法院：賣房者毀約加價，不行！必須賣還要賠償20萬！
2016年，“房事”風波不斷，毀約成了日常咨詢的主要內容。
數據顯示，3月份以來，南京二手房日均交易量達474套，正在逼近歷史最高點。然而，房價暴漲后，賣方單方面違約的糾紛也越發增多，這些坐地漲價、臨時變卦不賣的房主因“失信”頻頻成為被告。
日前，因房價漲了而反悔被告的房主真不少，自今年1月以來，僅鼓樓法院就受理了30起左右。
賣家如此“任性”，難道買家就只能自認倒霉？
近日，南京鼓樓法院對一起房屋買賣糾紛合同案作出一審宣判，判決結果給那些見利忘義視誠信為兒戲的違約者敲響了警鐘。
熱點事件：合同都簽了，賣家突然加價15萬
誰都知道，買賣合同一簽，無論你有什么理由，都不可以反悔，一旦反悔，就得賠償違約金。這不，買家周先生與賣家黃女士就因為違約一事鬧上法庭。
周先生與黃女士的糾紛發生在合同履行期內。據周先生介紹，按照合同約定，他以370萬元買下黃女士的房子，之后，他分兩次支付了定金共計10萬元，首付款70萬元。但輪到黃女士協助辦理銀行貸款等手續時，黃女士卻找出種種理由拒絕，并提出漲價，起初是10萬，后來漲到了15萬。周先生不同意，糾紛就這么產生了。周先生說，黃女士不僅毀約在先，還采取掛失的方式，重新補辦產權證，將房子掛在網上出售。
對于“毀約”一說，黃女士理由也很直白：被中介忽悠，房價賣低了。可合同都簽了，就算房價再漲，也不能以“虧了”來漲價呀？對此，黃女士表示，“毀約”在先的并不是她，而是周先生。黃女士說，她提出漲價后，周先生不同意。但她并沒有明確說不同意賣房，也沒有正式提出解除合同。漲價只是雙方協商的過程，不存在違約。在合同沒有解除的情況下，應當繼續履行合同義務，按照合同約定，周先生應支付定金15萬，但只付了10萬；應支付首付款110萬，但僅給了80萬。所以，周先生違約在先。
庭審中，周先生強調，支付80萬是因為黃女士突然漲價，且不同意辦理貸款手續。基于黃女士違約，他才沒有支付完首期房款，這并不構成違約。
值得一提的是，即便對簿公堂，周先生仍愿意繼續履行合同，且是全款支付，但雙方并沒能商量出個結果來。關于周先生提出的20萬違約金的問題，黃女士表示，周先生未按約定支付房款，在其未明確表示解除合同的情況下，周先生不履行付款義務，違反合同約定，應當承擔違約責任。周先生主張的20萬元違約金，超出實際損失，請求法院予以減少。對此，周先生強調，20萬元違約金是合同約定，不存在過高。作為本案第三方的中介也表示，因黃女士單方漲價行為導致合同未能履行下去，是黃女士的惡意行為，其應承擔違約責任。
法官斷案
爭議一：誰違約了？
法院認為，原告不存在違約行為，違約方系被告。因為，根據雙方合同約定，當事人無正當理由不履行合同或者毀約的，應當承擔違約責任。原、被告均應全面履行合同義務，而被告在房屋買賣合同訂立后，單方提出加價要求，在原告拒絕其加價要求后，被告明確表示拒絕履行合同，故被告不履行合同的行為構成違約，應當承擔相應的違約責任。
爭議二：買賣可否繼續？
法院認為，2015年10月23日下午及此后一段時間，被告多次要求加價，并同意加價后繼續履行合同，但原告不同意。雖然被告在應訴后退還原告70萬，但此前原告已明確要求繼續履行合同，且被告的退款行為并未得到原告同意，屬其單方意思表示，不能以此認定雙方就合同解除達成一致意見。綜上，被告退還購房款的行為系在應訴后單方實施，該行為不足以導致合同履行的基礎喪失。因原告愿意且有能力一次性向被告支付剩余房款360萬元，合同具備繼續履行的條件，故雙方的合同應繼續履行。如被告不同意接受剩余房款，原告可直接提存至法院
爭議三：20萬違約金要不要付？
法院認為，根據雙方合同約定，一方無正當理由不履行合同，應承擔違約金20萬元。如今，被告因原告不同意加價而拒絕履行合同，該行為有違誠信，應當承擔合同約定的違約責任。
由于被告不同意履行合同，原告付出較多的時間和精力與被告協商，在協商未果后，原告選擇訴訟方式維護其合法權利，為此增加了履約成本。此外，由于被告拒絕履行合同，導致合同約定的首付款加貸款的付款方式無法實現，原告為履行合同，只能全額支付房款，付款方式的改變給原告造成了巨大的履約負擔。故原告要求被告支付違約金20萬元的訴訟請求，符合合同約定及法律規定，法院予以支持。
一審判決
近日，鼓樓法院經審理對此案作出一審宣判，判決如下：
一、原告周先生與被告黃女士繼續履行《房地產買賣中介合同》（原告于判決生效之日起三日內向被告支付剩余房款人民幣360萬元；被告在原告付款后五日內協助原告辦理房屋權屬變更登記，并在權屬登記變更后五日內將房屋交付原告）。
二、被告黃女士于判決生效之日起十日內一次性向原告周先生支付違約金20萬元。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，則加倍支付遲延履行期間的債務利息。
連線法官：誠信比金錢更重要
主審法官武加慶告訴記者，被告黃女士不僅輸了這場官司，而且輸了做人應具有的誠信、守法之本，實在有些不值！
武法官表示，在民事活動中，買賣雙方訂立的交易合同，只要不違反法律、法規的禁止性規定，且合同內容是雙方真實意思表示，合同就具備了法律效力，雙方都應自覺履行，這既是權利更是義務。
武法官提醒市民，合法訂立的合同對買賣雙方都具有約束力。而一旦一方為一己之利惡意違約，不僅法律不答應，而且必然要承擔違法、違約所造成的代價。黃女士為多主張合同外的10萬元而惡意違約，最終被法院判決其不僅要繼續履行原合同，而且還倒貼20萬元違約金，這個教訓不可謂不深刻。
廣嶺律師事務所“房產法律顧問”指出，如果交了定金后賣方違約，購房者可以要求賣方雙倍返還定金、支付違約金，或賠償房價上漲給其造成的實際損失，三者擇其一進行主張；如果雙方已經辦理了網簽，買方可以要求賣方繼續履行合同，辦理過戶手續，協商不成可以向法院起訴。在此也提醒售賣方，買賣雙方簽訂的合同具有法律效力，隨意加價在法律上是得不到支持的。
另外，作為賣方在違約前需理性衡量違約所要付出的成本：需按照合同約定支付違約金，如果購房者因違約造成的實際損失大于違約金，買方可以要求按照實際損失主張賠償，包括其買房不成導致支出增加的損失。
(來源：金陵晚報、房產法律顧問 編輯：法務之家 )
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