房子說不賣就不賣了 市高院發布糾紛審理通知
近期房地產市場持續火爆，由此引發的房屋買賣合同糾紛也呈幾何級數增長，尤其是在“二手房”買賣過程中違約不斷。這類糾紛中哪些可以繼續履行？哪些應當解除合同？如何確定違約損失？這些問題在司法實踐中一直沒有標準答案。針對這類“爆款”糾紛，本市高級人民法院發布了《關于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》，統一裁判尺度，讓當事人心里有了譜。
自行簽協議 合同也成立
根據該《通知》，當事人尚未簽訂房地產行政主管部門要求的《天津市房產買賣協議》，但自行簽訂或者通過房產中介機構簽訂的協議書具備了房屋買賣合同主要內容的，應認定房屋買賣合同成立。經審查不存在法定無效情形的，應當認定合同有效。當事人明確約定以簽訂《天津市房產買賣協議》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。
出賣人轉讓僅登記在自己名下的共有房屋，未征得其他權利人同意，基于不動產的公示公信原則，如買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同應認定為有效。但有證據證明買受人存在過錯，或者出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
是否繼續履行 看四大因素
當事人按照房地產行政主管部門的要求簽訂《天津市房產買賣協議》以后，一方已依約履行主要義務并主張繼續履行合同，另一方拒絕履行產權過戶、交接房款、交付房屋等后續合同義務，除屬于《合同法》第一百一十條規定情形以外，人民法院應予支持。
當事人已經簽訂房產買賣協議或者已經與房產中介機構簽訂包含居間內容的房產買賣協議，但尚未簽訂《天津市房產買賣協議》的，一方主張繼續履行合同，另一方拒絕履行合同義務的，除屬于《合同法》第一百一十條規定情形以外，人民法院應綜合考量房地產行政主管部門意見、合同履行進度、房款交付情況、房屋實際狀態等因素，確定涉案房屋買賣合同是否具備繼續履行的條件。如果具備繼續履行合同條件的，人民法院可以支持當事人繼續履行合同的訴訟請求。如果不具備繼續履行合同條件的，人民法院可以向當事人釋明無法執行的風險，并告知其可以變更訴訟請求。當事人對合同的履行與解除有特別約定的，從其約定。
違約賠償 漲跌差價都算
關于損失賠償問題，該《通知》規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定給對方造成損失的，應當賠償損失。按照《合同法》第一百一十三條規定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。一方違約且發生房屋價格漲跌情形的，漲跌差價屬于合同履行后可以獲得的利益，實際損失金額的確定應結合所處區域實際情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度等因素綜合判定，但最低額度不應低于房屋價格漲跌差價的50%。
房屋價格漲跌差價可以參照以下方式確定：（1）雙方能夠協商確定的，從其約定。（2）雙方不能協商確定的：①原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌差價；②無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌差價。認定漲跌差價的時間點應以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時采取措施防止損失擴大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
遭遇限購 按公平原則分責
因受限貸、限購、禁購等房地產調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的，一般應認定合同不能履行屬于不可歸責于雙方當事人的情形，當事人據此請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當結合案件的實際情況準予變更或者解除合同。
因前述原因，當事人解除合同以后，出賣人應當將已經收到的購房款或定金返還給買受人，買受人應將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應按照公平原則由雙方合理分擔。如因一方當事人過錯導致當事人利益嚴重失衡，損失方要求加大對方承擔比例的，可酌情予以支持。
（來源：天津法院網 作者：孫啟明）
