想買房的朋友，一定要看二手房買賣中四大階段的八大法律風(fēng)險！
相對于期房來說，二手房具有價質(zhì)優(yōu)廉、即時入住、省時省力等優(yōu)點，受到大量置業(yè)者的青睞。但是二手房交易由于交易金額較大，對非專業(yè)的購房人來講其中蘊藏著大量的法律風(fēng)險，一旦掉以輕心，就會引發(fā)糾紛，給自己造成重大損失。對購房者來講，希望可以預(yù)防風(fēng)險或?qū)L(fēng)險降到最低；對賣房者也同樣如此。
二手房交易要要包括：看房階段；簽約階段；繳稅、貸款、按合同約定時間付房款；過戶、 交房等四大階段。在二手房買賣中，突出地存在著四大階段的八大法律風(fēng)險。本文將把各個階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險展出來，并提出一點法律的思考。
看房階段法律風(fēng)險——忽視對房屋產(chǎn)權(quán)狀況和代理人進行調(diào)查核實
看房主要包括實地查看房屋的基本狀況和對房屋產(chǎn)權(quán)的核實調(diào)查。這是規(guī)避簽約風(fēng)險的重大步驟。但是，在實際房屋交易過程中很多買房人往往關(guān)注到了第一點，即實地查看了房屋的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻往往忽視了對房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實。而第二點恰恰是法律風(fēng)險高發(fā)點。在現(xiàn)實交易中，由部分產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同最終毀約引起了許多糾紛。所以在在房產(chǎn)交易的看房環(huán)節(jié)中要審清“房屋權(quán)屬主體資格”，注意“共有人”。要注意看產(chǎn)權(quán)證上權(quán)屬人是幾個，很多時候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時候，賣家夫妻雙方都應(yīng)該到場，如果只來了一方，比如丈夫來了，妻子沒來，那么丈夫應(yīng)該拿來妻子的委托書，并且該委托書必須經(jīng)過公證，以證實其委托的真實性。否則，按照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。在二手房買賣中，買房人作為相對弱者，利益容易被侵害，應(yīng)該在合同簽訂前對房屋產(chǎn)權(quán)進行詳細的的核實，核實產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤。這樣才能夠有效地避免出現(xiàn)部分產(chǎn)權(quán)人簽訂合同最后卻因為房價上漲而主張合同無效的情況，從而有效地保障買房人的合法權(quán)益。
第二，還要審查交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農(nóng)村集體土地。被抵押的房產(chǎn)不能辦理過戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷后方可進行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題；如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過戶的，通常拆遷區(qū)域也會提前發(fā)公告，要求停止交易。如果房屋所涉為農(nóng)村集體土地，也就是我們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，是不允許上市交易的，買賣無效。有些人考慮到小產(chǎn)權(quán)房價格低，而與農(nóng)民私下交易，風(fēng)險很大，因為在房管局不會給予備案，一旦起糾紛，產(chǎn)權(quán)人還是農(nóng)民。目前，經(jīng)濟適用房還沒有放開交易。比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補交土地使用權(quán)出讓金；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買賣等等。
第三，要審查房屋是否有租賃，有無物業(yè)費拖欠等。法律上有句話叫“買賣不破租賃”。房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購買權(quán)；如果該房屋租賃在前，而且租賃有效，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內(nèi)容。但是我國目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無從查詢租賃情況。律師建議，在交易時簽署補充約定，或者留下部分保證金，如果沒有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產(chǎn)的物業(yè)費、電費、煤氣費等是否有拖欠，也可以去相關(guān)部門查一查，如果等到房子買下來才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來承擔(dān)了。
第四，還要仔細審核“代理人”資格。有的房屋交易，房東因某些原因不能到場，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實清楚。最重要的一點，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書(經(jīng)公證)，也不能因為代理人是房東的親戚，子女等而輕信。在當(dāng)前的限購形勢下，賣方房東也要注意看對方買房是否具備購房資格。如果對方因為政策所限不能在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無法履行的(房管局不給過戶的)，那么，合同無效。
