約定“經濟法律責任自負”，法院判決借名買房行為有效
[摘要]借名買房雙方表明“經濟法律責任自負”，借名人買房的目的即是為取得訴爭房屋所有權，使其對房屋享有完全的處分權利，通過證明當中載明的文字意思，也可證明被借名人認可借名人買房的目的，借名人最終取得房屋所有權的。
[關鍵詞]借名買房，經濟適用房，出資，騰退房屋，購房資格,所有權確認糾紛，所有權確認糾紛案，排除妨害糾紛
[案件當事人]上訴人（原審被告，反訴原告）徐某，被上訴人（原審原告，反訴被告）黃某。
[基本案情]
上訴人徐某因所有權確認糾紛一案，不服北京市石景山區人民法院（2012）石民初字第5020號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
黃某在原審法院起訴稱:我與徐某是多年的朋友，且業務上有良好的合作關系，2006年9月29日，我為徐某繳納了371 395元的房款，徐某與開發商簽訂了《北京市商品房預售合同》。2007年6月15日，我與徐某簽訂了訴爭房屋轉讓合同，我在繳納了最后各項費用46 074元后，持我與徐某簽訂的合同與北京和泓物業有限公司簽訂了《物業服務協議》，并辦理了入住手續，我與女兒黃云、女婿謝志強自2009年4月開始居住至今。2012年6月8日，2012年7月20日，北京市石景山區人民法院和北京市第一中級人民法院對徐某以“排除妨害糾紛”為由，要求我騰房的請求予以駁回。北京市第一中級人民法院審理查明，位于北京市石景山區八大處路甲26號院8號樓3單元8-301號房屋出資人不是徐某，我與徐某以證明的形式簽訂的訴爭房屋買賣合同具有真實性，我作為實際出資購買人，又與徐某對此房屋有和約，并依合約辦理了所有的入住手續，且一直居住至今，已經取得了實質上的房屋所有權，因我與徐某就過戶問題協商未果，為維護我權益，起訴到法院。訴訟請求：1、判令我與徐某對訴爭房屋所簽訂的合約有效；2、判令徐某為我辦理位于北京市石景山區八大處路甲26號院8號樓3層8-301號房屋的過戶手續；3、判令徐某承擔本案的訴訟費用。
徐某在原審法院答辯稱:
我認為黃某的起訴與事實不符，于法無據，理由如下：第一，黃某根本沒有與我簽訂房屋轉讓協議，因為我沒有見過轉讓合同；第二，黃某沒有交納購房款，因為我們也沒有見過黃某提交交納房款的證明；第三，黃某與我不是多年的朋友，也沒有業務上的良好的合作關系；第四、尾款的繳納是黃某冒充我的名義交納的房款，也就是說，黃某從未接到我的委托，我也從未委托黃某去交納房款，因為沒有委托書；第五，黃某的入住手續是不合法的，因為在上一個案子中，黃某沒有提供我委托讓其辦理入住的委托手續；第六，黃某根本不具備購買北京經濟適用房的條件，因為黃某既不是北京市戶籍的人口，又不在北京居住和工作，無權購買經濟適用房，因為經濟適用房是國務院有規定的特價限購房；第七、根據國務院和北京市政府的相關規章和政策，黃某不具備購房條件，鑒于上述事實和理由，請求法院駁回黃某的訴訟請求。
同時徐某提出反訴，事實和理由：2006年9月26日，我以自己的名義在石景山區購買了開發商北京東和偉業房地產開發公司銷售的訴爭房屋，并簽訂合同繳納房款，2011年8月16日取得房產證，現黃某編造事實，說和我是朋友關系，和我有轉讓協議，這都不是事實，根據我國相關法律和證據規則，主張權利應提交證據，我未收到黃某提交相關證據，我的反訴有購房合同，發票、房屋產權證等相關證據，足以證明我的主張，根據相關法律政策，北京市的經濟適用房是政策性的房屋，黃某不是北京戶口，無權購買北京的經濟適用房，不享受優惠待遇，所以我要提起反訴，維護我的權益。反訴請求：1、請求法院依法確認位于北京市石景山八大處甲26號院8號樓3層8-301號房屋為我所有；2、請求法院依法確認2006年9月29日爭議房屋所交的房款是我所交納；3、請求法院依法確認2007年6月15日，我與黃某之間的簽訂的證明內容違法，證據無效；4、請求法院依法判決黃某騰退房屋，停止侵害；5、本案的訴訟費用由黃某承擔。
