一不小心買(mǎi)到兇宅可以退嗎？
買(mǎi)二手房做到：交易之前，多方考察；交易中，合同約定相關(guān)條款；選擇專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)介作保，以確保房源安全和侵權(quán)時(shí)順利退房。做到這幾點(diǎn)可以避免買(mǎi)到兇宅。但是，真的不幸買(mǎi)到兇宅，可以要求退房或賠償嗎？
買(mǎi)房如何避免買(mǎi)到兇宅？
1交易之前多方考察
在交易之前，買(mǎi)家可多方打聽(tīng)房屋的情況，除了要向業(yè)主求證房屋信息外，還可以到房屋轄區(qū)派出所了解情況，或?qū)⑵滟?gòu)買(mǎi)房屋地址作為關(guān)鍵字在網(wǎng)上搜索，還可以實(shí)地考察，走訪周邊鄰居，打聽(tīng)房屋過(guò)往歷史。
2將相關(guān)條款寫(xiě)進(jìn)合同
維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)利的最有力武器就是合同條款。買(mǎi)家應(yīng)該在合同中清晰寫(xiě)明有關(guān)事項(xiàng)，并要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所出售房屋中未曾發(fā)生過(guò)非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買(mǎi)家心理不安的情況。若買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過(guò)上述情況而業(yè)主未曾予以書(shū)面披露，買(mǎi)家有權(quán)解除合同并要求業(yè)主賠償”之類(lèi)的合同條款。
3選擇專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)作保
對(duì)于交易雙方來(lái)說(shuō)，最簡(jiǎn)單省事的方法莫過(guò)于選擇一家靠譜的中介機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)相關(guān)交易事宜。中介機(jī)構(gòu)作為交易的居間方，有義務(wù)對(duì)房屋的背景進(jìn)行適當(dāng)調(diào)查并如實(shí)披露，為保證購(gòu)房人的知情權(quán)，中介公司還應(yīng)組織買(mǎi)賣(mài)雙方就房屋情況簽署書(shū)面的簽約告知書(shū)。
那么問(wèn)題來(lái)了......
有這樣一個(gè)案例：2013年3月初，在某中介公司的居間服務(wù)下，張女士花費(fèi)300萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)劉女士所有的位于本市海淀區(qū)四季青的房屋，簽訂合同中，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒(méi)有人居住，更沒(méi)有出過(guò)事。后張女士全家入住該房屋，不料入住后張女士每夜噩夢(mèng)連連，在偶然和一位鄰居聊天的過(guò)程中，張女士得知?jiǎng)⑴康恼煞蛟谠摲课輧?nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求劉女士對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償。
所以，真的，一不小心買(mǎi)到了兇宅該怎么辦呢？能退嗎？這要看購(gòu)房者知不知情！
買(mǎi)房者知道或應(yīng)當(dāng)知道的情況下
合同是雙方當(dāng)事人意思自治的最佳體現(xiàn)，合同一旦簽訂，若沒(méi)有法定或約定的合同無(wú)效的事由出現(xiàn)，那么法律會(huì)推定合同生效并予以保護(hù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有交易就必然有風(fēng)險(xiǎn)，作為購(gòu)房者在買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，無(wú)論自用或轉(zhuǎn)手給他人以賺取差價(jià)，都會(huì)盡可能的去了解或考察所購(gòu)房屋的信息。
如果“兇宅”內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件屬于影響較大的社會(huì)事件并且當(dāng)?shù)孛襟w曾進(jìn)行大規(guī)模報(bào)道，而購(gòu)房者也是本地人甚至其本身就在這一小區(qū)住，不可能不知道在所購(gòu)房屋內(nèi)所發(fā)生的事情。并且，購(gòu)房者在與房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，沒(méi)有主動(dòng)詢(xún)問(wèn)這方面信息，也沒(méi)有就房屋內(nèi)是否發(fā)生過(guò)非正常死亡事件進(jìn)行約定的，法律上可以推定默認(rèn)購(gòu)房者已經(jīng)對(duì)“兇宅”有所了解，購(gòu)房者就不能追究原房主的法律責(zé)任。
在這種情況下，可以視為購(gòu)房者自愿了接受“兇宅”這一事實(shí)，那么其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)“兇宅”的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果在合同簽訂后，法律允許購(gòu)房者再以“兇宅”為理由請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同，否認(rèn)合同效力或請(qǐng)求賠償?shù)模瑒t對(duì)房主來(lái)說(shuō)無(wú)疑是不公平的。因此，在買(mǎi)房者知道或應(yīng)當(dāng)知道所購(gòu)房屋是“兇宅”的情況下，合同有效。
那么在買(mǎi)房者不知情的情況下呢？
1買(mǎi)房者享有撤銷(xiāo)權(quán)
眾所周知，“兇宅”因其特殊的原因，絕大多數(shù)人是不愿意購(gòu)買(mǎi)的；即便購(gòu)買(mǎi)，若再行交易，該房通常會(huì)脫手困難，必然給買(mǎi)受人造成損失，正是這個(gè)原因，在二手房交易中，大多數(shù)房主為了使自己的房產(chǎn)能夠高價(jià)交易，往往會(huì)故意隱瞞“兇宅”這一真實(shí)情況，從而使買(mǎi)房者誤認(rèn)為是正常房屋而交易。考察購(gòu)買(mǎi)者的真實(shí)心態(tài)，購(gòu)買(mǎi)者是因受欺詐，基于該房屋為正常房屋的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而作出了購(gòu)買(mǎi)該房屋的錯(cuò)誤意思表示。
