假如房價暴跌，被坑得最慘的竟不是房奴！
在中國，一個房子承載了多少普通老百姓的夢想，但無數人卻因高房價望而卻步。原因無他，房子成了投資產品，失去了居住功能的本質屬性。
最近身邊有不少朋友問我：房價到底會不會暴跌？如果我們把房價跌幅超過10%稱為暴跌，那么，我們不懼專家打臉也相信：有四大因素或讓房價下跌，若集齊四個因素同時出現，房價必然暴跌！
1GDP算法改革
看房客都知道，房地產是GDP的支柱，房價一旦下降整個房地產行業將陷入動蕩，所以政府不會允許房價下降。而因為國家的一項重大改革，地方政府很可能再也不會充當房價的保護傘了。
7月5日，國家統計局發布了關于改革研發支出核算方法、修訂國內生產總值核算數據的公告。國家統計局副局長許憲春透露，目前國家統計局正在探索新方式，將滴滴出行等分享出行、眾包和“沙發客”等新興行業納入至官方 GDP增長數據中。
7月15日，國家統計局公布2季度GDP同比增長6.7%。此次是在中國實施研發支出核算方法改革后首次公布GDP。據國家統計局核算司負責人介紹，核算方法改革后，理論上GDP增速將上調。從近十年的數據來看，改革后GDP增速年均提高0.06個百分點。
改革后，GDP的核算方法將由生產核算法改為支出核算法。在支出核算法下，過去未曾被納入統計范圍，但在經濟生產中的比重越來越大的一些行業，將被納入統計。新被納入統計范圍的行業，將帶來大量的GDP，未來很可能成為GDP最重要的支柱之一。
所以，有了更粗的大腿，地方政府何必還抱著老胳膊老腿呢？
2未來購房剛需人口減少
購房人口一直是決定房價的最基礎作用力。根據中國報告大廳的數據，做出各年出生人口數量圖如下：
我們把買房剛需族定義為25歲到35歲的人口。根據出生人口估算剛需族人口，不考慮死亡因素，則各年剛需族增長率如下：
我們發現，近四年中在房地產市場最熱、房價漲幅迅猛的2013年，剛需族增長率也是最大的。2017年，剛需族增長速度就將接近0。而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預示著潛在買房人口的下降，全國房價增速必然下滑。
剛需人口減少是必然的。嗅覺靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會趕在房價高點把房子掛在中介平臺抓緊時機賣出去。買房的少了，賣房的多了，短時間內，房產中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語權增強，房價想不降都難了。
3開征房產稅
今年，國務院國土資源部向地方政府明確了兩點工作目標：一是在2016年底前，要基本實現“停發舊證，改發不動產產權證”。而是在2017年底前，不動產統 一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。而不動產統一登記被認為是開征房產稅的必要前提。房產稅很有可能在2018年啟動！
房產稅令人捉摸不透的地方在于，人要不要買房、要不要賣房，最重要的決定因素是房產稅的負擔成本有多大。而現在全國征收細則都沒出來，也難以預料。如果房價上漲的收益仍然大于房產稅的成本，那么該房的還是會買房，該炒房、屯房的還是不會賣。
如果房產稅支出真的超過房價上漲的收益，那么大家的購房投資理念會發生變化。從原來認為“房子多就是好”，將變成房子要“少、精、好”。多套房產，不如一套 精品。最后，個體會受到群體的影響而產生對房價風險的恐懼。當試點在一個城市內，其他城市購房人群只是旁觀者的態度。跟社交網絡的信息傳播類似，當全國都 實行房產稅，一個城市的房價下降，這個行情會有傳染性，其他城市房價也撐不住。
4收緊貨幣和信貸
房價的漲跌也必須得看國家大勢。當年日本、香港的房價暴跌背后都有貨幣和信貸的助力。
中國房價跟市場中流通的貨幣數量基本保持同方向變化：貨幣多，房價漲；貨幣少，房價跌。一旦政府控制住貨幣和信貸，房價必將受到影響。曾有專家梳理過中國 1990年到2012年數據，得出的結論是房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。房價上漲的最大驅動力并不是需求，而是貨幣。廣義貨幣供給變化和房 價的關系如下：
今年的中央經濟會議提出，要實行“穩健的貨幣政策”，意思就是貨幣和信貸不會再向以前那么寬松了。
顯然，政府已經認識到靠超發貨幣和寬松信貸，已經無法再有力拉動經濟發展了。無節制的寬松信貸會導致大量的爛賬壞賬，還會推高各類商品價格，包括房價。過量的資金會跑到利潤率更高的金融市場投機，實體經濟卻得不到補充，這對經濟發展是有害的。
因此，減少了資金向房地產的流入，房價回落十分有望。
簡單分析了未來房價最可能下跌的因素，不妨再來大膽預測下，房地產泡沫破滅之時房價暴跌會發生什么？哪些人將損失慘重，哪些人又會從中大賺一筆？
房價暴跌后，損失最慘的竟然不是房奴！
表面上有多套房的虧得最多，但實際上，他們最能從房價暴跌中獲利。
當房價下降開始，有剛需的忍不住想買房，嗅覺敏銳的炒房客就出動了，因為掌握的房源多，總有一套是能賣出去的吧。
接下來，房價繼續往下走，直到底部，炒房客拿著賣房的錢又能以更低的價格把同樣的房子買回來，還賺了一筆差價。
所以說，有多套房的，是真的不怕房價暴跌。價格波動越大，他們投資獲利的機會就越多。
而房價暴跌，損失最慘的是最希望房價暴跌、買便宜房子的的無房者。買東西最求便宜無可厚非，但房價暴跌，買房就便宜了？這可不一定，買房甚至可能變得更“貴”：
第一，房價暴跌的時候，你的收入也打折扣。房地產不景氣，各行各業的經濟都受到影響，企業利潤低，裁員、減薪將是家常便飯。房價跌了，收入也跟著跌，如果因此而喪失晉升機會甚至失業，那買房就是更難而且更“貴”了。
第二，房價暴跌，銀行會嚴格貸款審批。因為看不清未來止跌回升的前景，更多潛在購房人會選擇觀望，買房人口減少，加上房價進一步下跌的風險預期，銀行會更加嚴格貸款審批，提高首付款比例，減少利率優惠。
比如， 現在200萬的房子，最低2成首付，首付40萬，利率為8.5折4.17%；房價暴跌后，同樣的房子價值120萬，最低4成首付，首付48萬，利率為基準利率4.9%甚至更高。相比之下，暴跌后買房首付和利率都更高了。
第三，房價暴跌后，新樓盤會減少，二手房活躍度也會下降，所以可供你選擇的房子減少。買房成本可能不貴，但一個衰弱的市場，必然無法生產出先進的商品。如果你對房屋設計、質量有高要求，很多房子會讓你失望。
如此，最期盼房價暴跌的是沒錢“屌絲”，而最受其害的還是沒錢的“屌絲”。所以說，房價暴跌的時候，被坑得最慘的不是房奴，而是沒有積蓄的“屌絲”。千萬別再期望房價暴跌了，緩慢地回落才是對我們最好的。
（來源：房聞天下）
, 