簽約階段的法律風(fēng)險——“一房二賣”或跳單
二手房房屋買賣合同的簽訂是房屋買賣過程中最重要的環(huán)節(jié)，也是最可能出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)�，F(xiàn)在的二手房買賣中，最常見的現(xiàn)象就是“一房二賣”甚至“一房多賣”。 “一房二賣”是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。有時，甚至?xí)霈F(xiàn)一房多賣（三個以上）的情形。
在二手房買賣過程中，買賣合同的簽訂對買賣雙方的權(quán)利保護至關(guān)重要。雙方要嚴格確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費承擔(dān)等等。面對“炒房客”和“一房二賣”賣房人，在簽訂房屋買賣合同時一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增家賣房人的違約成本，從而減少房屋交易過程中的風(fēng)險。
就我國現(xiàn)行法律來看，僅僅約定好買賣合同雙方的違約責(zé)任仍然不夠，在社會交易現(xiàn)實中，可能會出現(xiàn)賣房人承認其違約并愿意承擔(dān)違約責(zé)任，但是已經(jīng)履行不能。這樣，利益受損方僅僅依據(jù)民事法律請求違約補償并不能有效地彌補其損失。姜海武律師認為，在法律上，很有必要進一步嚴格規(guī)定其違約后果。必要的時候，可以考慮利用“刑法”這道最后的保護屏障，使違約責(zé)任方不敢冒犯罪之風(fēng)險而騙取買房人的財產(chǎn)。
另外，姜海武律師也提醒廣大購房者簽約階段也不要“跳單”，法律風(fēng)險極大。一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔(dān)了很多有關(guān)房屋買賣審核方面的問題，自己可以省心不少。二來，跳單一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可能會告你違約，要支付違約金。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費。
繳稅貸款階段法律風(fēng)險——簽訂虛假合同
在二手房交易過程中,還有一些交易雙方為了逃稅、騙取銀行貸款簽訂虛假合同，損害了國家稅收利益。
二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款。姜海武律師提醒購房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價的幾成辦理貸款。銀行對市民購買二手住房的貸款審核比較嚴格，還要對所交易的房產(chǎn)進行嚴格的評估作價。所以，打算購買二手住房并準備貸款的市民應(yīng)在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。同時，盡量不要為了少繳稅或者為騙取貸款而簽訂虛假合同。不但涉及經(jīng)濟利益受損的法律風(fēng)險，甚至可能涉嫌刑事法律風(fēng)險。
另外要隨時了解國家新政，如國務(wù)院辦公廳2013年2月26日發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確要求：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。從市場反應(yīng)來看，這條對公眾的反響最大。公眾的第一反應(yīng)是，這個20%是按總價的20%來征收的，那將是一個非常龐大的數(shù)額。但事實上，這一理解是錯誤的，所謂“轉(zhuǎn)讓所得”，其實是差額，即現(xiàn)交易價減去當(dāng)初買入時的價格，再減去合理費用及轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金。
過戶、交房階段的法律風(fēng)險——假身份證騙取變更登記
過戶、交房是二手房買賣的最后的步驟，在實務(wù)中這兩個步驟往往同時發(fā)生。因此這里將其放在一起探究。
根據(jù)《物權(quán)法》二手房買賣需要在簽訂合同后完成公示才能完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而房屋作為不動產(chǎn)，其公示的方式為登記，不登記不得對抗善意第三人。然而，現(xiàn)實的問題是，我國目前為止并沒有建立一套全國聯(lián)網(wǎng)的公民身份驗證系統(tǒng)，所以登記人員除了用眼睛辨認和詢問申請人外根本無法查實申請辦理房屋過戶的申請人是不是真實的產(chǎn)權(quán)人，對于用真房產(chǎn)證假身份證騙取變更登記的情況，登記人員根本無法規(guī)避。就這種情況而言，利益受損方既不能從犯罪人處得到賠償，也不能走國家賠償?shù)牡缆罚浜戏ɡ鏌o法得到有效的保護。姜海武律師認為，為了規(guī)避這類交易風(fēng)險，房屋所有人和買受人需要增強法律意識，警惕交易風(fēng)險的發(fā)生。若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的，應(yīng)積極采取防范措施；若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產(chǎn)保全或訴訟財產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。
（來源：律博園 作者：姜海武）
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