房屋多次轉手，均未辦理登記，如何處理？
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典型房產問題解答選登
李先生咨詢：我買的房子經多次轉手，但是都沒有進行過戶登記。現在我與上家王女士簽了房屋買賣合同，房屋也交與我入住。但是房屋登記的權利人并不是我的上家，上家與登記產權人也只是簽訂房屋買賣合同，并沒有辦理產權過戶。李先生咨詢他該如何維權才能順利將房屋登記在自己名下，將自己變為房屋的真正的權利人？
律師解答如下：
首先，李先生與上家所簽的買賣合同是有效的。理由是依法成立的合同，自成立時生效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。當事之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
基于上述分析，既然李先生與上家所簽的合同是有效的，按照實務中的做法，李先生作為終局的買受人可以以上家王女士為被告提起訴訟，同時將房屋的登記權利人（第一手出賣人）作為第三人參加訴訟，經法院審查訴訟請求應予以支持的，法院可以判決當事人依次辦理房屋所有權的轉移登記，當事人另有約定的除外。對于李先生的情況而言，法院可以判決第三人即登記產權人配合將房屋所有權辦到王女士的名下，再由王女士將房屋過戶到李先生的名下。
另外，順便說一下，如果房屋流轉的次數較多，可以考慮將多個中間人申請列為第三人，法院也可以判決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記手續。
（來源：房產糾紛法律實務 作者：杜繼業）
