北京法官解讀“317新政”，如何應(yīng)對房屋買賣糾紛
3月17日，北京房地產(chǎn)市場出臺樓市調(diào)控政策“317新政”。可以預(yù)見，二手房市場將迎來一大波“解約潮”和“違約潮”。對此，北京西城法院民一庭法官總結(jié)了二手房買賣中雙方可能面臨的有關(guān)問題，并結(jié)合審判實踐和法律規(guī)定對相關(guān)問題予以解答。
問題一：“317新政”后，買方因“認房又認貸”被認定為“二套房”，從而導(dǎo)致無力履行已簽訂的房屋買賣合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退還？
答：針對“樓市新政”一般可認定：房屋新政的實施對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行一般會產(chǎn)生一定困難;對購房人因房屋新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立，購房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，否則構(gòu)成違約并應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
問題二：“二套房”首付比例大幅提高，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行而解除，賣方是否可以主張補償損失?
答：司法實踐中，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的公共政策事由使合同無法繼續(xù)履行，一方申請解除合同，另一方要求補償其合理損失，經(jīng)審理，合同解除確實導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡的，可綜合案件本身情況，具體分析，酌情予以支持。若因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實，導(dǎo)致訂立的合同違反相關(guān)限購限貸政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人賠償其所受損失的，法院一般會結(jié)合案件本身情況，具體分析，相應(yīng)予以支持。
問題三：新政出臺后，房屋買賣合同一方違約不履行合同義務(wù)的，另一方可否要求對方繼續(xù)履行?
答：根據(jù)《合同法》規(guī)定，除當(dāng)事人約定解除及其他原因(不可抗力、樓市新政等)致使房屋買賣合同確實無法繼續(xù)履行等情形外，房屋買賣合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的，另一方可要求對方繼續(xù)履行或者賠償損失。當(dāng)然，即使房屋買賣合同解除，受損失的一方仍可向另一方要求賠償相應(yīng)損失。
問題四：“317新政”后，規(guī)避限貸政策進行二手房買賣有風(fēng)險么?
答：一些購買力不足的買家，設(shè)“陰陽合同”或虛增合同房屋成交價，一旦遇到房價上漲等原因，業(yè)主會投訴，要求撤銷銀行已經(jīng)做出的貸款承諾。所以千萬別抱著規(guī)避限貸政策的僥幸心理購房，相關(guān)部門的從嚴監(jiān)管也是一把隨時會亮出的風(fēng)險“利劍”，應(yīng)誠信守法購房。
問題五：“317新政”出臺后，樓市“連環(huán)套”現(xiàn)象一旦發(fā)生糾紛，房屋買賣合同一方可否以第三方原因向合同相對方主張免責(zé)?
答：根據(jù)合同的相對性。當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。房屋買賣合同因第三人原因發(fā)生違約的，當(dāng)事人一方依舊應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
來源：北京西城區(qū)法院 作者：謝偉輝
