“避稅”76萬？北京買賣房當事人因“潛規則”打起官司
2016年8月23日，北京西城區法院對一起房屋買賣糾紛案件作出一審判決：自本判決生效十日起，判決被告劉某某協助原告曾某、馮某辦理北京西城區某房屋過戶手續……雙方買個房賣個房，怎么還會打起官司鬧上法庭？事情還得從這里面的“潛規則”說起。
曾有媒體對此事曾有過報道：賣主劉大媽本名劉桂芬，出生于1937年6月，今年已是79歲高齡了。因為要另置新屋，劉桂芬決定將位于北京市西城區自己名下的兩間老屋賣出，因為兒子常年不在身邊，于是， 2016年1月，劉桂芬在鄰居董先生的陪同下，他們找到了“鏈家房地產”中介公司，委托其尋找買家。
1月27日，在鏈家中介公司置業顧問的介紹下， 劉桂芬和鄰居董先生一起與買家曾女士夫妻見面了。經過一番協商，房屋的售價定為16萬元/M2,兩間房一共有27.7/M2，交易總額為443.2萬元人民幣，雙方議定由買家承擔所有應繳稅費，包括賣家應承擔的個人所得稅等。(見合同條款約定) 雙方協議達成后，買家當場就拿出房屋總價的20%定金款。因為劉桂芬不識字，而面對厚厚的一沓合同也看不懂，只好由鏈家房地產公司的置業顧問對她講解合同內容，由于歲數大加之沒文化，當時劉桂芬并沒有聽出什么問題，中介也沒有向其提醒有任何需要注意的地方，雙方很快簽下了由中介公司提供的合同。
2016年2月29日，劉桂芬在董先生的陪同下又和買家一起打印了網簽合同，并前往北京市第三稅務局繳納稅費。當買家交完稅費出來，董先生提出要看一下稅費發票，誰知不看不知道，一看董先生嚇了一跳。
按照劉桂芬所賣的房價來算，本應向國家繳納的稅費應該為76萬元左右，然而此刻的發票單上卻顯示，繳納稅費共計6萬元。 經過買方解釋，直到這時，劉桂芬才發現，原來簽訂的合同書上，房屋總價格被估為86萬元人民幣，房屋總價雖然沒變，但其他價格是“精裝修”和“家具”的價格，這部分價格按照規定可以不用上稅。 面對不值錢的家具和“精裝修”的房屋被估價達到357萬元，造成房屋價格與裝修家具價格的嚴重倒掛，劉桂芬和其鄰居董先生認為，將近357萬元房屋交易款沒有申報納稅，這不就是等于偷稅漏稅？怕因為賣個房子惹上”偷稅漏稅”罪名的劉桂芬想到此，要求買家足額交稅，自己否則不予過戶，被買家拒絕后，劉大媽找到了北京市地稅局第四稽查分局，舉報了這一情況。
而買家卻認為自己已經按照合同履約并納稅，并且已經把剩余房款打到了托管賬戶，要求賣家如期過戶。雙方幾個回合的溝通談不攏后，買家將劉大媽和中介告上法庭。
2016年3月，劉桂芬收到了來自北京西城法院的傳票，原告起訴的大意是：“因被告劉桂芬拒絕履行房產交易合同，原告曾女士夫妻認為劉桂芬屬于違約，應當賠償自己部分違約金，并盡快過戶完成房屋交易。”
董先生告訴記者：劉桂芬待賣的兩間房屋現在已經被法院凍結，劉桂芬這一方，擔心被追究偷稅漏稅的責任，要求買家補上“所欠”的稅費后才能過戶。雙方為此一直僵持不下。 收到法院傳票后,賣家劉桂芬也找了律師援助，提出反訴請求，希望買家曾女士夫妻按房屋交易真實價格補齊應繳稅款后，雙方再進行房屋交易。
法院開庭后，被告一方答辯稱：本案合同不能繼續履行的原因在于，辦理過戶手續過程中，原告刻意隱瞞事實真相，買方應按照房屋實際價格即總價格向稅務機關足額繳納。 第三人鏈家公司訴稱：同意原告訴訟請求。但本案不涉及我方權利義務，我方不發表意見。
在前期采訪沖，媒體記者撥通了買家曾女士的電話，想采訪此事的前因后果， 曾女士直接掛斷了電話。
據董先生介紹，稽查局現在已經經手此案件，稽查局的人告訴劉大媽：個人所得稅，也就是房屋增值部分的20%，按國家規定，應由賣家繳納，如果此事查明確定為偷稅漏稅，稽查局將會直接向劉桂芬追要此款。’
董先生說：目前，稽查局已經向我們這 一方下達了交稅通知書。“這也是我們擔心的原因，如果一旦查出來，偷稅漏稅的就變成了我們這一方，而實際應該交稅的人，其實是買家，因而我們中止了房屋繼續交易。”
