商品房買賣合同糾紛中出賣人“一房數賣”違約責任如何承擔？
本期導讀：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條針對“一房數賣”行為規定懲罰性賠償制度，對于提高出賣人違約成本，客觀上遏制違約行為具有積極作用。本期法信碼圍繞“一房數賣”行為，搜集相關法律規定與觀點，結合懲罰性賠償制度相關案例，為讀者清晰認識商品房銷售過程中出賣人“一房數賣”的違約責任提供參考。
一房數賣
法律文件
1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
2.《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。
3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》
第十五條 出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。
相關案例
1.開發商因委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，應承擔懲罰性賠償的違約責任——湖北金華實業有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案
案例要旨：在房地產開發企業委托代理機構銷售房屋的情況下，房地產開發企業因委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，屬于其選擇和監督委托代理人的經營風險，不得轉嫁于購房者，房地產開發企業以此為由主張最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定的懲罰性賠償應予免除的請求，人民法院不予支持。
案號：最高人民法院（2012）民抗字第24號
來源：最高人民法院公報 2014年第1期(總第207期)
2.出賣人一房數賣，法院應當根據案件具體情況認定出賣人違約責任——鄭國安與青海萬通物業發展有限公司商品房買賣合同糾紛上訴案
案例要旨：根據《商品房買賣合同解釋》第八條的制定背景及目的，該條規定的“損失”不包括對可得利益損失的賠償。出賣人一房數賣，法院應當根據案件具體情況確定是否適用《商品房買賣合同解釋》第八條規定的懲罰性賠償制度，當案件情況不符合《商品房買賣合同解釋》第八條規定的情形時，可依據《合同法》第一百一十三條綜合出賣人將案涉房產轉售他人的背景、原因、交易價格等因素，酌定賠償買受人可得利益損失。
案號：青海省高級人民法院（2013）青民一初字第4號
來源：中國裁判文書網 2014.12.29
專家觀點
1.“一房數賣”的概念和特征
商品房“一房數賣”，為一物數賣的一種形式，也稱二重買賣，是指房地產開發商將同一房屋出售給不同的兩個或兩個以上的買受人，并分別與之簽訂商品房買賣合同的情況。“一房數賣”包括兩種情況：（1）出賣人尚未將房屋所有權轉移給前買受人之前，又將該房屋出賣；（2）出賣人已將房屋交付并轉移所有權給前買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。有人認為，對于第二種情形，依據《城市房地產管理法》的規定，第一買受人已經依法取得了房屋的所有權，房地產開發商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標的的買賣合同，實際上是無權處分他人財產的行為，并不是將自己所有的房屋“一房數賣”的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權的先買方可以以物權排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權，只能向出賣方主張債權，故在先買方已經辦理房屋過戶手續后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于“一房數賣”。
據此，商品房“一房數賣”具有以下特征：第一，商品房的“一房數賣”的主體是特定的，即銷售方為房地產開發企業。在商品房的“一房數賣”中，要出售房屋的是房地產開發商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。第二，商品房“一房數賣”中房地產開發商與不同買受人簽訂的兩個合同中，標的是具有特定性的物，是以同一房屋為標的簽訂的兩個買賣合同，同時存在兩個債權，但不能并存兩個物權，這才會引起房屋所有權的歸屬糾紛。第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過戶登記手續之前發生的，如果先買人已經辦理了登記手續，也就依法取得了對房屋的所有權，房地產開發企業若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構成“一房數賣”。第四，在前后兩個房屋買賣合同中，房地產開發商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無過錯，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。第五，房地產“一房數賣”的行為必然導致買受人利益受損，一方買受人的債權得不到實現。
（摘自《房地產糾紛裁判思路與規范指引（下）》,韓延斌、王林清著,人民法院出版社2014年出版）
2.一房數賣和先賣后抵的違約責任
買受人對出賣人先賣后抵、一房數賣的違約行為，得以依據《合同法》第107條、第94條的規定，請求出賣人承擔違約責任或者請求解除合同。
《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”所謂繼續履行，也稱為實際履行、強制履行、依約履行，作為一種違約后的補救方式，是指非違約方請求違約方按照合同約定的標的履行合同義務，而不能以其他標的加以代替。在一物數賣的情況下，因數個買賣合同的標的物均為特定物，就同一特定標的物出賣人是無法多次履行的，特別是房屋買賣合同，因房屋的不可移動性，使得一房數賣的出賣人在承擔繼續履行責任時，成為法律上和事實上的履行不能。根據《合同法》第110條規定，當事人非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定，對方要求履行時，法律上或者事實上不能履行的可免除違約方繼續履行的責任。因此，一房數賣的情況下，出賣人一般是無法承擔繼續履行的違約責任的。而在出賣人先賣后抵的情況下，是可以承擔繼續履行的違約責任的，如出賣人可另行提供其他財產作為抵押物而除去設定在所售房屋上的負擔，或者出賣人按期返還等額貸款滌除抵押。
采取補救措施是指在當事人一方不適當履行合同的情況下，相對方可以合同選擇要求其承擔修理、更換、重作的責任。在民法上，修理又稱為消除缺陷，更換、重作又稱為另行給付。一房數賣的情況下，無法取得房屋的買受人是無法請求出賣人承擔修理責任的，但可請求出賣人承擔另行給付的責任。如經買受人同意，出賣人可以其他房屋實現買受人的債權。在先賣后抵的情形下，買受人同樣可以請求出賣人采取提供其他擔保物或者返還等額貸款等補救措施，使其實現合同目的。這里的賠償損失也稱為違約損害賠償，是指違約方對因其不履行或不完全履行合同義務而給對方造成的損失，按照約定或者法律規定應承擔的賠償責任。
根據《合同法》第113條規定：“當事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”可見，違約損害賠償是以賠償非違約方實際遭受的全部損害為原則，其中包括可得利益的損失，只有賠償全部損失，才能使其在經濟上得到相當于合同得到正常履行時的同等收益。實際遭受的損失無法確定的，可參照違約方因違約所獲得的利潤確定。
（摘自《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2003年出版）
3.一房數賣情況下出賣人的違約責任
在出賣人一房數賣的情形下，數份合同都是有效的，出賣人只能向一個買受人履行合同，并且在向該買受人履行之后，對其他買受人就構成履行不能，從而應當依據合同約定向其他買受人承擔違約責任。《商品房買賣司法解釋》第8條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”據此確立了如下規則：第一，在一物數賣的情形，各個商品房買賣合同都有效。第二，如果合同履行不能，買受人有權請求解除合同。出賣人在將房屋所有權移轉登記給數個買受人中的一個買受人時，對其他買受人則構成履行不能，其他買受人有權解除合同，并請求出賣人賠償損失。第三，適用懲罰性賠償責任。商品房出賣人在合同訂立之后，又將該房屋出賣給第三人的情形，買受人有權解除合同，請求出賣人承擔違約責任，并有權請求出賣人支付不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償金。
（摘自《合同法研究第四卷》，王利明著，中國人民大學出版社2013年出版）