黃某針對徐某的反訴答辯稱：不同意徐某的反訴意見和訴訟請求。不同意確認訴爭房屋為徐某所有，終審判決已經確認徐某未繳納購房款；2007年6月15日雙方簽訂的證明是雙方真實意思表示，在終審判決中也認為此證明有真實性；終審已駁回讓黃某騰退房屋的訴訟請求，所以，不同意反訴請求。
原審法院經審理查明：徐某與北京東和偉業房地產開發有限公司（以下簡稱東和偉業公司）于2006年9月29日簽訂《北京市商品房預售合同》，購買位于石景山區八大處路58號八大處四區31#樓3層08單元0301號房屋，該商品房暫定名為西山楓林園，總房款為390 942元。徐某于2006年9月29日取得交納371 395元的房款發票一張，黃某于2008年12月30日取得付款個人為徐某的20 657元的房款發票一張。
2007年6月15日，徐某為黃某出具證明一份，內容為：黃某夫婦，借我徐某夫婦的名義在北京八大處南西山楓林小區（四區）購買（31號樓8單元301室）住房一套，108平方米，房款由黃某夫婦自付，經濟法律責任自負。徐某與黃某在該證明上簽字蓋章，并寫下各自身份證號碼。
徐某在本次庭審中再次出具了其于2008年3月31日書寫的證明，內容為：“我名下北京八大處南西山楓林小區（四區）購買（31號樓8單元301室）住房一套，108平方米。房款是由段存影支付。”該份證明是在黃某與段存鳳離婚糾紛訴訟期間，徐某向法院出具的，段存鳳為證實本案訴爭房屋并非夫妻共同財產而提交給法庭的。現黃某與段存鳳已離婚，本案訴爭房屋并未在離婚案件中進行分割。
現西山楓林園一期四區31號樓更名為八大處路甲26號院8號樓。現黃某自2008年12月31日從東和偉業公司辦理了入住手續后，就一直居住在本案訴爭房屋內。現徐某已取得石景山區八大處路甲26號院8號樓3層8-301號住房的房屋所有權證。
另查，徐某于2012年初起訴黃某，要求其騰房，法院審查后認為，分析徐某于2007年6月15日及2008年3月31日為黃某出具的證明，可表明該處房屋的實際購房人并非徐某，徐某亦未為購買該房屋出資；其次，2008年3月31日，徐某出具的證明是作為黃某與其配偶離婚時的證據使用，與黃某存在明顯的利害關系，僅憑該證人證言不能認定段存影為購房出資的事實；而2007年6月15日雙方簽字確認的證明是在與黃某不存在任何利害關系時出具的，且與黃某借徐某名義購房的陳述相吻合，應為徐某將該房屋給付黃某的真實意思表示，徐某雖稱該證明系誤解，但該解釋并不符合一般的日常生活經驗法則。因此，法院認定2007年6月15日的證明具有真實性；且黃某于2008年開發商交付房屋時即入住該房屋，至今已多年，上述事實均能間接證實徐某知道并允許黃某購房入住的事實，綜上，足以證實徐某與黃某之間存在買賣房屋的合同關系。基于徐某與黃某雙方之間存在借名買賣房屋的合同關系，黃某現居住在該房屋內并無不當，因此，雙方應先解決借名買賣房屋的合同的效力問題和因此所產生的相關權利義務糾紛，而后再解決房屋是否返還的問題，因此，現徐某主張黃某騰退房屋的條件尚不具備。故判決駁回徐某要求黃某騰房的訴訟請求。
徐某對該判決不服，上訴至北京市第一中級人民法院，二審審查后確認原審法院查明的事實屬實，并認為徐某于2008年3月31日書寫的證明，可以表明涉案房屋的實際購房人并非徐某，徐某并未為購買該房屋出資，否則徐某不會出具對自身顯著不利的證明。徐某出具的該份證明是作為黃某與其配偶離婚時的證據使用，與黃某存在利害關系。該證明不能證實涉案房屋的出資人為段存影。結合2007年6月15日徐某為黃某出具的證明以及黃某入住涉案房屋的事實，可以認定2007年6月15日的證明具有真實性。雙方應先解決借名買賣房屋的合同的效力問題以及由此產生的相關權利義務糾紛之后再解決房屋是否返還的問題。故駁回上訴，維持原判。
另查，北京創信恒盛化工商店系個體工商戶，經營者為徐某，2006年9月28日，自北京創信恒盛化工商店向北京東和偉業房地產開發有限公司轉賬341590元，徐某主張認為購房款系其交納。黃某對該證據的真實性認可，但表示因與徐某的公司有業務關系，支票均存在徐某的公司里，購房時系其委托段存影及徐某辦理的相關手續，故購房款仍系黃某交納。
