jù)竣工驗(yàn)收的常識(shí)，竣工驗(yàn)收是要符合實(shí)際圖紙的要求，因此涉案房屋窗戶所謂縮小的事實(shí)不存在，另根據(jù)合同補(bǔ)充約定，原告無理拒絕收房，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
法院另查明，涉案房屋窗戶的尺寸與樣板房窗戶的尺寸相差50厘米，且被告銷售人員并未針對(duì)窗戶尺寸的區(qū)別向原告作特別的說明。
經(jīng)法院審理認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，
本案中，被告B公司在銷售過程中帶原告參觀了與涉案房屋同戶型的樣板房，樣板房中的窗戶尺寸給原告提供了直觀的參考，樣板房中主臥窗戶的尺寸直接影響了原告是否購(gòu)買涉案房屋，也就決定了被告提供的類似樣板房的宣傳不屬于要約邀請(qǐng)，而屬于要約，現(xiàn)原告對(duì)該要約表示承諾，并與被告B公司簽訂了《商品房買賣合同》，被告B公司就應(yīng)兌現(xiàn)窗戶尺寸的承諾，現(xiàn)被告B公司交付的涉案房屋的窗戶尺寸小于樣板房尺寸，可以認(rèn)定B公司存在違約，原告可以要求被告B公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失的違約責(zé)任；被告交付的房屋雖不違反規(guī)劃，但尺寸確實(shí)小于要約時(shí)所約定的尺寸，且被告在銷售過程中并未對(duì)此進(jìn)行特別告知說明，但考慮到更改涉案窗戶尺寸存在難度，且可能更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，故酌情由被告B公司賠償原告損失15000元。
層高嚴(yán)重縮水竟是重大誤解？
2012年10月，原告劉某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱C公司）約定購(gòu)買其開發(fā)的一套房屋,約定層高為4.45米。2014年12月，被告C公司向原告劉某交付上述房屋，但實(shí)際交付的房屋層高凈高僅為2.95米，連同樓板高3.1米，與約定的層高相差1.35米。原告劉某遂訴至法院，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。
庭審中，被告C公司辯稱其實(shí)際交付原告的房屋層高是3.1米，且從設(shè)計(jì)圖紙可以看出，該房屋的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)就是層高3.1米，由于被告工作人員重大誤解造成了約定層高和交付層高不一致，層高4.45米并非被告真實(shí)的交付意思表示，請(qǐng)求法院駁回原告的訴請(qǐng)。
經(jīng)法院審理后認(rèn)為，原告已按約履行支付房款的義務(wù)，被告C公司理應(yīng)按約交付符合合同約定即層高為4.45米的房屋給原告，但其實(shí)際交付房屋層高僅為3.1米，對(duì)此，被告C公司辯稱系工作人員重大誤解造成，但未提供證據(jù)予以證實(shí)，故被告構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對(duì)原告要求被告賠償損失的訴請(qǐng)本院予以支持。被告交付3.1米層高房屋雖不符合合同約定，但并不違反國(guó)家規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說并未實(shí)際影響到原告的居住使用，但實(shí)際交付的3.1米層高比合同約定的4.45米層高降低了1.35米，從而導(dǎo)致房屋整個(gè)空間的縮小，客觀上可能會(huì)給原告的居住舒適度造成了一定的影響。于是法院酌情確定由被告C公司賠償原告劉某4萬多元。
精裝修VS毛坯房 工作人員失誤所致？
2013年1月，原告申某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱D公司）簽訂商品房買賣合同，約定原告購(gòu)買其開發(fā)的一套房屋，雙方約定交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修。
2015年1月，被告D公司通知原告申某收房，進(jìn)入房屋后卻發(fā)現(xiàn)房屋并非約定的精裝修，而是毛坯房。原告當(dāng)即向物業(yè)服務(wù)人員反映，并要求被告按照合同約定裝修后再重新驗(yàn)房，物業(yè)人員將原告反映的情況在《樓宇情況反饋表》上明確記載，但被告一直未能裝修房屋至今。
庭審中，被告D公司辯稱，按原、被告之間的約定，原告在被告處所購(gòu)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，并非精裝修。原告與被告房屋銷售人員簽訂合同時(shí)，銷售人員因?yàn)楣ぷ魇韬鰧?ldquo;裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)”作為商品房買賣合同附件交付給申炎，該行為系被告銷售人員的重大誤解，實(shí)際原告在被告處購(gòu)買的是毛坯房，請(qǐng)求法院駁回原告訴請(qǐng)。
法院查明，原告申某與被告D公司簽訂商品房買賣合同后，被告銷售人員將《附件：<裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)>》一份交付原告申某，該附件約定了室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。另查明，在被告D公司對(duì)涉爭(zhēng)房屋所在樓盤的廣告及宣傳彩頁中，有“送1500元/㎡精裝”、“購(gòu)房均送1500元/㎡精裝”的內(nèi)容。
經(jīng)法院審理認(rèn)為，原告申某手中持有的《商品房買賣合同》系精裝房購(gòu)房合同，申炎有權(quán)依據(jù)該合同要求D公司向其交付精裝房或?qū)ζ鋼p失進(jìn)行賠償。D公司主張“銷售人員因?yàn)楣ぷ魇韬鰧⒀b修交樓標(biāo)準(zhǔn)作為商品房買賣合同附件交付給原告，該行為系被告銷售人員的重大誤解”，但是該附件并未經(jīng)法定程序撤銷或變更，故該附件對(duì)D公司具有約束力。
原告主張按照被告的廣告和宣傳彩頁上的1500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，法院認(rèn)為，廣告宣傳系D公司為宣傳自己的產(chǎn)品所作的商業(yè)行為，對(duì)業(yè)主的購(gòu)房行為具有一定的影響。因此，賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照被告廣告宣傳載明的裝修標(biāo)準(zhǔn)，即1500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。于是法院依法判決D公司向原告支付賠償款10萬多元。
（來源：江蘇省高級(jí)人民法院 作者：劉光亮）