法院一審認為：依法成立的合同受法律保護，原被告簽訂的房屋買賣合同和補充協議合法有效。故當事人應當按照約定履行各自的義務，不得擅自變更或者解除合同，在本案不存在影響房屋過戶的情形下，被告應當配合原告完成房屋過戶手續。 而關于稅款一節，法院認為：原被告已按照網簽合同辦理稅款是不爭的事實。被告雖主張原告存在偷稅問題，并據此要求原告補繳稅金。但是此問題并非法院民事糾紛受理范圍，應該由稅務部門受理，本院對此不予處理。
賣個房子卻惹上了官司，買賣雙方都憂心忡忡。董先生介紹說：沒想到事情會鬧成這樣，如果稅務機關強行要我們交稅，我們只能交了這筆錢，然后再向法院起訴，要求賣家按照合同約定承擔這筆稅費。作為賣方的擔心這是不無道理的，因為個人所得稅繳納規定，所得稅額是由賣方承擔的。而一旦交易成功后，如果發現偷漏稅現象，雖然其交易中的稅款是由買方承擔，但其偷漏的稅款和罰款，在無法查明責任的情況下，將由賣方承擔。
但令賣家困惑不解的是，稽查局已經向賣家下達了交稅通知，卻遲遲沒有向買家下達交稅通知。按照董先生的理解，買家存在偷稅漏稅嫌疑，在賣家舉報后，稽查局在查清事實后，應該向買家下達罰款或者補繳稅款的通知，但他們反映了多次，稽查局卻遲遲沒有對買家的行為作出任何查處。
對于董先生的說法，筆者致電稽查局的負責人詢問并采訪，該負責人短信回復稱：“該案件正處于檢查過程中，我局正在積極辦理此案”。
一審判決下達后，賣家不服判決，已經提出上訴，目前，二審判決還沒有結果。這起案件，也引起了法律專家的關注。北京市京倫律師事務所合伙人、房地產資深律師楊曉勇認為：根據本案的基本事實，本案系一起典型以通過做高家具、裝修裝飾價格，來達到做低實際房價、規避稅收征管為目的的二手房買賣合同糾紛。
就筆者提出的以下幾個問題，楊律師做出解答——
關于合同效力及一審法院判決是否得當的問題：本案訴爭合同系房屋買賣雙方真實意思表示，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的合同無效情形。同時，《北京市高級人民法院于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》也明確規定，當事人在房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網簽合同）中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。因此，本案訴爭合同合法有效。一審法院認定雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，并據此判令雙方繼續履行，合乎法律規定，判決正確。
關于是否違反稅收征管以及稅務查處方面的問題：本案原告在房屋買賣中確實存在規避稅收征管行為，但這種違反稅收征管的行為屬于稅務部門依法處理的范圍，不屬于法院民事糾紛受理范圍。本案被告就原告與中介機構涉嫌違反稅收征管的問題，已向相關稅務主管部門投訴，是否構成規避稅收應由相關行政主管部門予以處理。
關于本案所涉稅金應由誰補繳的問題：首先，稅收征管部門一般不會審查房屋買賣雙方的約定，而會依照稅收法原則分別向房屋買賣雙方征收各自應當繳納的稅費。因此，本案中，如稅務主管部門最終查實本次房屋買賣存在未足額交稅的情形，則依據規定應由原告繳納的稅，稅務主管部門將依法向原告征繳。
其次，從民事法律關系或者民事責任的角度來評判，如果合同約定各自稅費各自承擔，則需要補繳的稅費應當是各自補繳各自的稅費。如果合同約定一切稅費由買房人承擔，則需要補繳的稅費由買房人承擔。本案中，合同明確約定一切稅費由原告承擔，因此，在被告依法向稅務主管部門補繳稅費后，被告可以依據房屋買賣合同的約定向原告追償，并最終由原告承擔該部分補繳的稅費。律師建議，為避免不必要的糾紛，當事人在訂立合同時必須誠實信用，嚴格遵守有關的法律規定，據實填寫房屋交易價格。
（來源：一點資訊 采編:張保平）