上述事實，有購房合同、發票、證明、判決書及雙方當事人陳述等證據材料在案佐證。
[一審法院判決]
原審法院判決認為：本案爭議焦點有二個，其一為雙方之間借名買房的合同的效力問題，其二為雙方對訴爭房屋的所有權之爭議。
一、根據徐某與黃某于2007年6月15日出具的證明，可以證實雙方對于2006年9月28日簽訂購買訴爭房屋的買賣合同系黃某借徐某的名義購買，雙方對借名買房一事是明知的，且徐某對借名購房一事是認可的，因此，雙方之間的借名買房的合同存在，該合同已成立。因徐某與黃某轉讓經濟適用住房的合同系2008年4月11日之前達成，因當時并無相關法律、法規的禁止性規定，且黃某至今購房已逾五年，該房屋已具備上市交易條件，因此，該借名買房的合同并未違反相關法律、行政法規的強制性規定，因此，應屬有效。
二、現徐某認為購房時系其出資，但通過2007年6月15的證明，以及生效判決對徐某沒有出資的認定，且其在審理時陳述收到案外人段存影給付的購房款，故結合其證明及本人陳述，均可證實其未為購買房屋出資，否則難以解釋其在出資購房后又出具對自身顯著不利的證明。
其次，其雖主張購房款系段存影交納，但因其陳述的這項事實與其向二中院交納的為段存鳳與黃某離婚糾紛時的證明一致，該證明的證明效力已被生效判決否認，且其亦未能向法院提供購房款系段存影交納的證據，故法院對徐某陳述的交納購房款的事實不予認定。
三、現徐某與黃某之間的借名買房的合同效力應屬有效，且雙方表明“經濟法律責任自負”，而黃某借名買房的目的即是為取得訴爭房屋所有權，使其對房屋享有完全的處分權利，通過證明當中載明的文字意思，也可證明徐某對黃某借名買房的目的是認可的，否則難以解釋徐某注明的“經濟法律責任自負”的實質含義，通過上述文字，亦可表明徐某是同意黃某通過借名買房的形式最終取得房屋所有權的。
因此，在雙方達成的有效合同的約束下，徐某應當配合黃某履行借名買房所產生的法律責任，即配合黃某辦理房屋的過戶手續。但因為雙方在辦理房屋過戶手續時，必然產生房屋過戶時應當繳納的相關費用，為此而產生的費用應由黃某自行繳納。
綜上所述，依據《中華人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條的規定，判決：一、黃某與徐某對石景山區八大處路甲26號院8號樓3層8-301號住房達成的轉讓合同有效；二、徐某于本判決生效后十日內配合黃某辦理石景山區八大處路甲26號院8號樓3層8-301號住房所有權的過戶登記手續，過戶登記所需要的費用由黃某承擔。三、駁回徐某的反訴請求。
徐某不服原審法院判決，向本院提起上訴。上訴請求：1、撤銷一審判決。2、請求確認徐某2007年6月15日出具的借名買房證據內容違法，證據無效。3、請求確認訴爭房屋的購房款由徐某交納。4、請求判決訴爭房屋歸徐某所有。5、請求判決黃某將訴爭房屋返還給徐某。6、一、二審訴訟費由黃某承擔。上訴理由：1、一審法院認定事實錯誤，黃某自始至終沒有證據證明其繳納了訴爭房屋的購房款。相反訴爭房屋的購房合同、購房發票、房產證、付款憑證都在徐某手中。2、一審法院適用法律錯誤，程序違法，北京市高院對于借名購買經濟適用房有明確的規定，黃某不符合購房的條件。黃某同意原判。
本院經審查，原審法院查明的事實屬實，本院予以確認。上述事實，有雙方當事人在二審中的陳述在案佐證。
[二審法院判決]
本院認為：根據徐某與黃某于2007年6月15日出具的證明，可以證實雙方于2006年9月28日簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律、法規的強制性規定，應為有效。徐某認為購房時系其出資的主張已由生效判決所否定，其并非訴爭房屋的實際出資人，徐某與黃某之間系借名買房合同關系，徐某應當配合黃某履行借名買房所產生的法律責任。綜上所述，原判認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