換言之，如果購(gòu)買(mǎi)人知道該房屋為“兇宅”一般是不會(huì)購(gòu)買(mǎi)此房的；即使愿意購(gòu)買(mǎi)，也不情愿支付該房屋的正常交易價(jià)格，對(duì)于在違背自己真實(shí)意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意，法律需要對(duì)其進(jìn)行干預(yù)以平衡當(dāng)事人的權(quán)益，通過(guò)賦予受損害當(dāng)事人撤銷(xiāo)權(quán)，使其作出利己的選擇。并且，“兇宅”的事實(shí)足以影響購(gòu)房者是否作出購(gòu)買(mǎi)房屋的決定，是決定合同是否有效的重大因素。
故此，根據(jù)《合同法》第54條第二款規(guī)定，對(duì)于出賣(mài)人故意隱瞞“兇宅”實(shí)事的欺詐行為，享有撤銷(xiāo)權(quán)的買(mǎi)受人可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)主張撤銷(xiāo)該買(mǎi)賣(mài)合同。依據(jù)合同法理論，合同被撤銷(xiāo)后即自始無(wú)效，其后果是雙方互負(fù)返還義務(wù)，買(mǎi)房人應(yīng)將房屋返還出賣(mài)人；出賣(mài)人有義務(wù)返還購(gòu)房款及利息。此外，根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，對(duì)于合同被撤銷(xiāo)有過(guò)錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。在“兇宅”買(mǎi)賣(mài)合同中即為違反告知義務(wù)的出賣(mài)人，應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)房人在締約、履約、訴訟等與房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)活動(dòng)過(guò)程中的損失進(jìn)行賠償。
當(dāng)然，受損害方享有的撤銷(xiāo)權(quán)是有時(shí)間限制的，根據(jù)《合同法》第55條規(guī)定，享有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。
也就是說(shuō)如果權(quán)利人沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)行使權(quán)利的話(huà)，撤銷(xiāo)權(quán)人則喪失了這一權(quán)利，合同依法有效。因?yàn)槌蜂N(xiāo)權(quán)是形成權(quán)，撤銷(xiāo)權(quán)的期間是除斥期間，一旦期滿(mǎn)，權(quán)利人從根本上失去了這一權(quán)利，并且除斥期間還不能中斷、中止和延長(zhǎng)。法律規(guī)定除斥期間的目的一是為了督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，二是為了維護(hù)在這一期間業(yè)已形成的法律事實(shí)和法律關(guān)系。
在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)槠胀ɡ习傩諏?duì)于除斥期間的不了解，導(dǎo)致喪失撤銷(xiāo)權(quán)的案例很多。筆者所在的法院就有這樣的一起案件。買(mǎi)房者因不知情購(gòu)買(mǎi)了“兇宅”，但在知道“兇宅”這一事實(shí)后因種種原因在一年后才向法院起訴，法院依法駁回起訴后，原告因不理解法律而四處上訪，至今仍然沒(méi)有服判。那么，是不是在過(guò)了除斥期間后買(mǎi)房人就沒(méi)有救濟(jì)途徑了呢？事實(shí)并非如此，買(mǎi)房者還可以向賣(mài)房者主張違約責(zé)任。
2賣(mài)房者的違約責(zé)任
依合同法實(shí)踐，合同雙方在履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)確保合同標(biāo)的物的質(zhì)量，對(duì)其履行的物應(yīng)當(dāng)保證符合法定或約定的質(zhì)量，這就是理論上所謂的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。那么在房屋買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)房者如果提供的房屋是“兇宅”，影響了買(mǎi)房者對(duì)房屋的正常使用，就是違反了物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，構(gòu)成違約。
對(duì)于賣(mài)房者的違約責(zé)任，如果約定有違約金的話(huà)，可直接請(qǐng)求支付違約金即可，如果沒(méi)有，則依據(jù)《合同法》，買(mǎi)房者有兩種救濟(jì)途徑：
（1）可以請(qǐng)求出賣(mài)人在一定范圍內(nèi)降低房?jī)r(jià)款。《合同法》第111條規(guī)定，當(dāng)質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明時(shí)，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約方式。“兇宅”糾紛的解決可以參照適用該條款關(guān)于合同標(biāo)的質(zhì)量的規(guī)定，法官可以依據(jù)買(mǎi)房人的實(shí)際情況適當(dāng)減少房款。在實(shí)務(wù)中，一般可以將“兇宅”的價(jià)格降20%到50%。
（2）可以請(qǐng)求法院解除合同。請(qǐng)求解除合同不同于請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效：前者是形成之訴，在法院判決合同解除之后合同才沒(méi)有效力；后者是確認(rèn)之訴，在法院判決合同無(wú)效之后合同從訂立之時(shí)自始不發(fā)生效力。合同解除權(quán)來(lái)源于《合同法》第94條，其規(guī)定：當(dāng)一方的違約行為致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方可行使解除權(quán)。
在“兇宅”房屋糾紛中，如果買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)房屋是為了結(jié)婚、經(jīng)營(yíng)等特定用途并于合同訂立時(shí)已經(jīng)明確告知賣(mài)房人，或雖未明確告知但可推知買(mǎi)房人買(mǎi)房是為了吉慶、喜悅、祥和等特定的目的，而出賣(mài)人隱瞞實(shí)情交付“兇宅”房屋的違約行為嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)房人對(duì)于喜慶意義的期待，使得該房屋的居住效用嚴(yán)重降低，購(gòu)買(mǎi)房屋的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，出賣(mài)人的違約行為即構(gòu)成根本違約，此時(shí)法院可判決支持解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
（來(lái)源：新疆烏魯木齊律師 作者：曾翼）
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